WYNAJEM MIESZKANIA – PODATEK LINIOWY OD DOCHODU (TZW. CEDOLARE SECCA)

Ostatnia aktualizacja: 10.03.2018 r.

Dzisiejszy artykuł skierowany jest głównie do właścicieli mieszkań, którzy postanowili je wynająć, co nie oznacza jednak, że nie przyda się on też lokatorom, bo przecież wiedzy nigdy nie jest za wiele. ;)

Czym jest cedolare secca?

Jeszcze całkiem niedawno dochody uzyskiwane z wynajmu mieszkań sumowane były z pozostałymi dochodami, np. z pracy, i od łącznego dochodu płacono podatek dochodowy. Innej opcji nie było, a to sprawiało, że w wielu przypadkach podatek był na tyle wysoki, że sporo osób rezygnowało z podpisywania umowy i wynajmowało mieszkania na czarno.

W 2011 r. rząd postanowił więc dać obywatelom wybór i wprowadził podatek liniowy, który nie jest uzależniony od dochodu, a jedynie od wysokości otrzymywanego czynszu. Wystarczy, że spełni się kilka warunków i można wybrać niższe opodatkowanie, które zastępuje też wszelkie inne podatki i opłaty:

• podatek dochodowy IRPEF
• opłatę rejestracyjną (imposta di registro), którą trzeba wpłacić nie tylko w momencie podpisania umowy, ale dodatkowo co roku, w każdą „rocznicę”
• opłatę za wcześniejesze rozwiązanie umowy
• opłatę za przedłużenie umowy
• znaczki skarbowe

Z drugiej strony właściciel rezygnuje z możliwości podwyższenia czynszu zgodnie z tzw. aktualizacją wskaźnika ISTAT (aggiornamento ISTAT), o której pisałam tutaj. Nawet jeśli wpiszecie opcję podwyżki do umowy, to zapis ten będzie nieważny, gdyż podatek liniowy nie dopuszcza takiej możliwości.

Nadal można oczywiście korzystać ze standardowego opodatkowania, wybór należy do Was. Jeżeli macie więcej niż jedną nieruchomość, możecie wybrać cedolare secca w przypadku jednego, a zwykłe opodatkowanie w przypadku innych, w tej kwestii nie ma ograniczeń.

Wysokość podatku

Wysokość podatku liniowego zależy od rodzaju umowy i w ciągu tych kilku lat kilkakrotnie ulegała ona zmianie. Obecnie sytuacja wygląda następująco:

RODZAJ UMOWY NAJMU	WYSOKOŚĆ PODATKU
contratto a canone libero (4+4, umowy przejściowe nie podlegające lokalnym regulacjom), umowy krótsze niż 30 dni (affitti brevi)	21% ustalonego czynszu
contratto a canone concordato (3+2, umowy przejściowe, umowy dla studentów)	lata 2014 – 2019	10%
	od 2020 r.	do ustalenia

Kto może wybrać podatek liniowy?

Jak wspomniałam wyżej, aby móc skorzystać z cedolare secca, muszą być spełnione pewne warunki:

• zarówno właściciel mieszkania, jak i lokator muszą być osobami fizycznymi – wykluczone są więc umowy najmu, z których przynajmniej jedna strona to firma, stowarzyszenie, instytucja itp. (z drobnymi wyjątkami, które raczej Was nie dotyczą)
• nieruchomość musi należeć do kategorii katastralnej od A1 do A11, z wyłączeniem kategorii A10 – znajdziecie je na wyciągu z katastru (visura catastale)
• mieszkanie nie może być używane przez lokatora do celów „firmowych” – jeśli wynajmujecie swoją kawalerkę notariuszowi, który zamierza w nim przyjmować klientów, to nie możecie skorzystać z opodatkowania liniowego
• mieszkanie musi znajdować się na terytorium Włoch
• umowa nie może dotyczyć podnajmu (subaffitto)

Formalności

Jeżeli postanowicie skorzystać z opcji cedolare secca, możecie to zrobić:

• w momencie podpisywania umowy najmu, zapisując wybór opodatkowania w umowie
• jeśli umowa została już podpisana wcześniej, przy okazji uiszczania rocznej opłaty rejestracyjnej – macie na to 30 dni od daty „rocznicy” podpisania umowy
• w chwili milczącego przedłużenia okresu obowiązywania umowy (tacito rinnovo) – w tym przypadku również macie na to 30 dni 

Na tych samych zasadach możecie zmienić zdanie i powrócić do standardowego opodatkowania, a rok później ponownie wybrać podatek liniowy i tak dalej.

Jeśli wybór liniowej formy opodatkowania nie został zapisany w umowie, gdyż dokonaliście go w okresie jej obowiązywania, macie obowiązek poinformować o tym lokatora, wysyłając mu list polecony. Jeśli mieszkanie wynajęte jest większej liczbie osób, na podstawie kilku umów najmu, musicie wysłać powiadomienie każdej z nich.

Rejestracji nowej umowy z opcją cedolare secca lub decyzji o zmianie formy opodatkowania dokonuje się za pomocą formularza RLI (Registrazione Locazioni Immobili), używanego również do informowania urzędu skarbowego o rozwiązaniu umowy czy też jej przedłużeniu. Możecie złożyć go w urzędzie osobiście, za pośrednictwem upoważnionej osoby, w CAF lub skorzystać ze specjalnego programu udostępnionego na stronie internetowej urzędu skarbowego – aby to zrobić, musicie zalogować się na portalu FiscOnline.

Uiszczanie podatku

Podatek  liniowy płaci się w dwóch ratach, używając formularza F24:

1. RATA (acconto) – dotyczy roku bieżącego

• wynosi ona 95% podatku zapłaconego w poprzednim roku
• nie płaci się jej w pierwszym roku obowiązywania opcji cedolare secca, gdyż nie ma jak jej obliczyć (brakuje podstawy opodatkowania)
• musicie zapłacić pierwszą ratę, jeżeli wysokość podatku liniowego za poprzedni rok przekroczyła 51,65 euro
• jeśli kwota pierwszej raty jest niższa niż 257,52 euro, musicie zapłacić całość do 30 listopada
• jeśli przekracza ona 257,52 euro, fiskus rozkłada ją na dwie raty – pierwszą w wysokości 38% podatku zapłaconego w roku poprzednim (termin zapłaty do 16 czerwca lub do 16 lipca, doliczając odsetki w wysokości 0,40%) oraz drugą w wysokości 57% (termin zapłaty do 30 listopada)
• pierwszą część wpłaty, a więc te 38% podatku, można rozłożyć na raty, podobnie jak w przypadku podatku dochodowego IRPEF 

2. RATA (saldo) – dotyczy podatku za rok poprzedni

Pozostałą część należnego podatku należy zapłacić do 16 czerwca następnego roku lub do 16 lipca, wraz z odsetkami w wysokości 0,40%.

Jeśli wydaje Wam się to nieco skomplikowane, to nie przejmujcie się, nie jesteście w tym odczuciu odosobnieni. :) Na szczęście są osoby, które bezinteresownie udostępniają w sieci bardzo przydatne narzędzia do obliczania podatków i nie inaczej jest w tym przypadku – jednym z najprostszych i najlepiej objaśnionych jest program opublikowany na stronie studiamo.it:

http://www.studiamo.it/pages/diritto-tributario-e-scienza-delle-finanze-calcolo-acconto-cedolare-secca/

Wystarczy wpisać dane odnoszące się do roku poprzedniego oraz bieżącego i otrzymacie gotowe kwoty, jakie musicie zapłacić fiskusowi.