27 lipca 2021

ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 4 – KOSZTY UTRZYMANIA

 


Ostatnia aktualizacja: 22.03.2022 r.

Kupno nieruchomości to nie tylko wydatki związane z samą transakcją zakupu, ale również – i przede wszystkim – koszty ponoszone już po zakupie, gdy w Waszym wymarzonym domu zamieszkacie lub zaczniecie spędzać w nim urlop.

Prima casa” i rezydencja podatkowa

Zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia prima casa, które wielu z Was sprawia problem – nie określa ono pierwszej zakupionej w Waszym życiu nieruchomości, a nieruchomość, która ma być Waszym głównym miejscem zamieszkania. Wszystkie inne posiadane przez Was we Włoszech nieruchomości noszą miano seconda casa, bez względu na to, ile ich macie.

Jeżeli więc zamierzacie przeprowadzić się do Włoch i zamieszkać tam na stałe, to śmiało deklarujcie przy zakupie, że jest to Wasza prima casa, co pozwoli Wam zaoszczędzić nie tylko na podatkach i opłatach przy zakupie mieszkania, ale również obniżyć niektóre koszty jego utrzymania, o czym później. Jeżeli natomiast jest to lokum typowo wakacyjne, w którym będziecie spędzać najwyżej kilka miesięcy w ciągu roku, a Waszym stałym miejscem zamieszkania pozostanie Polska lub inne państwo, dobrze się zastanówcie, zanim pójdziecie za radą kogoś, kto będzie Wam sugerował, byście mimo to oświadczyli, że będzie to Wasza prima casa – zaraz Wam wyjaśnię, dlaczego.

Deklarując w momencie zakupu, że nieruchomość będzie Waszym stałym miejscem zamieszkania zobowiązujecie się bowiem do zameldowania się w ciągu 18 miesięcy od podpisania umowy kupna na terenie gminy, w której jest ona położona, a zameldowanie we Włoszech nie pozostaje bez konsekwencji – czyni ono z Was automatycznie włoskich rezydentów podatkowych, nawet jeśli tak naprawdę nie będziecie we Włoszech mieszkać. Jest to związane z tym, iż złożenie wniosku o zameldowanie jest równoznaczne z oświadczeniem, że podany adres jest Waszym głównym miejscem zamieszkania; każda osoba, która jest we Włoszech zameldowana lub przebywa we Włoszech przez ponad 183 dni w roku, albo też ma tu swój ośrodek interesów życiowych jest uznawana za włoskiego rezydenta podatkowego - wystarczy spełnić jeden z tych warunków, by podlegać obowiązkowi podatkowemu we Włoszech, a bycie włoskim rezydentem podatkowym wiąże się m. in. z koniecznością wpisywania do włoskiego zeznania podatkowego wszelkich uzyskiwanych dochodów, również zagranicznych, czy też z uiszczaniem podatku od nieruchomości posiadanych za granicą (tzw. IVIE, o którym pisałam tutaj) i od zagranicznych oszczędności (IVAFE).

Jak widzicie, meldując się składacie nieprawdziwe oświadczenie mające na celu uzyskanie korzyści podatkowych (a więc mowa tu o przestępstwie podatkowym), a dodatkowo może się Wam to średnio opłacać, gdyż może się okazać, że dochody z pracy w Polsce zostaną dodatkowo opodatkowane we Włoszech, nawet po odliczeniu podatku zapłaconego już w kraju. 

W przypadku, gdy zakupiliście mieszkanie jako prima casa, a następnie okaże się, że jednak nie będziecie mogli zameldować się w nim w wymaganym terminie lub po prostu chcecie z jakiegoś powodu zrezygnować z ulgi, możecie uniknąć grzywny w wysokości 30% należnego podatku, jeżeli poinformujecie o tym urząd skarbowy przed upływem 18 miesięcy od zakupu nieruchomości. Zapłacicie wówczas tylko różnicę pomiędzy należnym a zapłaconym podatkiem oraz odsetki.  

 ***

Jeśli jesteście zainteresowani ulgami remontowymi uchwalanymi co roku przez rząd, pamiętajcie, że w przypadku wielu z nich nie jest wymagane zameldowanie we Włoszech – wystarczy, że jesteście właścicielami lub użytkownikami remontowanej nieruchomości, ponosicie koszty remontu (czytaj: faktury są wystawione na Wasze nazwisko) i podlegacie opodatkowaniu od dochodów osób fizycznych we Włoszech. Jak wyjaśnił urząd skarbowy w odpowiedzi nr 60 z 2020 r., posiadanie nieruchomości we Włoszech jest równoznaczne z posiadaniem we Włoszech dochodu, który podlega opodatkowaniu, bez względu na to, czy podatek w danym przypadku jest należny, czy nie.


Podatek od nieruchomości (IMU)

Podatek od nieruchomości nosi nazwę IMU (Imposta Municipale Unica) i jest on podatkiem lokalnym, którego wysokość ustalana jest przez urząd gminy. Co ważne, uiszcza się go tylko w przypadku nieruchomości nie będących Waszym stałym miejscem zamieszkania (tzw. seconda casa) – w przypadku prima casa oraz powiązanymi z nią lokalami (piwnicą, garażem, komórką itp.) jesteście z niego zwolnieni, chyba że jest ona zarejestrowana w katastrze jako nieruchomość „luksusowa” (kategorie A1, A8 i A9 – w tym przypadku przysługuje ulga w wysokości 200 euro).

Podatek od nieruchomości płaci się w dwóch ratach:

  • do 16 czerwca każdego roku (zaliczka w wysokości 50%)
  • do 16 grudnia każdego roku (saldo)

 

Jeśli 16. dzień miesiąca przypada na sobotę, niedzielę lub święto, termin płatności automatycznie przesuwa się na kolejny dzień pracujący.

 

Jak wspomniałam wyżej, wysokość IMU ustalana jest corocznie przez urząd gminy (w przypadku braku uchwały, stosuje się stawkę podstawową, która w 2021 r. wynosi 8,6), a dodatkowo urząd nie wysyła podatnikom informacji z należnym podatkiem, więc nie dość, że musicie pamiętać o terminach, to każdą ratę musicie sobie wyliczyć sami. Możecie skorzystać np. z narzędzia udostępnionego na stronie https://www.amministrazionicomunali.it/imu/calcolo_imu.php, jednak uprzedzam z góry, że nie zawsze zawiera ona aktualne dane i wysokość podatku niekoniecznie będzie zgadzać się z ostatnią uchwałą danej gminy, więc radzę zawsze sprawdzić na stronie internetowej urzędu, jaka jest rzeczywisty procent należnego podatku. Jak widzicie, nie jest to najprostsza procedura na świecie, jeśli więc macie problemy z wyliczeniem IMU, radzę zwrócić się do pierwszego z brzegu biura CAF, który dokona obliczeń za Was i dostarczy Wam już poprawnie wypełniony druk F24, za pomocą którego uiszcza się we Włoszech podatki (możecie też dokonać płatności przy pomocy bankowości elektronicznej lub karty kredytowej, korzystając z funkcji PagoPA/Cbill).

Jeżeli pobieracie włoską emeryturę łączoną i mieszkacie w kraju, z którego doliczyliście okresy składkowe w celu otrzymania włoskiego świadczenia, począwszy od 2021 roku możecie skorzystać z 50-procentowej ulgi na podatek od posiadanej przez Was nieruchomości mieszkalnej położonej na terytorium Włoch, która jednak nie może być zamieszkana przez inne osoby (np. użyczona czy wynajęta).

UWAGA! Podstawy opodatkowania nie oblicza się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a na podstawie jej dochodu katastralnego (rendita catastale), który znajdziecie na stronie urzędu skarbowego po wpisaniu danych nieruchomości zapisanych w umowie kupna-sprzedaży:

https://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenVisure/


Opłata za wywóz i utylizację śmieci (TARI)

Podobnie jak w przypadku IMU, wysokość TARI również ustalana jest na szczeblu lokalnym, jednak na szczęście zazwyczaj nie musicie bawić się w samodzielne obliczanie opłaty, gdyż urząd lub wyznaczona przez gminę firma wyśle Wam odpowiedni „rachunek”. Ilość rat oraz terminy i sposób płatności także ustalane są przez poszczególne gminy, nie istnieje więc ogólnokrajowa zasada regulująca te kwestie i musicie sprawdzić te informacje na stronie urzędu lub skontaktować się z nim bezpośrednio.

Podstawą do obliczenia stałego elementu należnej opłaty za wywóz i utylizację śmieci jest powierzchnia nieruchomości oraz ilość zamieszkujących ją osób, a następnie doliczane są elementy zmienne, uchwalane przez urząd gminy – stąd podanie Wam nawet przybliżonej kwoty jest niemożliwe. Mogę Wam powiedzieć jedynie, w ramach przykładu, że za pierwszy semestr 2021 roku zapłaciłam około 150 euro (gmina Rzym, mieszkanie niecałe 80 m2, dwóch mieszkańców), z czego element stały wynosi 60 euro – reszta to elementy zmienne.

Opłata TARI w przypadku braku zameldowania w danym mieszkaniu, a więc w przypadku seconda casa, jest zazwyczaj wyższa. Podobnie jak w przypadku IMU, począwszy od 2021 roku została wprowadzona ulga dla włoskich emerytów mieszkających za granicąTARI może zostać zmniejszona o 2/3, jeśli więc otrzymujecie włoską emeryturę łączoną, możecie o taką zniżkę się ubiegać, składając odpowiedni wniosek w urzędzie gminy.


Opłaty wspólnotowe (condominio)

Jeżeli kupiliście mieszkanie znajdujące się w budynku, w którym ustanowiona jest wspólnota mieszkaniowa (condominio), musicie liczyć się z koniecznością uiszczania związanych z nim opłat wspólnotowych (o uczestniczeniu w kilkugodzinnych i zazwyczaj niezwykle nudnych zebraniach wspólnoty nie wspomnę, no chyba że dochodzi do rękoczynów, wówczas robi się ciekawie ;)). Poza opłatami stałymi, ustalanymi przez wspólnotę mieszkańców i zawierającymi koszty utrzymania i konserwacji części wspólnych, instalacji, ogrzewania centralnego, wynagrodzenia zarządcy itp., ciążą na Was również opłaty „nadzwyczajne”, związane z nieprzewidzianymi wydatkami np. na remont czy na adwokata, którego wspólnota zatrudniła, by odzyskać pieniądze od niewypłacalnego lokatora.


Koszt mediów

Opłaty za prąd, gaz i wodę zależą od wielu czynników i nie jestem w stanie powiedzieć, ile mogą one wynieść i w jaki sposób będą rozliczane - liczy się m.in. powierzchnia mieszkania, liczba mieszkańców, miejsce położenia, dostawca mediów czy to, jak długo lubicie sobie postać pod prysznicem. Pamiętajcie też o opłatach za ogrzewanie, zwłaszcza jeśli mieszkanie znajduje się w bloku, a ogrzewanie jest centralne.


Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat

Powiedzmy, że zakupiony dom przestał Wam się podobać i chcielibyście się go pozbyć, ale obawiacie się, że włoski fiskus zacznie się domagać od Was jakiejś kasy. Musicie w tym przypadku pamiętać, że we Włoszech opodatkowaniu podlega zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat od jej nabycia, jeśli więc sprzedacie dom np. po trzech latach i zarobicie na tej sprzedaży przykładowe 10000 euro, to notariusz pobierze w momencie podpisywania umowy z nabywcą 26% tej kwoty, czyli 2600 euro. Można też wybrać opcję dodania tak uzyskanego dochodu do dochodów rocznych, rozliczając się z nich w momencie składania zeznania podatkowego, jeśli nie przekraczacie 23-procentowego progu podatkowego – wówczas zapłacicie 2300 euro podatku.

Możecie uniknąć opodatkowania zysku ze sprzedaży, jeśli przez większość czasu, jaki upłynął pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości byliście w niej zameldowani, gdyż stanowiła ona Wasze główne miejsce zamieszkania (prima casa).


Sprzedaż mieszkania zakupionego z wykorzystaniem ulg podatkowych przysługujących w przypadku prima casa jest jednak skomplikowana ze względu właśnie na te ulgi – ponieważ zaoszczędziliście przy zakupie, fiskus tak łatwo Was nie puści. Przez pierwsze pięć lat od podpisania umowy kupna nie możecie sprzedać mieszkania, chyba że w ciągu roku od jego sprzedania nabędziecie jako prima casa (czyli musi stać się ona Waszym stałym miejscem zamieszkania) inną nieruchomość położoną na terenie tej samej gminy lub za granicą, jeśli wybrane państwo umożliwia współpracę mającą na celu przeprowadzenie kontroli. Kopię aktu nabycia nieruchomości i dokumentów wykazujących, że rzeczywiście tam zamieszkaliście (rachunków za media wystawionych na Wasze nazwisko, zaświadczenia o zameldowaniu itp.) trzeba przesłać do urzędu skarbowego, w którym został zarejestrowany akt sprzedaży włoskiej nieruchomości listem poleconym lub certyfikowaną pocztą elektroniczną (PEC).

Jeżeli nie spełnicie tego warunku, będziecie musieli zapłacić różnicę pomiędzy podatkami należnymi w przypadku seconda casa a zapłaconymi z momencie kupna, wraz z odsetkami oraz grzywną w wysokości 30%. Grzywny można na szczęście uniknąć – aby to zrobić, musicie przed upływem 12 miesięcy od momentu sprzedaży mieszkania wysłać specjalny wniosek do urzędu skarbowego, tzw. istanza di riliquidazione delle imposte.





51 komentarzy:

  1. Czy tylko zameldowanie realnie czyni włoskim rezydentem podatkowym, czy sam zakup nieruchomości jako prima casa również?. Od kiedy tak naprawdę urząd mnie traktuje jako rezydenta skoro mam 18 mc-y na zameldowanie się a przy otwartych granicach nikt nie jest w stanie zweryfikować ile dni w roku przebywam na terytorium Włoch jeśli oczywiście nie prowadzę działalności lub nie jestem zatrudniony na terytorium Włoch (no właśnie kolejne pytanię co rozumiemy przez swój ośrodek interesów życiowych - czy już np. opłaty za prąd gaz etc? pod to podchodzą?) Z góry dziękuję za odpowiedź.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kupując nieruchomość jako "prima casa" oświadczasz, że będzie to Twoje główne miejsce zamieszkania, a co za tym idzie, że zameldujesz się w danej gminie - to oświadczenie stanowi dla fiskusa "dowód" na to, że zamieszkasz we Włoszech na stałe. W momencie przeprowadzki (która może mieć miejsce przed upłynięciem 18 miesięcy) masz obowiązek zameldować się pod podanym adresem i wówczas stajesz się automatycznie rezydentem podatkowym.

      Nie jestem w stanie powiedzieć, jakie czynniki bierze pod uwagę włoski fiskus w celu ustalenia rezydencji podatkowej osób, które nie są zameldowane we Włoszech, weź w każdym razie pod uwagę, że istnieje współpraca w zakresie wymiany informacji pomiędzy państwami UE, jeśli więc urząd skarbowy się Tobą zainteresuje, to nie można wykluczyć kontroli w tym zakresie.

      W ciągu tych 18 miesięcy raczej nie martwiłabym się specjalnie,bo w końcu ten okres jest dany po to, by kupujący miał czas na ewentualne przeprowadzenie remontu czy załatwienie spraw związanych z przeprowadzką.

      Usuń
  2. 1. Kupując nieruchomość jako "prima casa", automatycznie stajemy się rezydentem podatkowym tak? Czy możemy posiadać dwie rezydencje podatkowe? Np w Polsce odprowadzać podatki o zarobków w PL, a we Włoszech od włoskich (np generując dochód poprzez wynajęcie mieszkanie 2x roku).
    2. Czy jest możliwość przekształcenia "prima casa" na "seconda casa"? Czy w takim procesie płacimy różnice między podatkami, 4% które już zapłaciliśmy przy procesie związanym z rejestracją jako prima casa, 10% powinniśmy zapłacić przy seconda, czyli dopłacamy różnice 6% + koszty notariusza, albo płacimy całe koszty związanie z seconda casa od zera (czyli 10% + notariusz)?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 1. Sam fakt zakupu nieruchomości nie czyni z Ciebie automatycznie włoskiego rezydenta podatkowego - trzy kryteria, którym podlega ta kwestia podałam w artykule. Każde państwo ma swoje własne pojęcie rezydencji podatkowej, więc musiałbyś sprawdzić, jak wygląda ta kwestia z polskiej strony. Radzę też zapoznać się z polsko-włoską umową o unikaniu podwójnego opodatkowania, gdzie znajdziesz informacje na temat opodatkowania poszczególnych dochodów:

      http://www.przepisy.gofin.pl/przepisy,4,15,71,200,,,umowa-miedzy-rzadem-polskiej.html

      Jeżeli uzyskasz np. dochody z pracy w Polsce, jako włoski rezydent podatkowy będziesz musiał wpisać je do włoskiego zeznania podatkowego i zapłacić ewentualną różnicę pomiędzy podatkiem należnym we Włoszech a podatkiem już odprowadzonym w Polsce.

      2. Wystarczy, że się wymeldujesz - wówczas nieruchomość przestaje być Twoim głównym miejscem zamieszkania, co oświadczasz w momencie składania wniosku o wymeldowanie. Jeśli jednak zrobisz to przed upływem pięciu lat od zakupu, będziesz musiał nie tylko zwrócić niedopłatę podatku, ale też zapłacić odsetki i karę grzywny, o czym pisałam w artykule.

      Usuń
  3. Czy podatek imu w wysokości 8.6% liczy się od wartości mieszkania ?tzn prawie 9 % rocznie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wartość rynkowa nieruchomości nie ma tu nic do rzeczy - podstawę opodatkowania stanowi dochód katastralny (rendita catastale) przeszaconwany o 5%, do którego stosuje się mnożniki zależne od kategorii katastralnej nieruchomości (np. 160 w przypadku kategorii A). Tutaj np. znajdziesz szczegółowe formuły pozwalające na obliczenie podatku z zależności od kategorii katastralnej:

      https://www.amministrazionicomunali.it/imu/immobili_diversi.php#

      Usuń
  4. Jaka może być orientacyjna wysokość imu w przypadku seconda Casa o wartości 75000 euro?w agencji nieruchomości nie umieją tego określić A ja się zastanawiam czy będzie to np.400 czy 1000 euro rocznie?
    Zwyczajowo prowizja agencji to 3 % tymczasem tu wyłączyli wstępnie 7%.niestety mieszkanie które mnie interesuje ma tylko ta agencja..

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. IMU nie jest wyliczane na podstawie wartości nieruchomości, postawą opodatkowania jest dochód katastralny (rendita catastale) przemnożony przez odpowiedni współczynnik. W artykule podałam link do strony, na której można obliczyć wysokość IMU, jeśli posiadasz wszystkie wymagane dane.

      Usuń
    2. Dziękuję bardzo za odpowiedź:)a czy wie Pani może co oznacza że mieszkanie jest zarejestrowane jako" deposit"?to mieszkanie wakacyjne taka przerobione "piwniczna starym mieście..

      Usuń
    3. "Deposito" to kategoria C2 - oznacza to, że nieruchomość nie jest lokalem mieszkalnym, a właśnie piwnicą, komórką czy magazynem. Osobiście zdecydowanie odradzam inwestowanie w tego typu "mieszkanie", gdyż istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie można zmienić jego przeznaczenia (co samo w sobie wiąże się z kosztami), a co za tym idzie, sprzedanie go będzie niezwykle trudne. Dodatkowo z prawnego punktu widzenia nie można zamieszkiwać w lokalu C2, więc niemożliwe jest uzyskanie zaświadczenia o nadawaniu się do zamieszkania, no i trzeba płacić od niego podatek od nieruchomości, jako że nie istnieje w tym przypadku zwolnienie z opodatkowania.

      Usuń
  5. Witam. Jezeli zamelduje corke czy nadal musze placic IMU ? Dom juz nie bedzie stal pusty. Czy musi byc obowiazkowo zameldowany wlasciciel ? Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Samo zameldowanie córki niewiele zmieni - mogłabyś uzyskać w tym przypadku prawo do 50-procentowej "zniżki" na IMU, jeżeli:

      - podpiszesz z córką umowę użyczenia (contratto di comodato d'uso gratuito), która zostanie zarejestrowana w urzędzie skarbowym
      - będziesz zameldowana w innym mieszkaniu na terenie tej samej gminy

      Usuń
  6. Przeczytałem wszystkie części poświęcone zakupowi nieruchomości. Czy w związku ze swoim doświadczeniem zajmujesz się Pani również pomocą w sprawdzeniu formalności zakupowych. Jestem na etapie poszukiwania czegoś w Kalabrii. Chętnie się z Panią skontaktuje na priv. Gratuluję wiedzy, rzetelności i profesjonalizmu

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zajmuję się szeroko pojętą biurokracją, a dokładniej wyjaśnianiem poszczególnych procedur, natomiast w życiu prywatnym moja ścieżka zawodowa jest związana z czymś zupełnie innym, więc niestety musisz szukać dalej. :)

      Usuń
  7. Witam, czy jest gdzieś opis zakupu nieruchomości poprzez astę?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie, nie ma, w każdym razie zakup mieszkania zbywanego na zasadzie aukcji nie różni się specjalnie od "normalnego" zakupu, przy czym w przypadku aukcji musisz mieć możliwość szybkiej zapłaty za mieszkanie, więc powinieneś dobrze wszystko oszacować. I jeszcze jedno, biorąc pod uwagę szczególne pochodzenie tego typu mieszkań, radzę bardzo dokładnie wszystko sprawdzić, najlepiej z pomocą prawnika.

      Usuń
  8. Dzień dobry, Czy opłaty TARI gmina naliczy "z automatu" po zakupie nieruchomości? Czy też trzeba wcześniej zgłosić zakup mieszkania w urzędzie lub firmie wywożącej odpady?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To zależy od poszczególnych gmin, np. w Rzymie należy złożyć odpowiednie oświadczenie w ciągu 90 dni od momentu zakupu mieszkania lub podpisania umowy najmu. Musisz więc zapytać w danym urzędzie.

      Usuń
    2. Dziękuję !

      Usuń
  9. Dzień dobry, co w sytuacji, kiedy chcę kupić działkę, powiedzmy nieduży gaj oliwny? Jaki podatek od tego zapłacę i jak mam się tam zameldować?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie możesz się zameldować na działce rolnej nie przeznaczonej pod zabudowę (terreno agricolo) - zameldowania dokonuje się w miejscu nadającym się do zamieszkania, a działka takim miejscem nie jest.

      W przypadku zakupu takiej działki opłaty są następujące:

      - opłata rejestracyjna: 15% kwoty wpisanej do umowy kupna-sprzedaży, minimum 1000 euro
      - podatek hipoteczny: 50 euro
      - podatek katastralny: 50 euro

      Od posiadania działki rolnej płaci się IMU w standardowej stawce 0,76% dochodu rolnego (za podstawę opodatkowania bierze się tzw. reddito dominicale, nie wartość rynkową), którą gminy mogą podnieść o maksymalnie 0,3%.

      Usuń
    2. Czy na działce rolnej można postawić kontener czy zależy to od lokalnych przepisów gminy ?

      Usuń
    3. Istnieje wiele wyroków sądowych, w tym wydanych niedawno (np. wyrok Consiglio di Statonnr 3264 z 2021 r.), które potwierdzają, że w celu postawienia m. in. kontenera konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

      Usuń
  10. Dzień dobry,

    Doradca podatkowy wypowiedział się, że jeśli kupi się dom na prima casa, będzie się w nim mieszkać i pracować zdalnie w polskiej firmie (nie posiadając rodziny ani ośrodka życiowego we Włoszech), można mieć rezydencję we Włoszech, ale rezydencja podatkowa zostaje w Polsce. Mam mętlik w głowie, gdyż tutaj jest napisana inna informacja. Właściwie nie wiadomo, kogo słuchać się w takiej sprawie, a włoski urząd skarbowy może mieć jeszcze inną interpretację.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie wiem, na jakiej podstawie doradca podatkowy udzielił Ci tego typu informacji, mogę Ci natomiast powiedzieć, na czym ja opieram swoje:

      1) Art. 2 p. 2 ujednoliconej ustawy o opodatkowaniu dochodów (TUIR) stanowi, że do celów związanych z podatkiem dochodowych uważa się na za rezydentów podatkowych osoby, które
      przez większość okresu podatkowego są we Włoszech zameldowane lub mają tu miejsce zamieszkania (residenza lub domicilio), zgodnie z włoskim kodeksem cywilnym.

      2) Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania podpisana między Polską a Włochami w art. 4 określa, że "osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie" to każda osoba, która zgodnie z prawem tego Państwa podlega tam opodatkowaniu z uwagi na jej miejsce zamieszkania, miejsce stałego pobytu, siedzibę zarządu albo inne kryteria o podobnym charakterze. Jeżeli więc mieszkasz we Włoszech przez większą część roku podatkowego i/lub jesteś tu zameldowany, to podlegasz włoskiej definicji rezydenta podatkowego i trudno jest mi wyobrazić sobie sytuację, w której włoski fiskus uzna, że tak nie jest (skoro kupujesz nieruchomość jako "prima casa", to oświadczasz przecież, że to jest Twoje główne miejsce zamieszkania).

      Usuń
  11. Dzień dobry,
    razem z partnerem zakupiliśmy nieruchomość we Włoszech jako prima casa, akt podpisaliśmy 27 stycznia 2022.
    W związku z artykułem, rozumiem że zameldować się musimy najpóźniej 27 lipca 2023.
    Co w przypadku, gdy w momencie meldunku będę jeszcze na wypowiedzeniu umowy o pracę w Polsce? Docelowo założę działalność gospodarczą we Włoszech ale przez obecnego pracodawcę rozwiązanie umowy o pracę w PL nastąpi po dacie, w której mija obowiązek meldunku we Włoszech.
    Czy to może stanowić jakieś komplikacje z rozliczeniem podatku?
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jeśli w 2023 roku będziesz mogła zostać uznana za włoską rezydentkę podatkową,to będziesz musiała po prostu wpisać polskie dochody do włoskiego zeznania składanego w 2024 roku. To nie jest kwestia tego, czy w momencie zameldowania będziesz miała ważną umowę w Polsce, a kwestia rezydencji podatkowej w danym roku podatkowym - jeśli masz wątpliwości, radziłabym poprosić doradcę podatkowego bądź księgowego o przeanalizowanie Twojej sytuacji.

      Usuń
    2. Ok, dziękuję za odpowiedź. To mam jeszcze pytanie dotyczące warunków zwolnienia z meldunku. Trafiłam ostatnio na artykuł, w którym jest wskazane że posiadając prima casa nie trzeba się meldować, jeśli pod tym samym adresem posiada się zarejestrowaną działalność gospodarczą. Czy zna Pani takie przepisy, które o tym mówią?

      Usuń
    3. To niezupełnie tak - można skorzystać z ulgi "prima casa" również w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się na terytorium gminy, w której pracujesz lub wykonujesz działalność (w tym działalność, z której nie uzyskujesz dochodu, np. wolontariat czy studia). Trzeba to jednak zadeklarować w momencie zakupu nieruchomości, jeżeli więc złożyliście wówczas oświadczenie o zamiarze zameldowania się w ciągu 18 miesięcy, musielibyście zmienić powód, dla którego należy Wam się ulga. Radzę skontaktować się w tej sprawie z notariuszem, który spisał umowę kupna-sprzedaży i zapytać, jak wygląda procedura.

      Usuń
  12. Dzien dobry,
    Jaki procent muszę zapłacić od sprzedaży seconda casa? i czy wpłacone pieniądze za nieruchomość tez będą opodatkowane ? czy tylko różnica zysku ? . Nieruchomość chciałbym sprzedać po upływie 1 roku.
    Gory Dziękuję za informacje.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Opodatkowany zostanie ewentualny zysk ze sprzedaży ("plusvalenza") - jeżeli poprosisz notariusza o naliczenie podatku liniowego w momencie sprzedaży, wyniesie od 26%, w przeciwnym razie zysk zostanie doliczony do dochodu rocznego i zapłacisz podatek dochodowy zgodnie z obowiązującymi obecnie progami podatkowymi:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.com/2013/04/podatek-dochodowy-we-woszech-z-czym-to.html

      Radziłabym zwrócić się do notariusza lub doradcy podatkowego z prośbą o sprawdzenie, która opcja będzie w Twoim przypadku korzystniejsza.

      Usuń
  13. Czy może Pani potwierdzić, że okres 18 miesiący, które kupujący ma na dokończenie procedury z ewentualnym zamelodawaniem został zawieszony przez COVID-19 w roku 2020? 18-miesięczny okres zostaje wznowiony od 31 pażdziernika 2023. Czyli jeśli ktoś nabył nieruchomość pomiędzy tym okresem, to zameldowania musi dokononać do 04.2025 lub zadeklarować, że nie jest w stanie spełnić wymagań związanych z prima casa i przekształca do na seconda casa.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadza się, ustawa nr 14/2022 wydłużyła okres zawieszenia obowiązku zameldowania się do 30.10.2023 r.

      Usuń
  14. Dzień dobry, rok temu dokonaliśmy zakupu mieszkania we Włoszech. Jako prima casa. Od lutego jesteśmy tu zameldowani i mamy rezydencję podatkową. Teraz chcielibyśmy kupić większy dom. Ze względu na to, że musimy gdzieś mieszkać, myśleliśmy o tym, żeby najpierw kupić drugi dom i dopiero po przeprowadzce sprzedać pierwszy. Jak wtedy wygląda sprawa podatku za pierwszą i drugą nieruchomość? Docelowo chcemy mieć jedną nieruchomość, tylko przez czas sprzedaży obecnego mieszkania bylibyśmy właścicielami dwóch nieruchomości. Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedź i wyrazy szacunku dołączam!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Możecie kupić nowy dom, korzystając z ulgi "prima casa" pod warunkiem, że aktualne mieszkanie zostanie sprzedane w ciągu roku od zakupu drugiej nieruchomości. Zobowiązanie to musi zostać wpisane do umowy zakupu domu.

      Usuń
  15. Dzień dobry, w ubiegłym roku kupiłam mieszkanie na Sycylii (poprzez udzielenie specjalnej prokury dla tej czynności). Od roku nie mogłam doprosić się od osoby pośredniczącej kompletu dokumentów. A w szczególności o specyfikację opłat, które pobrał Notariusz ( 4500euro). Dzisiaj napisałam do Notariusza o przesłanie faktury za w/w czynności. Otrzymałam ją , ale nigdzie nie jest napisane, że jest to seconda casa. Powołuje się on tylko na jakieś przepisy, które nic mi nie mówią. Skąd więc mam wiedzieć, że jest to seconda casa?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Trudno jest mi odpowiedzieć, musiałabym zobaczyć fakturę (możesz mi ją przesłać na adres mailowy podany w zakładce KONTAKT). Generalnie jest tak, że jeżeli w umowie kupna-sprzedaży nie jest zapisane, że kupujący oświadcza, że chce skorzystać z ulgi "prima casa", to automatycznie przyjmuje się, że nie chodzi o główne miejsce zamieszkania.

      Usuń
  16. Hmmm! Czy umowa u najem mieszkania przed kupnem prima casa dyskwalifikuje mnie z ulg z okazji prima casa? Z Twojego artykułu wynika, że nie, ale wolę dopytać, czy wnioskuję prawidłowo, bo na innym blogu znalazłem ostrzeżenie, ale bez źródeł, że to jest dyskwalifikacja... o.O
    No i dziękuję za Twoje artykuły! Świetnie się czyta, bardzo lubię też podawanie przez Ciebie źródeł :)
    Pozdrawiam!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tylko posiadanie nieruchomości na własność może stanowić przeszkodę, wynajem w żadnym wypadku nią nie jest. :)

      Usuń
  17. Dzien dobry Dee

    czy moglabys prosze wyjasnic, poniewaz w roznych artykulach znajduje sprzeczne informacje.
    Jezeli kupuje mieszkanie jako seconda casa za posrednictwem agencji nieruchomosci, to podatek rejestracyjny 9% bedzie wyliczony od wartosci katastralnej mieszkania czy od sumy widocznej na umowie kupna?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kwestię podstawy opodatkowania wyjaśniłam w tym artykule:

      https://deeoswajawlochy.blogspot.com/2016/03/zakup-mieszkania-we-woszech-cz-3.html?m=1

      Usuń
  18. Dzień dobry :) mam pytanie o podatek TARI. Zakupiliśmy mieszkanie we Włoszech (Lombardia). Na razie mieszkamy tu od miesiąca, nie wiemy czy przekroczymy 3 miesiące czy nie (być może mąż zostanie, a ja wrócę na jakiś czas do Polski a potem znowu do Włoch - zależy jak się ułożą sprawy zawodowe). Administrator budynku polecił mi, żebyśmy zgłosili się do gminy do firmy wywożącej śmieci. Czy dobrze rozumiem, że zgłosić się do wywozu śmieci/podatku od śmieci powinniśmy z racji samego faktu bycia właścicielem mieszkania? Czy jeśli przed upływem 3 miesięcy stąd wyjedziemy i wrócimy np. za pół roku, to również musimy płacić ten podatek? Czy zgłoszenie się do Tari ma coś wspólnego z rejestracją pobytu? (Na razie nie chcemy się rejestrować, bo nie wiadomo czy będziemy powyżej 3 miesięcy).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadza się, sam fakt posiadania mieszkania we Włoszech zobowiązuje Was do zgłoszenia tego faktu w urzędzie gminy i uiszczania opłat za wywóz i utylizację śmieci, bez względu na to, czy mieszkacie w nim na stałe, czy tylko okazjonalnie i na to, ile tych śmieci produkujecie. Nie ma to nic wspólnego z rejestracją pobytu, która jest równoznaczna z zameldowaniem, to zupełnie inna procedura.

      Usuń
    2. Po 2 miesiącach od ostatniej wiadomości mam jeszcze jedno pytanie odnośnie Tari. Mąż zameldował się we Włoszech ze względu na podjęcie pracy tutaj, będzie to praca maksymalnie na 8-9 miesięcy. Czy powinien zmienić swój rodzaj zgłoszenia jeśli chodzi o podatek Tari? W tym momencie jest zgłoszony jakoś seconda casa, bez meldunku. Chodzi mi o to czy jest sens zmieniać to na kilka miesięcy i potem znowu przywracać stan dzisiejszy.

      Usuń
    3. To zależy od tego, jaka jest różnica pomiędzy Tari dla osób zameldowanych a Tari dla osób nie mieszkających w danym miejscu - radziłabym sprawdzić to w urzędzie gminy, bo mimo krótkiego okresu może się to po prostu opłacać.

      Usuń
  19. Dzień dobry, potrzebuję konsultacji w sprawie zakupu apartamentu we Włoszech jako „prima casa”. Czy jest tak możliwość? Alicja

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie zajmuję się wprawdzie praktyczną pomocą w zakupie nieruchomości ani pośrednictwem, natomiast jeśli masz pytania, możesz napisać maila na adres podany w zakładce "Kontakt" - jeśli tylko będę potrafiła, na pewno postaram się na wszystkie odpowiedzieć.

      Usuń
  20. Dzień dobry. We wrześniu kupiliśmy razem z mężem dom niedaleko Adrii (Wenecja Euganejska) jako prima casa. Mąż jest polskim emerytem, ja pracuję w Niemczech. Czy wystarczy, że mąż będzie zameldowany czy muszę ją również być zameldowana? Najprawdopodobniej będę w dalszym ciągu pracować w Niemczech w systemie 3/2 tygodnie, z czego 3 tygodnie byłabym w Niemczech, z uwagi na problem z pracą we Wloscech.Jak to wygląda w praktyce? I jeszcze pytanie odnośnie domu - chcielibyśmy wynajmować dwa pokoje krótkoterminowo, jak to załatwić? Słyszałam, że nie muszę mieć do tego działalności gospodarczej.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wystarczy, że zamelduje się mąż, ni3 utracicie z tego powodu ulgi podatkowej.

      Wynajmu krótkoterminowego może dokonywać również osoba fizyczna, nie musisz otwierać w tym celu działalności gospodarczej - będziesz musiała natomiast rozliczać się z włoskim urzędem skarbowym, wpisując do zeznania podatkowego uzyskane w danym roku dochody. Radziłabym znaleźć dobrego doradcę podatkowego lub ewentualnie rozliczać się za pośrednictwem biura CAF, przynajmniej w pierwszym roku, by uniknąć błędów.

      Usuń

Komentarze są moderowane, więc na ich publikację trzeba trochę poczekać. Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą nie będą publikowane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...