6 sierpnia 2015

WYNAJEM MIESZKANIA – PODATEK LINIOWY OD DOCHODU (TZW. CEDOLARE SECCA)



Ostatnia aktualizacja: 10.03.2018 r.

Dzisiejszy artykuł skierowany jest głównie do właścicieli mieszkań, którzy postanowili je wynająć, co nie oznacza jednak, że nie przyda się on też lokatorom, bo przecież wiedzy nigdy nie jest za wiele. ;)



Czym jest cedolare secca?



Jeszcze całkiem niedawno dochody uzyskiwane z wynajmu mieszkań sumowane były z pozostałymi dochodami, np. z pracy, i od łącznego dochodu płacono podatek dochodowy. Innej opcji nie było, a to sprawiało, że w wielu przypadkach podatek był na tyle wysoki, że sporo osób rezygnowało z podpisywania umowy i wynajmowało mieszkania na czarno.



W 2011 r. rząd postanowił więc dać obywatelom wybór i wprowadził podatek liniowy, który nie jest uzależniony od dochodu, a jedynie od wysokości otrzymywanego czynszu. Wystarczy, że spełni się kilka warunków i można wybrać niższe opodatkowanie, które zastępuje też wszelkie inne podatki i opłaty:

  • podatek dochodowy IRPEF
  • opłatę rejestracyjną (imposta di registro), którą trzeba wpłacić nie tylko w momencie podpisania umowy, ale dodatkowo co roku, w każdą „rocznicę”
  • opłatę za wcześniejesze rozwiązanie umowy
  • opłatę za przedłużenie umowy
  • znaczki skarbowe


Z drugiej strony właściciel rezygnuje z możliwości podwyższenia czynszu zgodnie z tzw. aktualizacją wskaźnika ISTAT (aggiornamento ISTAT), o której pisałam tutaj. Nawet jeśli wpiszecie opcję podwyżki do umowy, to zapis ten będzie nieważny, gdyż podatek liniowy nie dopuszcza takiej możliwości.



Nadal można oczywiście korzystać ze standardowego opodatkowania, wybór należy do Was. Jeżeli macie więcej niż jedną nieruchomość, możecie wybrać cedolare secca w przypadku jednego, a zwykłe opodatkowanie w przypadku innych, w tej kwestii nie ma ograniczeń.



Wysokość podatku



Wysokość podatku liniowego zależy od rodzaju umowy i w ciągu tych kilku lat kilkakrotnie ulegała ona zmianie. Obecnie sytuacja wygląda następująco:



RODZAJ UMOWY NAJMU
WYSOKOŚĆ PODATKU
contratto a canone libero (4+4, umowy przejściowe nie podlegające lokalnym regulacjom), umowy krótsze niż 30 dni (affitti brevi)
21% ustalonego czynszu
contratto a canone concordato (3+2, umowy przejściowe, umowy dla studentów)
lata 2014 – 2019
10%
od 2020 r.
do ustalenia



Kto może wybrać podatek liniowy?



Jak wspomniałam wyżej, aby móc skorzystać z cedolare secca, muszą być spełnione pewne warunki:

  • zarówno właściciel mieszkania, jak i lokator muszą być osobami fizycznymi – wykluczone są więc umowy najmu, z których przynajmniej jedna strona to firma, stowarzyszenie, instytucja itp. (z drobnymi wyjątkami, które raczej Was nie dotyczą)
  • nieruchomość musi należeć do kategorii katastralnej od A1 do A11, z wyłączeniem kategorii A10 – znajdziecie je na wyciągu z katastru (visura catastale)
  • mieszkanie nie może być używane przez lokatora do celów „firmowych” – jeśli wynajmujecie swoją kawalerkę notariuszowi, który zamierza w nim przyjmować klientów, to nie możecie skorzystać z opodatkowania liniowego
  • mieszkanie musi znajdować się na terytorium Włoch
  • umowa nie może dotyczyć podnajmu (subaffitto)


Formalności



Jeżeli postanowicie skorzystać z opcji cedolare secca, możecie to zrobić:

  • w momencie podpisywania umowy najmu, zapisując wybór opodatkowania w umowie
  • jeśli umowa została już podpisana wcześniej, przy okazji uiszczania rocznej opłaty rejestracyjnej – macie na to 30 dni od daty „rocznicy” podpisania umowy
  • w chwili milczącego przedłużenia okresu obowiązywania umowy (tacito rinnovo) – w tym przypadku również macie na to 30 dni 

Na tych samych zasadach możecie zmienić zdanie i powrócić do standardowego opodatkowania, a rok później ponownie wybrać podatek liniowy i tak dalej.



Jeśli wybór liniowej formy opodatkowania nie został zapisany w umowie, gdyż dokonaliście go w okresie jej obowiązywania, macie obowiązek poinformować o tym lokatora, wysyłając mu list polecony. Jeśli mieszkanie wynajęte jest większej liczbie osób, na podstawie kilku umów najmu, musicie wysłać powiadomienie każdej z nich.



Rejestracji nowej umowy z opcją cedolare secca lub decyzji o zmianie formy opodatkowania dokonuje się za pomocą formularza RLI (Registrazione Locazioni Immobili), używanego również do informowania urzędu skarbowego o rozwiązaniu umowy czy też jej przedłużeniu. Możecie złożyć go w urzędzie osobiście, za pośrednictwem upoważnionej osoby, w CAF lub skorzystać ze specjalnego programu udostępnionego na stronie internetowej urzędu skarbowego – aby to zrobić, musicie zarejestrować się na portalu FiscOnline.



Uiszczanie podatku



Podatek  liniowy płaci się w dwóch ratach, używając formularza F24:



1. RATA (acconto) – dotyczy roku bieżącego

  • wynosi ona 95% podatku zapłaconego w poprzednim roku
  • nie płaci się jej w pierwszym roku obowiązywania opcji cedolare secca, gdyż nie ma jak jej obliczyć (brakuje podstawy opodatkowania)
  • musicie zapłacić pierwszą ratę, jeżeli wysokość podatku liniowego za poprzedni rok przekroczyła 51,65 euro
  • jeśli kwota pierwszej raty jest niższa niż 257,52 euro, musicie zapłacić całość do 30 listopada
  • jeśli przekracza ona 257,52 euro, fiskus rozkłada ją na dwie raty – pierwszą w wysokości 38% podatku zapłaconego w roku poprzednim (termin zapłaty do 16 czerwca lub do 16 lipca, doliczając odsetki w wysokości 0,40%) oraz drugą w wysokości 57% (termin zapłaty do 30 listopada)
  • pierwszą część wpłaty, a więc te 38% podatku, można rozłożyć na raty, podobnie jak w przypadku podatku dochodowego IRPEF 

2. RATA (saldo) – dotyczy podatku za rok poprzedni



Pozostałą część należnego podatku należy zapłacić do 16 czerwca następnego roku lub do 16 lipca, wraz z odsetkami w wysokości 0,40%.



Jeśli wydaje Wam się to nieco skomplikowane, to nie przejmujcie się, nie jesteście w tym odczuciu odosobnieni. :) Na szczęście są osoby, które bezinteresownie udostępniają w sieci bardzo przydatne narzędzia do obliczania podatków i nie inaczej jest w tym przypadku – jednym z najprostszych i najlepiej objaśnionych jest program opublikowany na stronie studiamo.it:






Wystarczy wpisać dane odnoszące się do roku poprzedniego oraz bieżącego i otrzymacie gotowe kwoty, jakie musicie zapłacić fiskusowi.


13 komentarzy:

  1. Witaj Dee, bardzo Cię proszę o potwierdzenie czy dobrze zakładam, że w przypadku gdy właściciel mieszkania podpisuje ze mną umowę na wynajem, ze mną jako osoba prywatna to może wybrać podatek liniowy nawet gdy w umowie między nami zezwoli mi na podnajem? Natomiast ja podnajmujac juz nie będę miała takiej możliwości i będę musiała rozliczyć ten podatek jak od dochodu? Jeśli tak napisz proszę krótko jaka wysokość podatku będzie mnie obowiązywać (to byłby pierwszy dochód w it). Dziękuję Ci z góry bardzo za informację :) Daniela

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadza się, właściciel podpisuje umowę z Tobą jako osobą fizyczną i może zdecydować się na podatek liniowy. Ty, podnajmując mieszkanie, nie masz takiej możliwości, gdyż podatek liniowy dotyczy dochodu z posiadanych nieruchomości, a Ty tego mieszkania nie posiadasz.:) Dlatego dochód z podnajmu zostanie opodatkowany zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPEF) a obowiązujące stawki znajdziesz tutaj:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/04/podatek-dochodowy-we-woszech-z-czym-to.html

      Usuń
    2. Dziękuję Ci bardzo za odpowiedź :) Pozdrawiam serdecznie z północnego Rzymu :) Daniela

      Usuń
  2. bardzo konkretnie napisany artykuł, plus za to :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgadza się, same konkrety, kazdy moze wyniesc cos dla siebie :)

      Usuń
  3. Bardzo dobry artkuł, jestem pełna podziwu, że chce Ci się pisać takie skomplikowane rzeczy dla ogółu :)

    OdpowiedzUsuń
  4. Bardzo dziękuję za ten wpis. Mocno rozjaśniła mi się sytuacja. Oby więcej takich potrzebnych artykułów

    OdpowiedzUsuń
  5. Witam. Moje pytanie również dotyczy mieszkania, choć chodzi o zakup a nie o wynajem. W przyszłym roku kończy mi się umowa najmu lokalu i zamierzam zakupić to mieszkanie, które obecnie wynajmuję. Wiem, że przy zakupie w kredycie hipotecznym trzeba mieć 20% wkładu własnego ale wiem również, że to nie wszystko. Z pewnoscią jest wiele kosztów okołokredytowych przy tego typu transakcji. Poza tym jestem ciekawa ile może wynosić (mniej więcej ) taksa notarialna. Wiem, że akty notarialne muszą być dwa - jeden dla nas jako kupujących a jeden dla banku. Kompletnie nie orientuje się czy mowa tu o setkach czy też o tysiącach euro, czy ta kwota jest ustalona procentowo od ceny nieruchomości, czy też zryczałtowana? Gdyby mogła mi pani przybliżyć te koszty byłabym bardzo wdzięczna. Poza tym pozostaje kwestia podatku - w jakiej wysokości i w jakim czasie od transakcji trzeba go uiścić. Pani w biurze gdzie zawsze wspólnie z mężem rozliczamy się z podatku zasugerowała, że zależy czy mieszkanie będzie zakupione na jednego z wspołmazonkwów czy na oboje. Czy jest to rzeczywiście jakaś różnica ( finansowa oczywiście) jeśli pracuje tylko jedna osoba i jak byłoby dla nas w tej sytuacji korzystniej? Dodam tylko, że mieszkanie kosztuje 130 tys euro. Bardzo proszę o odpowiedz, która pozwoli nam się zorientować, czy w ogóle będziemy w stanie podjąć się tego przedsięwzięcia.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Przymierzam się do napisania artykułu na temat zakupu nieruchomości we Wloszech, tym bardziej, ze zaledwie tydzień temu sama kupiłam mieszkanie, wiec mam świeże informacje. :) A teraz przejdźmy do Twoich pytań:

      1) To prawda, ze większość banków wymaga co najmniej 20% wkładu własnego, a warto wiedzieć, ze jeżeli wnioskuje się o kredyt na pokrycie mniej niż 50% wartości mieszkania, jego oprocentowanie jest niższe. To tak w ramach ciekawostki.:)

      2) Wysokość opłaty notarialnej zależy tak naprawdę od notariusza, bo każdy ustala honorarium po swojemu. Moj notariusz za każdy akt wziął stosunkowo niewiele, bo 1300 euro (2600 euro za oba), ale z tego, co wiem, rzymscy notariusze żądają zazwyczaj nieco więcej. Gwoli wyjaśnienia, akty są dwa, gdyż jeden dotyczy kredytu na zakup mieszkania (jest to umowa pomiędzy Wami a bankiem), a drugi to umowa kupna nieruchomości, podpisywana miedzy Wami a sprzedającym.

      3) Wymienię Ci może wszystkie pozostałe opłaty, poza honorarium notariusza - pamiętaj, ze podatki, jakie będziecie musieli zapłacić zmieniają się w zależności od tego, czy w momencie zakupu zadeklarujecie, iż zakupiona nieruchomość jest Waszym głównym miejscem zamieszkania (prima casa), czy tez nie. Nie ma znaczenia natomiast, czy dom będzie zakupiony przez jedna osobę, czy przez dwie - nie widzę związku i nie wiem, dlaczego udzielono Wam takiej informacji. W momencie zakupu płacicie następujące podatki związane właśnie z samym kupnem, obliczane na podstawie wartości katastralnej lokalu:

      - podatek rejestracyjny (imposta di registro) w wysokości: a) 9% wartości katastralnej mieszkania w przypadku seconda casa, b) 2% w przypadku prima casa
      - podatek hipoteczny (imposta ipotecaria) w wysokości 50 euro
      - podatek katastralny (imposta catastale) w wysokości 50 euro

      To są opłaty podstawowe, do których prawdopodobnie będziecie musieli doliczyć kilka dodatkowych kosztów:

      - Opłaty za sprawdzenie, czy stan faktyczny mieszkania odpowiada rejestrom katastralnym oraz projektowi zdeponowanemu w urzędzie gminy - odradzam dawanie wiary słowom sprzedającego, lepiej upewnić się, ze wszystko jest w porządku, żeby potem się nie okazało, ze w przypadku ewentualnej późniejszej sprzedaży mieszkania będziecie musieli płacić tysiące euro za doprowadzenie wszystkiego do stanu legalnego. Mnie "usługa" zaufanego geodety, który się tym zajął wyniosła 500 euro.
      - Zazwyczaj przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży podpisuje się umowę przedwstępną (tzw. preliminare lub compromesso), która w ciągu 20 dni musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym - koszt rejestracji to 200 euro + 0,5% wpłaconej zaliczki + znaczki skarbowe.
      - Nie zapomnijcie tez o opłatach bankowych związanych z kredytem, których wysokość zależy od banku, ale generalnie są one porównywalne. Ja zapłaciłam 400 euro za rozpoczęcie procedury kredytowej, 320 euro za wizytę biegłego, który musi ocenić kupowana nieruchomość, 258,69 euro podatku oraz 730,55 euro polisy przeciwpożarowej (jest ona obowiązkowa).


      Usuń
  6. No proszę, jak tam wszystko pięknie jest rozpisane. Super!

    OdpowiedzUsuń

Komentarze są moderowane, więc na ich publikację trzeba trochę poczekać. Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą nie będą publikowane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...