9 marca 2016

ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 3 – PROCEDURA I KOSZTY



Dobra, mieszkanie znalezione, dogłębnie sprawdzone, postanowiliście stać się jego właścicielami. Tylko jak się do tego zabrać? Zaraz Wam wszystko powiem. :)

Opiszę zakup mieszkania od osoby prywatnej (nie dewelopera) za pośrednictwem agencji.


Jeśli nie macie możliwości zakupu mieszkania za gotówkę i musicie wziąć kredyt, radzę przejść się po bankach przed rozpoczęciem procedury zakupu, byście wiedzieli mniej więcej, na czym stoicie i nie ryzykowali utraty ewentualnej zaliczki.


Oferta zakupu (offerta d’acquisto)

Pierwszym krokiem po podjęciu decyzji o zakupie jest złożenie oferty zakupu. Zanim ją złożycie, dobrze zastanówcie się nad jej wysokością – opracujcie dokładny kosztorys, uwzględniając ewentualne koszty remontu, notariusza i uzyskania kredytu, żeby nie okazało się później, że na coś Wam nie starczy pieniędzy. Oczywiście oferta powinna być niższa niż żądana cena, trochę negocjacji nikomu nie zaszkodzi, a może się okazać, ze staniecie się właścicielami nieruchomości za mniej niż zakładaliście. My z mężem zaoszczędziliśmy w ten sposób prawie 30 tysięcy euro, ale nawet 5 tysięcy to spora suma.

Zdarza się, że już na tym etapie agencja domaga się wpłacenia kaucji lub zapłaty honorarium, jednak osobiście odradzam rozstawanie się już teraz z jakimikolwiek pieniędzmi, biorąc pod uwagę, że nic nie jest jeszcze pewne.

Do oferty zazwyczaj wpisuje się też proponowaną wysokość kaucji (tak na marginesie, agencje mają najczęściej gotowe formularze, które dają Wam do wypełnienia) – bardzo ważne jest, byście użyli określenia caparra, nie acconto (zaliczka), gdyż od tej kwoty będziecie musieli zapłacić podatek, który w przypadku acconto jest wyższy (podatek od kaucji wynosi 0,5%, a od zaliczki 3%).

Jeśli chcecie wziąć kredyt, koniecznie wpiszcie do oferty klauzulę, która uzależnia sfinalizowanie zakupu od jego uzyskania – to pozwoli Wam na odzyskanie całej kaucji, jeśli pojawi się problem z otrzymaniem kredytu i podpisaniem aktu sprzedaży. Agencja zapewne będzie protestować, ale nie zwracajcie na to uwagi i upierajcie się przy swoim, to Wasze pieniądze i Wasze ryzyko, a agencji zależy tylko na tym, by jak najszybciej sprzedać nieruchomość.

Jeśli właściciel nieruchomości stwierdzi, ze zgadza się na Waszą ofertę, podpisuje Waszą propozycję i od tego momentu mieszkanie macie niejako zaklepane.

Umowa przedwstępna (preliminare/compromesso)

Po przyjęciu Waszej oferty przystępuje się do podpisania umowy przedwstępnej, która zobowiązuje obie strony do podpisania ostatecznego aktu kupna-sprzedaży. Nie jest to obowiązkowe, gdyż tak naprawdę to, co wpisaliście do oferty podpisanej przez Was i sprzedającego jest wiążące, jednak w większości przypadków umowa przedwstępna zostaje sporządzona.

Choć podpisanie umowy przedwstępnej nie wymaga pośrednictwa notariusza, to radziłabym przed jej podpisaniem dać ją do wglądu właśnie notariuszowi lub zaufanemu prawnikowi, żeby sprawdził, czy nie zawiera ona jakichś podejrzanych lub niekorzystnych zapisów. Ważne jest, by było w niej wpisane, że mieszkanie spełnia wszelkie obowiązujące normy, a jego stan faktyczny odpowiada rejestrom katastralnym oraz projektowi zdeponowanemu w urzędzie gminy, a jeśli coś jest nie tak, to właściciel musi zobowiązać się do "naprawienia" wszelkich nieścisłości przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży.

W umowie przedwstępnej zapisuje się też ustaloną datę podpisania umowy ostatecznej - zadbajcie o to, by również tutaj znalazła się wyżej wspomniana przeze mnie klauzula dotyczącą uzyskania kredytu!

To jest ten moment, gdy wpłacacie uzgodnioną wcześniej kaucję (caparra!)– nie szalejcie zbytnio z jej wysokością, gdyż jeśli przypadkiem z Waszej winy nie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy, tych pieniędzy już nie odzyskacie. Z drugiej strony, jeżeli to właściciel mieszkania wycofa się z transakcji, będzie musiał wypłacić Wam zadośćuczynienie w wysokości podwójnej kaucji.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej możecie (a wręcz powinniście ;)) zapłacić agencji nieruchomości za pośrednictwo. Pamiętajcie o fakturze, gdyż koszt pośrednictwa możecie odliczyć sobie częściowo od podatku dochodowego!

Umowa przedwstępna musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 20 dni od jej podpisania, czym najczęściej zajmuje się agencja, oczywiście nie za darmo. ;) Koszt rejestracji to 200 euro + 0,5% wysokości wpłaconej kaucji (podatek ten zostanie później odjęty od podatku należnego w momencie podpisywania ostatecznej umowy) + znaczki skarbowe, plus ewentualnie kilkadziesiąt euro za pośrednictwo agencji, która musi oczywiście dostarczyć Wam kopię zarejestrowanej umowy.

Akt kupna-sprzedaży (rogito)

Ostateczną umowę kupna-sprzedaży sporządza notariusz, w którego obecności dochodzi do jej podpisania. Notariusza wybieracie Wy jako strona "słabsza" i Wy opłacacie jego honorarium – nie jestem w stanie podać Wam nawet w przybliżeniu kwoty, jakiej możecie się spodziewać, gdyż honorarium notariusza zależy od wartości nieruchomości, od miejscowości oraz od jego widzimisię. Dobrze, jeżeli macie znajomego, zaufanego notariusza, a jeżeli nie, to najlepiej zwróćcie się do 2-3 notariuszy z prośbą o kosztorys.

Notariusz powinien zadbać o to, byście nie kupili sobie problemu zamiast fajnego mieszkania. Sprawdza on też dane właściciela, tytuł własności, ewentualne problemy z nim związane, hipotekę, przeprowadza kontrole w katastrze i powinien zrobić wszystko, by właściciel sprzedał Wam mieszkanie w stanie zgodnym z obowiązującymi przepisami. Dlatego tez wybór notariusza jest ważny - często agencje mają zaprzyjaźnionych notariuszy i choć oczywiście nie jest powiedziane, że to niekorzystna opcja, nie zapominajcie, że w interesie agencji leży jak najszybsze sprzedanie nieruchomości, a nie dbanie o Wasze interesy.

Przygotujcie się na to, że podpisanie aktu trwa dość długo, a to ze względu na to, że notariusz musi odczytać go na głos, w całości, i rozwiać ewentualne wątpliwości. Dopiero później podpisujecie umowę i finalizujecie zakup.

W momencie podpisywania ostatecznej umowy musicie zapłacić:

  • kwotę ustaloną w umowie (właścicielowi) – odejmuje się od niej kaucję wpłaconą przez Was wcześniej
  • honorarium notariusza
  • podatki i opłaty państwowe, które uiszcza w Waszym imieniu notariusz

Zazwyczaj używa się w tym celu czeków wydawanych przez włoskie banki, jeśli więc jest to dla Was problem, porozmawiajcie wcześniej na ten temat z notariuszem oraz ze sprzedającym!

Podatki i opłaty od zakupu

Koszt całej operacji zależy od tego, czy w momencie zakupu zadeklarujecie, że zakupiona nieruchomość jest Waszym głównym miejscem zamieszkania (prima casa), czy też nie – jak się pewnie domyślacie, w pierwszym przypadku koszty są niższe.

Niektóre podatki obliczane są na podstawie wartości katastralnej (valore catastale) mieszkania, którą wylicza się w następujący sposób:

Dochód katastralny (rendita catastale) x mnożnik katastralny (moltiplicatore catastale)

Dochód katastralny znajdziecie w wyciągu z katastu (visura catastale), jest on wpisany również do umowy, natomiast mnożnik zależy od rodzaju nieruchomości – w przypadku głównego miejsca zamieszkania (prima casa) wynosi on 110, a w przypadku drugiej (trzeciej, czwartej itd.) posiadanej przez Was nieruchomości (seconda casa) 120.


Bardzo użyteczne narzędzie pozwalające na szybkie obliczenie wartości katastralnej nieruchomości znajdziecie tutaj –-> KLIK


Przejdźmy do opłat i podatków od zakupu:

  • podatek rejestracyjny (imposta di registro) w wysokości:  a) 9% wartości katastralnej mieszkania w przypadku seconda casa, b) 2% w przypadku prima casa
  • podatek hipoteczny (imposta ipotecaria) w wysokości 50 euro
  • podatek katastralny (imposta catastale) w wysokości 50 euro

Przykład

Kazio kupuje mieszkanie o dochodzie katastralnym wynoszącym 800 euro – mieszkanie to stanie się jego głównym miejscem zamieszkania. Oblicza za pomocą podanego wyżej narzędzia jego wartość katastralną i wychodzi mu 92400 euro. Wobec tego Kazio musi zapłacić:

  • podatek rejestracyjny (2% wartości katastralnej mieszkania): 1848 euro
  • podatek hipoteczny: 50 euro
  • podatek katastralny: 50 euro

ŁĄCZNIE DO ZAPŁATY: 1948 euro



Jeśli nie chce Wam się bawić w liczenie, tutaj możecie uzyskać kwotę należnych podatków w sposób łatwy i przyjemny –-> KLIK



63 komentarze:

  1. Super wszystkie 3 czesci cyklu o zakupie mieszkania! Dziekuje i pozdrawiam z Wenecji!

    OdpowiedzUsuń
  2. Witam
    Mam takie pytanie. Kilka tygodni temu ( niecały miesiąc ) zakupiliśmy z mężem mieszkanie we Włoszech za pośrednictwem agencji. Niestety po wprowadzeniu się wyszły na jaw ukryte wady tego lokalu, m.in uszkodzona zanzaziera, uszkodzona tenda elekryczna, połamane drzwi balkonowe... Mieszanie, które nabliśmy jest w kilkuletnim bloku, prawie nowe i myśleliśmy, że wszystkie te rzeczy powinny być sprawne, niestety tak nie jest. Moje pytanie jest takie, czy w związku z niedawnym zakupem przysługuje nam, jako nabywcom, jakakolwiek rękojma za wady ukryte lokalu?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W umowie kupna-sprzedaży zazwyczaj zawarta jest klauzula, ze kupujący dokładnie obejrzał nieruchomość i jej stan mu odpowiada - zwalnia to sprzedającego z jakiejkolwiek odpowiedzialności za ewentualne wady wykryte po sfinalizowaniu transakcji. Nawet jeśli Wasza umowa takiego zapisu nie ma, to powiem szczerze, ze wątpię, by udało Wam się cokolwiek uzyskać od poprzedniego właściciela, choć oczywiscie możecie próbować.

      Usuń
    2. Dziękuję bardzo za szybką i rzetelną odpowiedź. Pozdrawiam.

      Usuń
  3. Dzień dobry :) Mój problem wiąże się jedynie pośrednio z tematem zakupu mieszkania jednak nie znalazłam lepszego miejsca aby je zadać. Sprawa dotyczy banku. Starając się o kredyt hipoteczny zostaliśmy wraz z mężem odrzuceni przez nasz bank. Wymagana była wyższa kwota wkładu własnego. Inny bank zweryfikował nas pomyślnie, otrzymaliśmy kredyt i nabyliśmy mieszkanie. Efektem tego pobory męża zostały skierowane na rachunek banku, który udzielił nam kredytu jednak nie zamknęliśmy konta w poprzednim banku. Czy nasz dotychczasowy bank z uwagi na brak regularnych wpływów na konto może nas zmusić do zamknięcia tego rachunku bankowego, czy możemy sobie zostawić oba konta? Dodam, że z dotychczasowego konta schodzą zlecenia za internet, karty kredytowe, tak że nie jest to rachunek "martwy"- małe, bo małe ale jakieś operacje są tam nadal aktywne. Natomiast drugie moje pytanie dotyczy ubezpieczenia. Chodzi mi konkretnie o ubezpieczenie nietyle na życie, co na wypadek utraty przez męża pracy. Jest to dla nas kwestia tym ważniejsza, że pracuje tylko mąż. Nasz bank oferuje różne polisy na życie ale wypłata świadczenia następuje jedynie w wypadku śmierci ubezpieczonego. Jednak my wolelibyśmy zabezpieczyć się na wypadek ewentualnego upadku firmy męża tym bardziej, że ja niedawno straciłam pracę. Czy w ogólne można jeszcze znaleźć takie ubezpieczenia na terenie Włoch, ponieważ nasz bank nie dysponuje taką ofertą? Mamy wspólnie z mężem ubezpieczenie na życie w naszych starym banku ale na niezbyt wysoką kwotę dlatego chcemy dokupić coś innego. Czy w przypadku konieczności zamknięcia rachunku w starym banku moglibyśmy zatrzymać sobie to ubezpieczenie, jeśli zostało ono zakupione przez bank w firmie AXA, czy wygasa ono z chwilą likwidacji konta bankowego?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak naprawdę wszystkie zadane przez Ciebie pytania dotyczą banków, z którymi macie spisane umowy o prowadzenie konta i udzielenie kredytu. W umowach tych powinno być napisane, czy brak stałych wpływów może poskutkować zamknięciem konta (nie sądzę, by do tego doszło, raczej bardziej prawdopodobne jest zwiększenie opłat za jego prowadzenie) i czy istnieje możliwość zawieszenia spłaty rat kredytowych na pewien okres w przypadku np. utraty pracy przez męża. Ta druga kwestia zazwyczaj stanowi zapis umowy kredytu, nie jest częścią polisy ubezpieczeniowej.

      Niestety nie wiem, czy agencje ubezpieczeniowe ubezpieczają tego typu sytuacje niezależnie od ubezpieczenia kredytu - na pewno istnieje możliwość wykupienia polisy zabezpieczającej np. Ciebie w przypadku śmierci męża, jeśli kredyt zawarty został tylko w jego imieniu. Wówczas nie musisz spłacać pozostałych rat i kredyt zostaje zamknięty.

      Usuń
  4. Witam Panią
    Niedawno zakupiłem mieszkanie, które od kilku lat wynajmowałem. W chwili wynajmu nie planowałem takiego obrotu sprawy ale właściciel mieszkania po kilku latach sam zaproponował sprzedaż tego mieszkania, prawdę mówiąc cena była konkurencyjna w porównaniu do innych na rynku i to mnie ostatecznie skusiło. Nic wielkiego, pokój z kuchnią, sam przeprowadziłem pomiar lokum, około 57 mk, przeprowadzona przez bank perizia potwierdziła ten metraż. Wszystko poszło w dobrym kierunku, doszło do przepisu i jakież było moje zdziwienie gdy na akcie notarialnym otrzymałem zapis, że zakupiłem mieszkanie o powierzchni 75 km. Nie ma mowy o pomyłce, sam mierzyłem, przecież nie można na 57 mk "zgubić" czy też pomylić się o blisko 20 mk. Zastanawiam się co tu się tak naprawdę stało i skąd wynika taka rozbieżność dokumentacji ze stanem faktycznym. Chciałbym zapytać co to dla mnie tak naprawdę oznacza, czy mogę mieć z tego tytułu jakieś kłopoty, koszty finansowe...? Dodam tylko, że mieszkanie zostało zakupione na kredyt, przepis został sporządzony przez notariusza, którego polecił mi wlasciciel mieszkania, bo podobno przeprowadzał z nim wcześniej wiele transakcji. Miało być taniej, taniej nie było a nawet drożej niż u konkurencji.Bardzo proszę o odpowiedź, ponieważ obawiam się, że "wyjaśnienie" tej metrażowej kwestii może mnie teraz sporo kosztować.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Podejrzewam, że w akcie sprzedaży została zapisana powierzchnia całkowita (metri quadri commerciali), nie użytkowa (metri quadri calpestabili), stąd różnica pomiędzy Twoim pomiarem a umową. Tak naprawdę nie ma to większego znaczenia, podatki płaci się od powierzchni katastralnej, zapisanej w katastrze, więc nie sądzę, byś miał się czym martwić. :)

      Usuń
  5. witam po jakim czasie od podpisania umowu przedwstepnej mozna sie wprowadzac ? czy to dopiero trzeba czekac na calkowite sfinalizowanie transakcji?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Podpisanie umowy przedwstępnej nie czyni z Ciebie właściciela mieszkania, więc nie możesz się do niego wprowadzić, chyba że umowa ta zawiera zapis, że obecny właściciel się na to zgadza. Nigdy się jednak z takim zapisem nie spotkałam, tym bardziej, że do momentu podpisania ostatecznej umowy to właściciel płaci podatki i ponosi odpowiedzialność za wszystkie sprawy związane z mieszkaniem.

      Usuń
  6. i bardzo bym poprosila o podpowiedz jak mam wpisac dokladnie te klauzule która uzależnia sfinalizowanie zakupu od jego uzyskania .

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Możesz napisać np. tak:

      La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal Proponente presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente.

      Usuń
  7. dziekuje Dee za odpowiedzi na moje pytania mam jeszcze jedno pytanie poniewaz mąż chce wziac kredyt na zakup domu, i czytalam o mutuo oraz o prestito czym one sie różnią ? i jeszcze jedna sprawa czy wysyokosc dochcdu ma duzy wpływa na udzielenie kredytu , ja nie pracuje jestem na utrzymaniu męza czy ciezej bedzie mu dostac kredyt? czy rata moze wynosic na przyklad pół jego pensji lub wiecej jesli mąz bedzie chcial tyle placic?pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "Mutuo" to kredyt hipoteczny, a więc na zakup mieszkania, a "prestito" to ogólne określenie na wszelkiego rodzaju inne kredyty i pożyczki.

      Tak, wysokość dochodów ma bardzo duże znaczenie, gdyż bank musi mieć gwarancję, że mąż będzie mógł spłacać raty kredytu. To, że tylko jedno z Was pracuje może, ale nie musi być problemem, wszystko zależy od tego, jaką umowę ma mąż, ile zarabia i o jak wysoki kredyt się stara.

      Maksymalna wysokość raty miesięcznej obliczana jest na podstawie dochodu netto całej rodziny, więc nie zależy to od męża.

      Usuń
  8. Witaj Dee dzis mam takie pytanie skoro sama znalzalm ogloszenie o sprzedazy domu( sprzedaje dom osoba prywatna za posrednictwem agencji) i jestem zainteresowana kupnem to skoro sprzedajacy placic bedzie prowizje agencji to czemu ja mam jeszcze jako kupujaca placic za posrednictwo ? pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bo agencje pobierają prowizję od obu stron - od sprzedającego za znalezienie kupca, a od kupującego za znalezienie nieruchomości. To, że sama znalazłaś ogłoszenie nie ma znaczenia, agencje muszą je przecież gdzieś publikować, a ich rola polega na pośredniczeniu w transakcji i każą sobie płacić za całość. Gdyby agencja nie opublikowała ogłoszenia, to byś go nie znalazła. ;)

      Usuń
    2. masz racje Dee a nie wiesz ile liczy sobie agencja za takie posrednictwo?

      Usuń
    3. Zerknij tutaj, do tabelki:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2015/12/zakup-mieszkania-we-woszech-cz-1-jak.html

      Usuń
  9. Witaj Dee to znowu ja ,znalzalma artykul o takim tytule https://www.abi.it/Pagine/Mercati/Crediti/Crediti-alle-persone/Mutui/Fondo-di-garanzia-mutui-prima-casa.aspx , czy tu chodzi o to ze pomagaja w splacie kredytu na dom? co to sokladnie jest fondo di garanzia mutui prima casa? pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To coś w rodzaju funduszu gwarancyjnego ustanowionego przez Ministerstwo Gospodarki - każdy, kto stara się o kredyt na zakup lub remont mieszkania będącego jego głównym miejscem zamieszkania, może złożyć wniosek o "podżyrowanie" go przez państwo. Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, w przypadku problemów finansowych fundusz może pokryć do 50% kwoty raty kapitałowej, tyle bowiem wynosi gwarancja oferowana przez państwo. Zaznaczam, że nie wszystkie banki udzielają kredytów z gwarancją funduszu, a pierwszeństwo mają wnioski złożone m. in. przez pary w wieku poniżej 35 lat, osoby zatrudnione na tzw. śmieciówkach czy samotnych rodziców. Chodzi generalnie o to, by pomóc w uzyskaniu kredytu osobom nie mającym zdolności kredytowej.

      Usuń
    2. Witaj Dee odnoscnie tego funduszu gwarancyjnego, juz wiem mniej wiecej ktore banki sie tym zajmuja, ale czytajac o tym kto moze sie starac o to jest napisane ze przysluguje mlodym malzenstwom w ktorym conajmniej jedna osoba ma mniej niz 35 lat, z tym ze w moim malzenstwie to ja mam mniej niz 35 lat ale jestem niepracuja , moj maz starajacy sie okredyt ma wiecej niz 35 czy tak moze byc ? czy to osoba na ktora ma byc kredyt musi miec mniej niz 35 lat?

      Usuń
    3. Obecnie nie ma limitu wieku, każdy może starać się o gwarancję funduszu, istnieją jedynie sytuacje, w których pierwszeństwo mają określone kategorie.

      Usuń
  10. Witaj Dee , bank ktory ma udzielic nam kredytu na dom chce zaswiadczenie z comuny ze mieszkamy obecnie bez umowy najmu i nie placimy za wynajem ( ja dostalam zameldowanie dzieki temu ze wlascicielka mieszkania napisala pismo ze uzycza nam za darmo mieszkanie) czy takie zaswiadczenie urząd gminy mi wystawi? pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przyznam, że to dość osobliwe żądanie i nie mam pojęcia, czy urząd poświadczy Wam coś takiego (bardziej logiczne byłoby oświadczenie właścicielki mieszkania).

      Usuń
  11. i jeszcze mam pytanie osnosnie oferty zakupu, dzis mam spotkanie w agencji i musze zlozyc oferte, jesli dom kosztuje 49 tysiecy to mam wpisac ze chce na przyklad zaplacic za niego 45 tys ? czy chodzi o to by podliczyc cene domu 49 tys + wszystkie oplaty prowizje dla agencji notariusza skarbówki czyli ok 60 tys i wpisac w oferte zakupu 55 tys ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Oferta dotyczy TYLKO ceny, jaką chcesz zapłacić za nieruchomość.

      Usuń
  12. Zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania we Włoszech - Madonna de Campiglio . Mamy już ustalony termin notarialny -początek grudnia br. Dotychczasowy właściciel wynajmował je przez agencje turystom i ma zabukowane do 10 stycznia.Sugeruje abyśmy uznali te rezerwacje bo zobligowany jest Umową , deklaruje że zapłaci za media i podatki etc. My uważamy jednak , że chętnie przejmiemy zobowiązania Umowy z agencją i przy podpisaniu aktu otrzymamy lokal i klucze. Ta propozycja jakoś dziwnie brzmi - co Państwo na to??
    Prosimy o poradę.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przede wszystkim nie "państwo" - jestem tu sama jedna. ;)

      W momencie podpisania umowy kupna, to Wy stajecie się właścicielami mieszkania i ewentualne zobowiązania dotyczące jego wynajmu nie powinny poprzedniego właściciela dotyczyć. Nie może on przecież wynajmować lokalu, który do niego nie należy i Wasz notariusz powinien zapisać to w umowie. Radzę przed jej podpisaniem porozmawiać z notariuszem na ten temat, dokładnie omówić kwestię i dopiero potem podjąć decyzję.

      Usuń
  13. Mąż jest Włochem, ja pochodzę spod Krakowa. 10 lat temu zamieszkaliśmy razem w Modenie, jednak po kilku latach coraz bardziej przekonywaliśmy się co do tego że lepiej żyło nam się w Polsce. Planowaliśmy również tam zakup własnego domu na przedmieściach, teraz z biegiem czasu cieszę się że tego nie zrobiliśmy ponieważ byłby to najgorszy nasz wydatek w życiu!

    OdpowiedzUsuń
  14. Dzień dobry! Gratuluję kompleksowości przygotowanego artykułu! Mam 2 pytania 1) czy kupując mieszkanie dla celów rekreacyjnych, mieszkając nadal w Polsce (rezydentura podatkowa Polska) można je uznać jako prima casa? 2) jak można rozwiązać proces zapłaty nie mając konta bankowego we Włoszech i nie mając czeków (polskie banki zdaje się z tego już zrezygnowały w obrocie dla osób fizycznych)?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 1) "Prima casa" oznacza Twoje główne, stałe miejsce zamieszkania, w którym jesteś zameldowany w rozumieniu włoskich przepisów - mieszkanie "na wakacje" trudno uznać za "prima casa".

      2) To kwestia uzgodnienia tego z notariuszem i sprzedającym, musiałbyś przekonać ich do przyjęcia zapłaty przelewem z polskiego konta (w obecnych czasach to nic skomplikowanego). W przeciwnym wypadku konieczne będzie otwarcie konta w jednym z włoskich banków.

      Usuń
  15. Mieszkam w Polsce i nie planuję na stałe przenosic się do Italii czy kupując mieszkanie w condominio bez co czyli wakacyjne muszę placić podatki od wynajmu Polakom w Italii? Jak przed kupnem mogę sprawdzic czy nie czeka mnie np. za miesiąc grande remont budynku? Czy jest szansa dostac kredyt we wloskim banku jezeli nic mnie tam nie trzyma oprócz chęci kupienia mieszkania?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 1. Tak, dochód z wynajmu nieruchomości położonej we Włoszech będzie opodatkowany we Włoszech (patrz art. 6 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania), przy czym przypuszczam, że konieczne będzie jego wpisanie również do zeznania podatkowego w Polsce.

      2. Powinieneś skontaktować się z zarządcą budynku i zapytać o planowane w najbliższej przyszłości prace remontowe.

      3. Brak zameldowania we Włoszech praktycznie przekreśla szanse na otrzymanie kredytu.

      Usuń
    2. Bardzo dziękuję za szybką odpowiedź. Ciekawi mnie fakt, ze właściciel nie chce odstąpić od agencji pomimo źe agencja nic nie ma wspólnego z moją ofertą kupna( byłam tam na wakacjach i sama zapytałam nie wiedząc o tym ze od kwietnia jest wystawione) w sytuacji gdy prosił o wypisanie nizszej kwoty za wynajem nie chce zaoszczędzić ??? Czy to jest powód do zastanowienia źe coś moźe być nie tak? Zastanawia mnie takźe fakt źe jezeli jest to taki zloty interes wynajem to dlaczedo sprzedaje zlotą kurę. Ogólnie jak na włocha jest małomówny... nie chciał powiedzieć czy istnieje moźliwość cichego wynajmowania ;) oraz tego wszystkiego co opidujesz w seoich artykułach.

      Usuń
    3. Bardzo dziękuję za szybką odpowiedź. Ciekawi mnie fakt, ze właściciel nie chce odstąpić od agencji pomimo źe agencja nic nie ma wspólnego z moją ofertą kupna( byłam tam na wakacjach i sama zapytałam nie wiedząc o tym ze od kwietnia jest wystawione) w sytuacji gdy prosił o wypisanie nizszej kwoty za wynajem nie chce zaoszczędzić ??? Czy to jest powód do zastanowienia źe coś moźe być nie tak? Zastanawia mnie takźe fakt źe jezeli jest to taki zloty interes wynajem to dlaczedo sprzedaje zlotą kurę. Ogólnie jak na włocha jest małomówny... nie chciał powiedzieć czy istnieje moźliwość cichego wynajmowania ;) oraz tego wszystkiego co opidujesz w seoich artykułach.

      Usuń
    4. Dużo zależy od warunków umowy, którą podpisał z agencją - często podpisywana jest ona na okres czasu, podczas którego właściciel nie może samodzielnie szukać nabywcy.

      Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości dotyczące stanu mieszkania, a właściciel nie pali się do ich rozwiania, raczej odradzam transakcję.

      Usuń
  16. Deelaylah czy mozna by prosić o zrobienie symulacji pesymistycznej zysku/strat zakupu mieszkania w Bolonii pod wynajem studentom.? Kochamy Włochy ale na początek planujemy taka 'inwestycje' a potem przeprowadzke.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Rozumiem, że chodzi Wam o koszty utrzymania takiego mieszkania:

      - podatek od nieruchomości (IMU), którego wysokość ustalana jest co roku przez gminę; w 2017 r. stawka dla osób wynajmujących mieszkanie studentom wynosi w Bolonii 0,76% wartości katastralnej (rendita catastale) pomnożonej przez 160 (np. wartość katastralna = 500 euro x 160 = 80000 euro x 0.76% = 608 euro rocznie)
      - podatek dochodowy IRPEF w wysokości minimum 23% (jeśli dochód roczny z najmu pomniejszony o 5% nie przekroczy 15000 euro) lub 10%/21%, jeśli postanowicie skorzystać z podatku liniowego (http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2015/08/wynajem-mieszkania-podatek-liniowy-od.html?m=1)
      -coroczna opłata rejestracyjna w wysokości 2% rocznego najmu, płacona po połowie przez Was i wynajmującego; jeśli skorzystacie z podatku liniowego, będziecie z niej zwolnieni
      - opłaty wspólnotowe nie pokrywane przez wynajmującego (http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/07/wynajem-mieszkania-jakie-koszty-pokrywa.html?m=1)

      Dodatkowo dochód z najmu może zostać uwzględniony przez polski urząd skarbowy do obliczenia progu podatkowego, któremu podlegać będą dochody uzyskane w Polsce. Jeśli więc w Polsce zarabiasz 50000 złotych rocznie, a we Włoszech uzyskujesz 40000 złotych dochodu z najmu, to zamiast zapłacić 18% podatku dochodowego od polskiego dochodu (9000 zł), wpadniesz w drugi próg podatkowy i zapłacisz 9000 zł + 32% od nadwyżki z 85528 zł, czyli ok. 10400 zł.

      Usuń
  17. Dziękuję za odpowiedź

    OdpowiedzUsuń
  18. Szukam adresów sprawdzonych biur
    nieruchomości we Włoszech.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "We Włoszech" to dość ogólne stwierdzenie. ;) Włoskie agencje nieruchomości mają swoje oddziały w poszczególnych miejscowościach i to one zajmują się danym obszarem. Największe biura to Tecnocasa, Gabetti czy Toscano, dodatkowo istnieje mnóstwo mniejszych agencji, co nie znaczy, że są one mniej godne zaufania.

      O szukaniu nieruchomości we Włoszech pisałam tutaj:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2015/12/zakup-mieszkania-we-woszech-cz-1-jak.html?m=1

      Usuń
  19. Witam,

    proszę o podpowiedź i z góry bardzo dziękuję Z chwilą zakupu nieruchomości we Włoszech ,mając już akt notarialny w dłoni ,jak wygladają kolejne procedury zgłaszania domu w urzedach oraz media.Jakie procedury powinnam wykonać .W jaki sposób zgłosić ten dom ,kiedy na stałe będę mieszkać w polsce a dom będzie wakacyjnie wynajmowany?

    Gratuluję wspaniałej strony ,prowadzonej w sposób konkretny i niezwykle profesjonalny.
    Pozdrawiam .Katia

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Po spisaniu aktu własności notariusz rejestruje go w urzędzie skarbowym i dokonuje zmiany właściciela w katastrze, więc nie ma potrzeby nigdzie domu zgłaszać.

      Wynajem domu to odrębna kwestia - musisz zdecydować, w jakiej formie chcesz go wynajmować i ewentualnie zapoznać się z regulaminem regionu, w którym się on znajduje. Podpisaną umowę najmu trzeba zarejestrować w urzędzie skarbowym i płacić podatki od uzyskanego w ten sposób dochodu.

      Usuń
  20. Mam jeszcze pytanie ,czy mieszkając na stałe w Polsce i nabywając dom we Włoszech ,można uznać że to jest prima casa tak by zmniejszyć podatek ? Jaka jest różnica między prima casa a seconda casa w rozumieniu przepisów włoskich ? W jaki sposób zgłosić dom by nie narazić się na problemy? Dziękuję jeszcze raz za wsparcie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Oczywiście zdajesz sobie sprawę z tego, że oświadczenie, że nabywany dom będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania będzie oświadczeniem fałszywym? "Prima casa" to właśnie główne miejsce zamieszkania, a w Twoim przypadku jest nim Polska i zgodnie z przepisami dom we Włoszech będzie domem "dodatkowym", a więc tzw. "seconda casa".

      Masz 18 miesięcy od momentu zakupu, by zameldować się w zakupionym domu, wykazując posiadanie odpowiednich środków na utrzymanie oraz ubezpieczenia zdrowotnego. Zameldowanie nie pozostaje bez wpływu na kwestie podatkowe - zgodnie z włoskimi przepisami, każda osoba zameldowana we Włoszech uznawana jest automatycznie za włoskiego rezydenta podatkowego, a to oznacza, że musi płacić tu podatki, również od dochodów uzyskiwanych za granicą i posiadanych tam nieruchomości.

      Usuń
  21. witam,zamierzamy kupić dom na wynajem we Włoszech. Mieszkamy i pracujemy w Polsce więc dotyczy nas "seconda casa".Jak musimy rozliczać przychody z wynajmu tego domu,we Włoszech czy w Polsce.Czy musi być zgłoszona działalność we Włoszech?Jakie koszty możemy odliczyć? Z góry dziękujemy za pomoc.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. O jaki wynajem chodzi? Długoterminowy czy "turystyczny"?

      Usuń
  22. Odpowiedzi
    1. W takim razie kwestia tego typu wynajmu (casa vacanze, affittacamere itp.) regulowana jest na szczeblu regionalnym i gminnym, więc dużo zależy od tego, gdzie zamierzacie kupić nieruchomość. Każdy region ma odrębny regulamin, musiałabym wiedzieć więc, jaki obszar bierzecie pod uwagę.


      Usuń
    2. Dom połozony jest w Toskanii, gmina Orbetello, prowincja Grosseto

      Usuń
    3. Uchwała regionu Toskania nr 86/2016 przewiduje różne rodzaje najmu w przypadku działalności innej niż hotelowa, nie przewidującej goszczenia całych grup (pomijam więc domy wczasowe czy schroniska). Nieruchomości muszą spełniać wymogi strukturalne i sanitarne przewidziane dla lokali mieszkalnych, a także wymogi dotyczące bezpieczeństwa zarówno budynku, jak i wszelkich instalacji.

      1) wynajem pokoi (affittacamere) - możesz przeznaczyć dla gości maksymalnie sześć pokoi o łącznej ilości miejsc do spania nie przekraczającej dwunastu. Masz do wyboru prowadzenie działalności jako osoba prywatna (musisz wówczas być zameldowany i mieszkać w wynajmowanej nieruchomości) lub jako firma (nie możesz wówczas posiadać więcej niż dwóch "przedsięborstw" tego typu w obrębie tego samego budynku), a każdy pokój musi być odpowiednio wyposażony i posiadać choćby niewielką łazienkę.

      2) Bed & Breakfast - wymogi i zasady są podobne jak w przypadku wynajmu pokoi, dodatkowo musisz jednak zapewnić gościom śniadanie.

      3) Casa vacanze - konieczne jest otwarcie działalności gospodarczej, a wynajmowany lokal musi być osobnym mieszkaniem lub domem, z łazienką i kuchnią (nie oferujesz bowiem gościom wyżywienia).

      Jeśli chodzi o formalności, to uchwała stanowi:

      - w przypadku działalności gospodarczej konieczne jest wyznaczenie kogoś w rodzaju zarządcy, tzw. soggetto gestore
      - przed rozpoczęciem działalności musisz przedstawić w gminnym biurze SUAP (http://www.comune.orbetello.gr.it/uffici/dettaglio_serv.asp?id_servizio=14) tzw. SCIA, czyli zgłoszenie rozpoczęcia działalności, do którego konieczne jest załączenie certyfikatów potwierdzających, że nieruchomość nadaje się do zamieszkania (certificato di abitabilità), instalacje są w porządku itp.

      Istnieje jeszcze jedna opcja, prostsza - tzw. locazione turistica, czyli wynajem "dla turystów" na krótkie okresy, w przypadku którego wystarczy zgłosić ten fakt w urzędzie gminy.

      Pełen tekst uchwały znajdziesz pod linkiem poniżej, przy czym uprzedzam, że nie wszystkie jej artykuły podobają się rządowi włoskiemu, więc może ona ulec zmianie:

      http://raccoltanormativa.consiglio.regione.toscana.it/articolo?urndoc=urn:nir:regione.toscana:legge:2016-12-20;86&dl_t=text/xml&dl_a=y&dl_id=&pr=idx,0;artic,0;articparziale,1&anc=tit2

      Usuń
    4. dziękuję za odpowiedź

      Usuń
    5. w jakim urzędzie szukać takich informacji - Sycylia Marsala?

      Usuń
    6. Czy na pewno pytanie miało być zadane w wątku o wynajmie w Toskanii? :)

      Usuń
  23. Witam, proszę o polecenie doradcy kredytowego. Mieszkam w Polsce ale chcemy kupić dom na Sycylii. Zanim się rozpędzimy z planami chciałabym wiedzieć jak bank będzie wyliczał nam zdolność kredytową i czy mamy szanse na zakup.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Niestety nie miałam nigdy do czynienia z doradcami kredytowymi, nie potrafię więc pomóc w tej kwestii. Zaznaczam, że zazwyczaj banki wymagają zameldowania we Włoszech, by w ogóle rozważyć udzielenie kredytu.

      Usuń
  24. Witam, mam do Pani jedno pytanko. Mieszkamy i pracujemy z żoną w Niemczech ale zastanawiamy się nad zakupem domu lub mieszkania we Włoszech myślimy wziąść kredyt hipoteczny we włoskim banku i stąd moje pytanie czy to jest w ogóle możliwe? Z tego co się orientuję to np chcąc kupić w Polsce nie miałbym problemu jedynie musiałbym przetłumaczyć wszystkie dokumentu na język polski. Czy istnieje wogloe taka możliwość we Włoszech? Czy po prostu jest to prawnie narzucone że trzeba mieć meldunek we Włoszech dziękuję bardzo i pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Patrz: odpowiedź na pytanie wyżej. ;) Będzie Wam trudno znaleźć bank, który zechce udzielić Wam kredytu bez zameldowania we Włoszech.

      Usuń
  25. Witam, jesteśmy z mężem w trakcie zakupu domu w Toskanii. Pośrednik nieruchomości powiedział nam, że zanim podpiszemy akt notarialny, musimy przelać całość kwoty za dom na utworzone przez notariusza konto - dedykowane do tej transakcji. Czy spotkała się Pani z takim rodzajem zapłaty na konto zakładane przez notariusza i przed aktem? Dziękuję i pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To nie tak, że musicie - w sierpniu 2017 r. weszła w życie ustawa zobowiązująca notariuszy do założenia specjalnego konta bankowego, na które klienci będą wpłacać kwoty mające pokryć należne podatki i opłaty państwowe. Oznacza to, że notariusz otrzymuje honorarium na jedno konto (lub czekiem), natomiast podatki, które uiszcza w imieniu klienta wpływają na osobny rachunek.

      Dodatkowo ustawa ta daje kupującemu możliwość (!) wpłaty kwoty należnej za nieruchomość na konto notariusza, który "przechowa" ją do momentu rejestracji umowy w urzędzie skarbowym. Daje to kupującemu gwarancję, że w razie problemów ujawnionych w momencie rejestracji aktu (np. założonej w międzyczasie hipoteki lub konfiskaty mieszkania za długi) odzyska on całą kwotę, jednak nie jest to w żadnym wypadku obowiązek.

      Usuń
    2. ok, czyli tak naprawdę nas - kupujących wpłata na takie konto zabezpiecza przed ewentualną nieuczciwością ze strony sprzedającego (tak, jak Pani pisze powyżej). Zastanawiam się jeszcze w jaki sposób mogę zweryfikować konto, na które mam wpłacić pieniądze - my jesteśmy w Polsce, mamy zrobić przelew przed przyjazdem do Włoch, konto będzie podane przez pośrednika, w jaki sposób mogę sprawdzic, czy to nie jest przypadkiem prywatne konto pośrednika...? (pewnie tylko skan konta mnie jakoś ratuje - jak Pani˛myśli?) i dlaczego mam przelać pieniądze przed aktem, a nie po jak w Polsce (może tutaj oni chcą się w jakiś sposób zabezpieczyć?).

      Usuń
    3. Właścicielem konta musi być notariusz, więc to jego nazwisko musi widnieć w danych konta. Jak nanajbardziej możecie poprosić o przesłanie informacji o koncie wystawionych przez bank (rozumiem, że to nie Wy wybraliście notariusza, w przeciwnym wypadku nie mielibyście tego typu wątpliwości).

      Wpłata musi wpłynąć na konto przed podpisaniem aktu sprzedaży, by notariusz miał pewność, że kwota rzeczywiście pokrywa się z ustaloną ceną. Nie można podpisać umowy bez zapłaty - przed wejściem w życie ustawy o koncie notariusza kupujący płacił za nieruchomość sprzedającemu w momencie podpisania aktu (czekiem) lub kilka dni wcześniej (przelewem, zdecydowanie rzadziej).

      Usuń
    4. Bardzo dziękuję za wszelkie wyjaśnienia, bardzo mi Pani pomogła.
      Pozdrawiam

      Usuń

Komentarze są moderowane, więc na ich publikację trzeba trochę poczekać. Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą nie będą publikowane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...