ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 4 – KOSZTY UTRZYMANIA

 

Ostatnia aktualizacja: 22.03.2022 r.

Kupno nieruchomości to nie tylko wydatki związane z samą transakcją zakupu, ale również – i przede wszystkim – koszty ponoszone już po zakupie, gdy w Waszym wymarzonym domu zamieszkacie lub zaczniecie spędzać w nim urlop.

„Prima casa” i rezydencja podatkowa

Zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia prima casa, które wielu z Was sprawia problem – nie określa ono pierwszej zakupionej w Waszym życiu nieruchomości, a nieruchomość, która ma być Waszym głównym miejscem zamieszkania. Wszystkie inne posiadane przez Was we Włoszech nieruchomości noszą miano seconda casa, bez względu na to, ile ich macie.

Jeżeli więc zamierzacie przeprowadzić się do Włoch i zamieszkać tam na stałe, to śmiało deklarujcie przy zakupie, że jest to Wasza prima casa, co pozwoli Wam zaoszczędzić nie tylko na podatkach i opłatach przy zakupie mieszkania, ale również obniżyć niektóre koszty jego utrzymania, o czym później. Jeżeli natomiast jest to lokum typowo wakacyjne, w którym będziecie spędzać najwyżej kilka miesięcy w ciągu roku, a Waszym stałym miejscem zamieszkania pozostanie Polska lub inne państwo, dobrze się zastanówcie, zanim pójdziecie za radą kogoś, kto będzie Wam sugerował, byście mimo to oświadczyli, że będzie to Wasza prima casa – zaraz Wam wyjaśnię, dlaczego.

Deklarując w momencie zakupu, że nieruchomość będzie Waszym stałym miejscem zamieszkania zobowiązujecie się bowiem do zameldowania się w ciągu 18 miesięcy od podpisania umowy kupna na terenie gminy, w której jest ona położona, a zameldowanie we Włoszech nie pozostaje bez konsekwencji – czyni ono z Was automatycznie włoskich rezydentów podatkowych, nawet jeśli tak naprawdę nie będziecie we Włoszech mieszkać. Jest to związane z tym, iż złożenie wniosku o zameldowanie jest równoznaczne z oświadczeniem, że podany adres jest Waszym głównym miejscem zamieszkania; każda osoba, która jest we Włoszech zameldowana lub przebywa we Włoszech przez ponad 183 dni w roku, albo też ma tu swój ośrodek interesów życiowych jest uznawana za włoskiego rezydenta podatkowego - wystarczy spełnić jeden z tych warunków, by podlegać obowiązkowi podatkowemu we Włoszech, a bycie włoskim rezydentem podatkowym wiąże się m. in. z koniecznością wpisywania do włoskiego zeznania podatkowego wszelkich uzyskiwanych dochodów, również zagranicznych, czy też z uiszczaniem podatku od nieruchomości posiadanych za granicą (tzw. IVIE, o którym pisałam tutaj) i od zagranicznych oszczędności (IVAFE).

Jak widzicie, meldując się składacie nieprawdziwe oświadczenie mające na celu uzyskanie korzyści podatkowych (a więc mowa tu o przestępstwie podatkowym), a dodatkowo może się Wam to średnio opłacać, gdyż może się okazać, że dochody z pracy w Polsce zostaną dodatkowo opodatkowane we Włoszech, nawet po odliczeniu podatku zapłaconego już w kraju. 

W przypadku, gdy zakupiliście mieszkanie jako prima casa, a następnie okaże się, że jednak nie będziecie mogli zameldować się w nim w wymaganym terminie lub po prostu chcecie z jakiegoś powodu zrezygnować z ulgi, możecie uniknąć grzywny w wysokości 30% należnego podatku, jeżeli poinformujecie o tym urząd skarbowy przed upływem 18 miesięcy od zakupu nieruchomości. Zapłacicie wówczas tylko różnicę pomiędzy należnym a zapłaconym podatkiem oraz odsetki.  

*** Więcej informacji na temat rezydencji podatkowej we Włoszech zamieściłam tutaj --> KLIK ***

 ***

Jeśli jesteście zainteresowani ulgami remontowymi uchwalanymi co roku przez rząd, pamiętajcie, że w przypadku wielu z nich nie jest wymagane zameldowanie we Włoszech – wystarczy, że jesteście właścicielami lub użytkownikami remontowanej nieruchomości, ponosicie koszty remontu (czytaj: faktury są wystawione na Wasze nazwisko) i podlegacie opodatkowaniu od dochodów osób fizycznych we Włoszech. Jak wyjaśnił urząd skarbowy w odpowiedzi nr 60 z 2020 r., posiadanie nieruchomości we Włoszech jest równoznaczne z posiadaniem we Włoszech dochodu, który podlega opodatkowaniu, bez względu na to, czy podatek w danym przypadku jest należny, czy nie.

Podatek od nieruchomości (IMU)

Podatek od nieruchomości nosi nazwę IMU (Imposta Municipale Unica) i jest on podatkiem lokalnym, którego wysokość ustalana jest przez urząd gminy. Co ważne, uiszcza się go tylko w przypadku nieruchomości nie będących Waszym stałym miejscem zamieszkania (tzw. seconda casa) – w przypadku prima casa oraz powiązanymi z nią lokalami (piwnicą, garażem, komórką itp.) jesteście z niego zwolnieni, chyba że jest ona zarejestrowana w katastrze jako nieruchomość „luksusowa” (kategorie A1, A8 i A9 – w tym przypadku przysługuje ulga w wysokości 200 euro).

Podatek od nieruchomości płaci się w dwóch ratach:

• do 16 czerwca każdego roku (zaliczka w wysokości 50%)
• do 16 grudnia każdego roku (saldo)

 

Jeśli 16. dzień miesiąca przypada na sobotę, niedzielę lub święto, termin płatności automatycznie przesuwa się na kolejny dzień pracujący.

 

Jak wspomniałam wyżej, wysokość IMU ustalana jest corocznie przez urząd gminy (w przypadku braku uchwały, stosuje się stawkę podstawową, która w 2021 r. wynosi 8,6‰), a dodatkowo urząd nie wysyła podatnikom informacji z należnym podatkiem, więc nie dość, że musicie pamiętać o terminach, to każdą ratę musicie sobie wyliczyć sami. Możecie skorzystać np. z narzędzia udostępnionego na stronie https://www.amministrazionicomunali.it/imu/calcolo_imu.php, jednak uprzedzam z góry, że nie zawsze zawiera ona aktualne dane i wysokość podatku niekoniecznie będzie zgadzać się z ostatnią uchwałą danej gminy, więc radzę zawsze sprawdzić na stronie internetowej urzędu, jaka jest rzeczywisty procent należnego podatku. Jak widzicie, nie jest to najprostsza procedura na świecie, jeśli więc macie problemy z wyliczeniem IMU, radzę zwrócić się do pierwszego z brzegu biura CAF, który dokona obliczeń za Was i dostarczy Wam już poprawnie wypełniony druk F24, za pomocą którego uiszcza się we Włoszech podatki (możecie też dokonać płatności przy pomocy bankowości elektronicznej lub karty kredytowej, korzystając z funkcji PagoPA/Cbill).

Jeżeli pobieracie włoską emeryturę łączoną i mieszkacie w kraju, z którego doliczyliście okresy składkowe w celu otrzymania włoskiego świadczenia, począwszy od 2021 roku możecie skorzystać z 50-procentowej ulgi na podatek od posiadanej przez Was nieruchomości mieszkalnej położonej na terytorium Włoch, która jednak nie może być zamieszkana przez inne osoby (np. użyczona czy wynajęta).

UWAGA! Podstawy opodatkowania nie oblicza się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a na podstawie jej dochodu katastralnego (rendita catastale), który znajdziecie na stronie urzędu skarbowego po wpisaniu danych nieruchomości zapisanych w umowie kupna-sprzedaży:

https://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenVisure/

Opłata za wywóz i utylizację śmieci (TARI)

Podobnie jak w przypadku IMU, wysokość TARI również ustalana jest na szczeblu lokalnym, jednak na szczęście zazwyczaj nie musicie bawić się w samodzielne obliczanie opłaty, gdyż urząd lub wyznaczona przez gminę firma wyśle Wam odpowiedni „rachunek”. Ilość rat oraz terminy i sposób płatności także ustalane są przez poszczególne gminy, nie istnieje więc ogólnokrajowa zasada regulująca te kwestie i musicie sprawdzić te informacje na stronie urzędu lub skontaktować się z nim bezpośrednio.

Podstawą do obliczenia stałego elementu należnej opłaty za wywóz i utylizację śmieci jest powierzchnia nieruchomości oraz ilość zamieszkujących ją osób, a następnie doliczane są elementy zmienne, uchwalane przez urząd gminy – stąd podanie Wam nawet przybliżonej kwoty jest niemożliwe. Mogę Wam powiedzieć jedynie, w ramach przykładu, że za pierwszy semestr 2021 roku zapłaciłam około 150 euro (gmina Rzym, mieszkanie niecałe 80 m2, dwóch mieszkańców), z czego element stały wynosi 60 euro – reszta to elementy zmienne.

Opłata TARI w przypadku braku zameldowania w danym mieszkaniu, a więc w przypadku seconda casa, jest zazwyczaj wyższa. Podobnie jak w przypadku IMU, począwszy od 2021 roku została wprowadzona ulga dla włoskich emerytów mieszkających za granicą – TARI może zostać zmniejszona o 2/3, jeśli więc otrzymujecie włoską emeryturę łączoną, możecie o taką zniżkę się ubiegać, składając odpowiedni wniosek w urzędzie gminy.

Opłaty wspólnotowe (condominio)

Jeżeli kupiliście mieszkanie znajdujące się w budynku, w którym ustanowiona jest wspólnota mieszkaniowa (condominio), musicie liczyć się z koniecznością uiszczania związanych z nim opłat wspólnotowych (o uczestniczeniu w kilkugodzinnych i zazwyczaj niezwykle nudnych zebraniach wspólnoty nie wspomnę, no chyba że dochodzi do rękoczynów, wówczas robi się ciekawie ;)). Poza opłatami stałymi, ustalanymi przez wspólnotę mieszkańców i zawierającymi koszty utrzymania i konserwacji części wspólnych, instalacji, ogrzewania centralnego, wynagrodzenia zarządcy itp., ciążą na Was również opłaty „nadzwyczajne”, związane z nieprzewidzianymi wydatkami np. na remont czy na adwokata, którego wspólnota zatrudniła, by odzyskać pieniądze od niewypłacalnego lokatora.

Koszt mediów

Opłaty za prąd, gaz i wodę zależą od wielu czynników i nie jestem w stanie powiedzieć, ile mogą one wynieść i w jaki sposób będą rozliczane - liczy się m.in. powierzchnia mieszkania, liczba mieszkańców, miejsce położenia, dostawca mediów czy to, jak długo lubicie sobie postać pod prysznicem. Pamiętajcie też o opłatach za ogrzewanie, zwłaszcza jeśli mieszkanie znajduje się w bloku, a ogrzewanie jest centralne.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat

Powiedzmy, że zakupiony dom przestał Wam się podobać i chcielibyście się go pozbyć, ale obawiacie się, że włoski fiskus zacznie się domagać od Was jakiejś kasy. Musicie w tym przypadku pamiętać, że we Włoszech opodatkowaniu podlega zysk uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat od jej nabycia, jeśli więc sprzedacie dom np. po trzech latach i zarobicie na tej sprzedaży przykładowe 10000 euro, to notariusz pobierze w momencie podpisywania umowy z nabywcą 26% tej kwoty, czyli 2600 euro. Można też wybrać opcję dodania tak uzyskanego dochodu do dochodów rocznych, rozliczając się z nich w momencie składania zeznania podatkowego, jeśli nie przekraczacie 23-procentowego progu podatkowego – wówczas zapłacicie 2300 euro podatku.

Możecie uniknąć opodatkowania zysku ze sprzedaży, jeśli przez większość czasu, jaki upłynął pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości byliście w niej zameldowani, gdyż stanowiła ona Wasze główne miejsce zamieszkania (prima casa).

Sprzedaż mieszkania zakupionego z wykorzystaniem ulg podatkowych przysługujących w przypadku prima casa jest jednak skomplikowana ze względu właśnie na te ulgi – ponieważ zaoszczędziliście przy zakupie, fiskus tak łatwo Was nie puści. Przez pierwsze pięć lat od podpisania umowy kupna nie możecie sprzedać mieszkania, chyba że w ciągu roku od jego sprzedania nabędziecie jako prima casa (czyli musi stać się ona Waszym stałym miejscem zamieszkania) inną nieruchomość położoną na terenie tej samej gminy lub za granicą, jeśli wybrane państwo umożliwia współpracę mającą na celu przeprowadzenie kontroli. Kopię aktu nabycia nieruchomości i dokumentów wykazujących, że rzeczywiście tam zamieszkaliście (rachunków za media wystawionych na Wasze nazwisko, zaświadczenia o zameldowaniu itp.) trzeba przesłać do urzędu skarbowego, w którym został zarejestrowany akt sprzedaży włoskiej nieruchomości listem poleconym lub certyfikowaną pocztą elektroniczną (PEC).

Jeżeli nie spełnicie tego warunku, będziecie musieli zapłacić różnicę pomiędzy podatkami należnymi w przypadku seconda casa a zapłaconymi z momencie kupna, wraz z odsetkami oraz grzywną w wysokości 30%. Grzywny można na szczęście uniknąć – aby to zrobić, musicie przed upływem 12 miesięcy od momentu sprzedaży mieszkania wysłać specjalny wniosek do urzędu skarbowego, tzw. istanza di riliquidazione delle imposte.