WYNAJEM MIESZKANIA WE WŁOSZECH – INFORMACJE OGÓLNE

Ostatnia aktualizacja: 18.03.2015 r.

Sprawa wynajmu mieszkania dotyczy prawdopodobnie większości Polaków mieszkających we Włoszech, oczywiście z wyjątkiem tych z Was, którzy posiadają dom lub mieszkanie własnościowe. To bardzo szerokie zagadnienie, więc zanim przejdę do opisywania poszczególnych jego aspektów, postanowiłam napisać artykuł „wstępny”, w którym postaram się przybliżyć Wam w skrócie najważniejsze kwestie związane z wynajmem we Włoszech.

JAK SZUKAĆ MIESZKANIA?

Z własnego doświadczenia wiem, że mnóstwo prywatnych ogłoszeń znajdziecie w internecie (np. na takich stronach jak www.subito.it, www.bakeca.it, www.affitto.it itp. – wystarczy wpisać w wyszukiwarkę „affitto + interesujące Was miasto” i znajdziecie masę stron z ogłoszeniami) oraz w lokalnych gazetach (w Rzymie prym wiedzie Portaportese, dostępna również w internecie). Możecie też zwrócić się do agencji nieruchomości, których we Włoszech nie brakuje, lecz pamiętajcie, że agencja pobiera od lokatora opłatę za pośrednictwo, zazwyczaj w wysokości miesięcznego czynszu.

RODZAJE UMÓW NAJMU

Sprawy związane w wynajmowaniem mieszkania we Włoszech regulowane są przez Kodeks Cywilny oraz przede wszystkim przez ustawę nr 431 z 1998 r., poprzez którą została przeprowadzona reforma kwestii wynajmowania lokali. Ustawa ta wprowadziła nowe rodzaje umów najmu, w tym umów dotyczących wynajmu mieszkań (nie biorę tu pod uwagę wynajmu w celach turystycznych), które nas w tym momencie interesują:

• umowa 4+4 (contratto libero 4+4) – podpisywana na cztery lata z opcją przedłużenia na kolejne cztery, wysokość czynszu ustalana jest w sposób dowolny przez właściciela mieszkania oraz lokatora
• umowa 3+2 (contratto concordato 3+2) - podpisywana na trzy lata z opcją przedłużenia na kolejne dwa, wysokość czynszu ustalana jest odgórnie, na podstawie parametrów krajowych i regionalnych
• umowa przejściowa (contratto transitorio) – podpisywana na okres od 1 do 18 miesięcy, możliwa jedynie w przypadku, gdy właściciel lub lokator mają powód, by podpisać umowę krótszą niż 4+4/3+2; wysokość czynszu ustalana jest odgórnie w niektórych miastach, w pozostałych przypadkach ustalana jest w sposób dowolny przez właściciela mieszkania oraz lokatora
• umowa przejściowa studencka (contratto transitorio per studenti fuori sede) - podpisywana ze studentami studiującymi poza gminą, w której są zameldowani na okres od 6 do 36 miesięcy, wysokość czynszu ustalana jest odgórnie

PODPISAŁEM UMOWĘ – CO DALEJ?

Po podpisaniu umowy najmu umowę tę należy zarejestrować w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate). Zazwyczaj zajmuje się tym właściciel lub ewentualnie agencja, ale nic nie stoi na przeszkodzie, byście Wy to zrobili, jeśli właściciel nie ma nic przeciwko temu. Można to zrobić w jakimkolwiek urzędzie skarbowym, niekoniecznie musi to być urząd, pod który podlega obszar, na którym znajduje się wynajmowane przez Was mieszkanie. Do rejestracji umowy potrzebne są:

• co najmniej dwa egzemplarze umowy, a podpisami obu stron – radzę zarejestrować trzy kopie, gdyż jedna kopia zostaje w urzędzie, a warto mieć „swoją”, nigdy nic nie wiadomo
• wypełniony wniosek o rejestrację umowy (formularz 69) - będziecie potrzebować danych katastralnych lokalu
• znaczki skarbowe o wartości 16 euro (marche da bollo), jeden na każde 4 strony każdej umowy (np. trzy kopie umowy 4-stronicowej = trzy znaczki skarbowe) – data widniejąca na znaczkach skarbowych nie może poprzedzać daty podpisania umowy; opłata skarbowa nie dotyczy umów podpisanych z opcją tzw. cedolare secca
• dowód wpłaty opłaty rejestracyjnej (tassa di registrazione) na nowym formularzu F24 Elide (wprowadzonym w 2015 r.) – wpłaty tej dokonuje się w jakimkolwiek banku, a koszty (2% rocznego czynszu) dzielone są po połowie między właściciela i lokatora; opłata rejestracyjna nie dotyczy umów podpisanych z opcją tzw. cedolare secca

Jeszcze do niedawna właściciel miał obowiązek zgłosić Wasz pobyt na komisariacie policji lub w kwesturze – nazywało się to cessione di fabbricato – lecz ustawa nr 79 z dnia 20.06.2012 r. zniosła ten wymóg w przypadku umów najmu podlegających rejestracji w urzędzie skarbowym podpisywanych z obywatelami Włoch oraz UE.

JAK DOKONUJE SIĘ ZAPŁATY ZA WYNAJEM?

Zależy to od ustaleń między Wami a właścicielem mieszkania – pamiętajcie jednak, że nie jest dozwolona płatność w gotówce w przypadku kwoty przekraczającej 999,99 euro. Najwygodniej jest dokonywać zapłaty za pomocą przelewu bankowego (bonifico bancario), a jeśli płacicie gotówką, nie zapomnijcie zażądać od właściciela pokwitowania (ricevuta d’affitto) – w przypadku przelewu wystarczy potwierdzenie jego dokonania przez bank (np. wydruk z internetowego konta).

JAKIE SĄ INNE KOSZTY ZWIĄZANE Z WYNAJMEM MIESZKANIA?

Większość właścicieli żąda od lokatorów depozytu (caparra) o równowartości od jednego do trzech miesięcy czynszu - jest to kaucja zwrotna, która ma zabezpieczyć właściciela mieszkania w przypadku wyrządzonych przez Was szkód.
 

Bez względu na to, czy jesteście zameldowani w wynajmowanym mieszkaniu, czy nie, jako lokatorzy musicie płacić rachunki za prąd, gaz i wodę, choć woda często wliczona jest w opłaty związane ze wspólnotą mieszkaniową. Jeśli chcecie, by rachunki przychodziły na Wasze nazwisko, musicie liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi ze zmianą nazwiska osoby, która podpisała umowę na dostarczanie mediów. Płacicie też za ogrzewanie oraz wywóz i utylizację śmieci, a  także opłacacie opłaty wspólnotowe (spese ordinarie di condominio). Jeśli posiadacie telewizor lub w mieszkaniu jest odbiornik radiowy lub telewizyjny należący do właściciela, powinniście płacić też abonament RTV (tzw. canone RAI) – jeśli zameldujecie się w mieszkaniu, przygotujcie się na to, że RAI zacznie wysyłać Wam ponaglenia do zapłaty, jeśli z własnej inicjatywy nie zaczniecie opłacać abonamentu.;)

Pamiętajcie też, że w niektórych przypadkach (jeśli właściciel nie zdecydował się na opcję cedolare secca) co roku musicie płacić opłatę za odnowienie rejestracji umowy w urzędzie skarbowym - jest to ta sama suma, którą płacicie za jej pierwszą rejestrację, tylko nazywa się inaczej (tassa di rinnovo) i w formularzu F24 wpisuje się inny kod skarbowy (codice tributo). Oczywiście koszty dzielone są po połowie między właściciela a lokatora.

Tutaj znajdziecie artykuł na temat podziału kosztów związanych z wynajmem mieszkania.

ROZWIĄZANIE UMOWY PRZED CZASEM

Jako lokatorzy możecie rozwiązać umowę najmu w każdej chwili, informując o tym właściciela z odpowiednim wyprzedzeniem (zapisanym w umowie) za pomocą listu poleconego. Właściciel natomiast może to zrobić jedynie w przypadku określonych sytuacji, które są regulowane odpowiednimi przepisami – napiszę o tym szerzej w artykułach na temat poszczególnych umów najmu. Osoba rozwiązująca umowę przed czasem zobowiązana jest zapłacić w urzędzie skarbowym opłatę w wysokości 67 euro.

UWAGA! Część kosztów związanych w wynajmowaniem mieszkania można odliczyć od podatku w momencie składania zeznania podatkowego!