ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 3 – PROCEDURA I KOSZTY

Dobra, mieszkanie znalezione, dogłębnie sprawdzone, postanowiliście stać się jego właścicielami. Tylko jak się do tego zabrać? Zaraz Wam wszystko powiem. :)

Opiszę zakup mieszkania od osoby prywatnej (nie dewelopera) za pośrednictwem agencji.

Jeśli nie macie możliwości zakupu mieszkania za gotówkę i musicie wziąć kredyt, radzę przejść się po bankach przed rozpoczęciem procedury zakupu, byście wiedzieli mniej więcej, na czym stoicie i nie ryzykowali utraty ewentualnej zaliczki.

Oferta zakupu (offerta d’acquisto)

Pierwszym krokiem po podjęciu decyzji o zakupie jest złożenie oferty zakupu. Zanim ją złożycie, dobrze zastanówcie się nad jej wysokością – opracujcie dokładny kosztorys, uwzględniając ewentualne koszty remontu, notariusza i uzyskania kredytu, żeby nie okazało się później, że na coś Wam nie starczy pieniędzy. Oczywiście oferta powinna być niższa niż żądana cena, trochę negocjacji nikomu nie zaszkodzi, a może się okazać, ze staniecie się właścicielami nieruchomości za mniej niż zakładaliście. My z mężem zaoszczędziliśmy w ten sposób prawie 30 tysięcy euro, ale nawet 5 tysięcy to spora suma.

Zdarza się, że już na tym etapie agencja domaga się wpłacenia kaucji lub zapłaty honorarium, jednak osobiście odradzam rozstawanie się już teraz z jakimikolwiek pieniędzmi, biorąc pod uwagę, że nic nie jest jeszcze pewne.

Do oferty zazwyczaj wpisuje się też proponowaną wysokość kaucji (tak na marginesie, agencje mają najczęściej gotowe formularze, które dają Wam do wypełnienia) – bardzo ważne jest, byście użyli określenia caparra, nie acconto (zaliczka), gdyż od tej kwoty będziecie musieli zapłacić podatek, który w przypadku acconto jest wyższy (podatek od kaucji wynosi 0,5%, a od zaliczki 3%).

Jeśli chcecie wziąć kredyt, koniecznie wpiszcie do oferty klauzulę, która uzależnia sfinalizowanie zakupu od jego uzyskania – to pozwoli Wam na odzyskanie całej kaucji, jeśli pojawi się problem z otrzymaniem kredytu i podpisaniem aktu sprzedaży. Agencja zapewne będzie protestować, ale nie zwracajcie na to uwagi i upierajcie się przy swoim, to Wasze pieniądze i Wasze ryzyko, a agencji zależy tylko na tym, by jak najszybciej sprzedać nieruchomość.

Jeśli właściciel nieruchomości stwierdzi, ze zgadza się na Waszą ofertę, podpisuje Waszą propozycję i od tego momentu mieszkanie macie niejako zaklepane.

Umowa przedwstępna (preliminare/compromesso)

Po przyjęciu Waszej oferty przystępuje się do podpisania umowy przedwstępnej, która zobowiązuje obie strony do podpisania ostatecznego aktu kupna-sprzedaży. Nie jest to obowiązkowe, gdyż tak naprawdę to, co wpisaliście do oferty podpisanej przez Was i sprzedającego jest wiążące, jednak w większości przypadków umowa przedwstępna zostaje sporządzona.

Choć podpisanie umowy przedwstępnej nie wymaga pośrednictwa notariusza, to radziłabym przed jej podpisaniem dać ją do wglądu właśnie notariuszowi lub zaufanemu prawnikowi, żeby sprawdził, czy nie zawiera ona jakichś podejrzanych lub niekorzystnych zapisów. Ważne jest, by było w niej wpisane, że mieszkanie spełnia wszelkie obowiązujące normy, a jego stan faktyczny odpowiada rejestrom katastralnym oraz projektowi zdeponowanemu w urzędzie gminy, a jeśli coś jest nie tak, to właściciel musi zobowiązać się do "naprawienia" wszelkich nieścisłości przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży.

W umowie przedwstępnej zapisuje się też ustaloną datę podpisania umowy ostatecznej - zadbajcie o to, by również tutaj znalazła się wyżej wspomniana przeze mnie klauzula dotyczącą uzyskania kredytu!

To jest ten moment, gdy wpłacacie uzgodnioną wcześniej kaucję (caparra!)– nie szalejcie zbytnio z jej wysokością, gdyż jeśli przypadkiem z Waszej winy nie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy, tych pieniędzy już nie odzyskacie. Z drugiej strony, jeżeli to właściciel mieszkania wycofa się z transakcji, będzie musiał wypłacić Wam zadośćuczynienie w wysokości podwójnej kaucji.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej możecie (a wręcz powinniście ;)) zapłacić agencji nieruchomości za pośrednictwo. Pamiętajcie o fakturze, gdyż koszt pośrednictwa możecie odliczyć sobie częściowo od podatku dochodowego!

Umowa przedwstępna musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 20 dni od jej podpisania, czym najczęściej zajmuje się agencja, oczywiście nie za darmo. ;) Koszt rejestracji to 200 euro + 0,5% wysokości wpłaconej kaucji (podatek ten zostanie później odjęty od podatku należnego w momencie podpisywania ostatecznej umowy) + znaczki skarbowe, plus ewentualnie kilkadziesiąt euro za pośrednictwo agencji, która musi oczywiście dostarczyć Wam kopię zarejestrowanej umowy.

Akt kupna-sprzedaży (rogito)

Ostateczną umowę kupna-sprzedaży sporządza notariusz, w którego obecności dochodzi do jej podpisania. Notariusza wybieracie Wy jako strona "słabsza" i Wy opłacacie jego honorarium – nie jestem w stanie podać Wam nawet w przybliżeniu kwoty, jakiej możecie się spodziewać, gdyż honorarium notariusza zależy od wartości nieruchomości, od miejscowości oraz od jego widzimisię. Dobrze, jeżeli macie znajomego, zaufanego notariusza, a jeżeli nie, to najlepiej zwróćcie się do 2-3 notariuszy z prośbą o kosztorys.

Notariusz powinien zadbać o to, byście nie kupili sobie problemu zamiast fajnego mieszkania. Sprawdza on też dane właściciela, tytuł własności, ewentualne problemy z nim związane, hipotekę, przeprowadza kontrole w katastrze i powinien zrobić wszystko, by właściciel sprzedał Wam mieszkanie w stanie zgodnym z obowiązującymi przepisami. Dlatego tez wybór notariusza jest ważny - często agencje mają zaprzyjaźnionych notariuszy i choć oczywiście nie jest powiedziane, że to niekorzystna opcja, nie zapominajcie, że w interesie agencji leży jak najszybsze sprzedanie nieruchomości, a nie dbanie o Wasze interesy.

Przygotujcie się na to, że podpisanie aktu trwa dość długo, a to ze względu na to, że notariusz musi odczytać go na głos, w całości, i rozwiać ewentualne wątpliwości. Dopiero później podpisujecie umowę i finalizujecie zakup.

W momencie podpisywania ostatecznej umowy musicie zapłacić:

• kwotę ustaloną w umowie (właścicielowi) – odejmuje się od niej kaucję wpłaconą przez Was wcześniej
• honorarium notariusza
• podatki i opłaty państwowe, które uiszcza w Waszym imieniu notariusz

Zazwyczaj używa się w tym celu czeków wydawanych przez włoskie banki, jeśli więc jest to dla Was problem, porozmawiajcie wcześniej na ten temat z notariuszem oraz ze sprzedającym!

Podatki i opłaty od zakupu

Koszt całej operacji zależy od tego, czy w momencie zakupu zadeklarujecie, że zakupiona nieruchomość jest Waszym głównym miejscem zamieszkania (prima casa), czy też nie – jak się pewnie domyślacie, w pierwszym przypadku koszty są niższe.

Niektóre podatki obliczane są na podstawie wartości katastralnej (valore catastale) mieszkania, którą wylicza się w następujący sposób:

Dochód katastralny (rendita catastale) x mnożnik katastralny (moltiplicatore catastale)

Dochód katastralny znajdziecie w wyciągu z katastu (visura catastale), jest on wpisany również do umowy, natomiast mnożnik zależy od rodzaju nieruchomości – w przypadku głównego miejsca zamieszkania (prima casa) wynosi on 110, a w przypadku drugiej (trzeciej, czwartej itd.) posiadanej przez Was nieruchomości (seconda casa) 120.

Bardzo użyteczne narzędzie pozwalające na szybkie obliczenie wartości katastralnej nieruchomości znajdziecie tutaj –-> KLIK

Przejdźmy do opłat i podatków od zakupu:

• podatek rejestracyjny (imposta di registro) w wysokości:  a) 9% wartości katastralnej mieszkania w przypadku seconda casa, b) 2% w przypadku prima casa
• podatek hipoteczny (imposta ipotecaria) w wysokości 50 euro
• podatek katastralny (imposta catastale) w wysokości 50 euro

UWAGA! Minimalny podatek rejestracyjny wynosi 1000 euro, jeżeli więc wyjdzie Wam niższa kwota, to i tak będziecie musieli zapłacić tysiaka.

Przykład

Kazio kupuje mieszkanie o dochodzie katastralnym wynoszącym 800 euro – mieszkanie to stanie się jego głównym miejscem zamieszkania. Oblicza za pomocą podanego wyżej narzędzia jego wartość katastralną i wychodzi mu 92400 euro. Wobec tego Kazio musi zapłacić:

• podatek rejestracyjny (2% wartości katastralnej mieszkania): 1848 euro
• podatek hipoteczny: 50 euro
• podatek katastralny: 50 euro

ŁĄCZNIE DO ZAPŁATY: 1948 euro

Jeśli nie chce Wam się bawić w liczenie, tutaj możecie uzyskać kwotę należnych podatków w sposób łatwy i przyjemny –-> KLIK