7 czerwca 2013

WYNAJEM MIESZKANIA WE WŁOSZECH – INFORMACJE OGÓLNE



Ostatnia aktualizacja: 18.03.2015 r.

Sprawa wynajmu mieszkania dotyczy prawdopodobnie większości Polaków mieszkających we Włoszech, oczywiście z wyjątkiem tych z Was, którzy posiadają dom lub mieszkanie własnościowe. To bardzo szerokie zagadnienie, więc zanim przejdę do opisywania poszczególnych jego aspektów, postanowiłam napisać artykuł „wstępny”, w którym postaram się przybliżyć Wam w skrócie najważniejsze kwestie związane z wynajmem we Włoszech.



JAK SZUKAĆ MIESZKANIA?


Z własnego doświadczenia wiem, że mnóstwo prywatnych ogłoszeń znajdziecie w internecie (np. na takich stronach jak www.subito.it, www.bakeca.it, www.affitto.it itp. – wystarczy wpisać w wyszukiwarkę „affitto + interesujące Was miasto” i znajdziecie masę stron z ogłoszeniami) oraz w lokalnych gazetach (w Rzymie prym wiedzie Portaportese, dostępna również w internecie). Możecie też zwrócić się do agencji nieruchomości, których we Włoszech nie brakuje, lecz pamiętajcie, że agencja pobiera od lokatora opłatę za pośrednictwo, zazwyczaj w wysokości miesięcznego czynszu.



RODZAJE UMÓW NAJMU

Sprawy związane w wynajmowaniem mieszkania we Włoszech regulowane są przez Kodeks Cywilny oraz przede wszystkim przez ustawę nr 431 z 1998 r., poprzez którą została przeprowadzona reforma kwestii wynajmowania lokali. Ustawa ta wprowadziła nowe rodzaje umów najmu, w tym umów dotyczących wynajmu mieszkań (nie biorę tu pod uwagę wynajmu w celach turystycznych), które nas w tym momencie interesują:

  • umowa 4+4 (contratto libero 4+4) – podpisywana na cztery lata z opcją przedłużenia na kolejne cztery, wysokość czynszu ustalana jest w sposób dowolny przez właściciela mieszkania oraz lokatora
  • umowa 3+2 (contratto concordato 3+2) - podpisywana na trzy lata z opcją przedłużenia na kolejne dwa, wysokość czynszu ustalana jest odgórnie, na podstawie parametrów krajowych i regionalnych
  • umowa przejściowa (contratto transitorio) – podpisywana na okres od 1 do 18 miesięcy, możliwa jedynie w przypadku, gdy właściciel lub lokator mają powód, by podpisać umowę krótszą niż 4+4/3+2; wysokość czynszu ustalana jest odgórnie w niektórych miastach, w pozostałych przypadkach ustalana jest w sposób dowolny przez właściciela mieszkania oraz lokatora
  • umowa przejściowa studencka (contratto transitorio per studenti fuori sede) - podpisywana ze studentami studiującymi poza gminą, w której są zameldowani na okres od 6 do 36 miesięcy, wysokość czynszu ustalana jest odgórnie

PODPISAŁEM UMOWĘ – CO DALEJ?

Po podpisaniu umowy najmu umowę tę należy zarejestrować w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate). Zazwyczaj zajmuje się tym właściciel lub ewentualnie agencja, ale nic nie stoi na przeszkodzie, byście Wy to zrobili, jeśli właściciel nie ma nic przeciwko temu. Można to zrobić w jakimkolwiek urzędzie skarbowym, niekoniecznie musi to być urząd, pod który podlega obszar, na którym znajduje się wynajmowane przez Was mieszkanie. Do rejestracji umowy potrzebne są:

  • co najmniej dwa egzemplarze umowy, a podpisami obu stron – radzę zarejestrować trzy kopie, gdyż jedna kopia zostaje w urzędzie, a warto mieć „swoją”, nigdy nic nie wiadomo
  • wypełniony wniosek o rejestrację umowy (formularz 69) - będziecie potrzebować danych katastralnych lokalu
  • znaczki skarbowe o wartości 16 euro (marche da bollo), jeden na każde 4 strony każdej umowy (np. trzy kopie umowy 4-stronicowej = trzy znaczki skarbowe) – data widniejąca na znaczkach skarbowych nie może poprzedzać daty podpisania umowy; opłata skarbowa nie dotyczy umów podpisanych z opcją tzw. cedolare secca
  • dowód wpłaty opłaty rejestracyjnej (tassa di registrazione) na nowym formularzu F24 Elide (wprowadzonym w 2015 r.) – wpłaty tej dokonuje się w jakimkolwiek banku, a koszty (2% rocznego czynszu) dzielone są po połowie między właściciela i lokatora; opłata rejestracyjna nie dotyczy umów podpisanych z opcją tzw. cedolare secca

Jeszcze do niedawna właściciel miał obowiązek zgłosić Wasz pobyt na komisariacie policji lub w kwesturze – nazywało się to cessione di fabbricato – lecz ustawa nr 79 z dnia 20.06.2012 rzniosła ten wymóg w przypadku umów najmu podlegających rejestracji w urzędzie skarbowym podpisywanych z obywatelami Włoch oraz UE.


JAK DOKONUJE SIĘ ZAPŁATY ZA WYNAJEM?


Zależy to od ustaleń między Wami a właścicielem mieszkania – pamiętajcie jednak, że nie jest dozwolona płatność w gotówce w przypadku kwoty przekraczającej 999,99 euro. Najwygodniej jest dokonywać zapłaty za pomocą przelewu bankowego (bonifico bancario), a jeśli płacicie gotówką, nie zapomnijcie zażądać od właściciela pokwitowania (ricevuta d’affitto) – w przypadku przelewu wystarczy potwierdzenie jego dokonania przez bank (np. wydruk z internetowego konta).



JAKIE SĄ INNE KOSZTY ZWIĄZANE Z WYNAJMEM MIESZKANIA?


Większość właścicieli żąda od lokatorów depozytu (caparra) o równowartości od jednego do trzech miesięcy czynszu - jest to kaucja zwrotna, która ma zabezpieczyć właściciela mieszkania w przypadku wyrządzonych przez Was szkód.
 


Bez względu na to, czy jesteście zameldowani w wynajmowanym mieszkaniu, czy nie, jako lokatorzy musicie płacić rachunki za prąd, gaz i wodę, choć woda często wliczona jest w opłaty związane ze wspólnotą mieszkaniową. Jeśli chcecie, by rachunki przychodziły na Wasze nazwisko, musicie liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi ze zmianą nazwiska osoby, która podpisała umowę na dostarczanie mediów. Płacicie też za ogrzewanie oraz wywóz i utylizację śmieci, a  także opłacacie opłaty wspólnotowe (spese ordinarie di condominio). Jeśli posiadacie telewizor lub w mieszkaniu jest odbiornik radiowy lub telewizyjny należący do właściciela, powinniście płacić też abonament RTV (tzw. canone RAI) – jeśli zameldujecie się w mieszkaniu, przygotujcie się na to, że RAI zacznie wysyłać Wam ponaglenia do zapłaty, jeśli z własnej inicjatywy nie zaczniecie opłacać abonamentu.;)

Pamiętajcie też, że w niektórych przypadkach (jeśli właściciel nie zdecydował się na opcję cedolare secca) co roku musicie płacić opłatę za odnowienie rejestracji umowy w urzędzie skarbowym - jest to ta sama suma, którą płacicie za jej pierwszą rejestrację, tylko nazywa się inaczej (tassa di rinnovo) i w formularzu F24 wpisuje się inny kod skarbowy (codice tributo). Oczywiście koszty dzielone są po połowie między właściciela a lokatora.



Tutaj znajdziecie artykuł na temat podziału kosztów związanych z wynajmem mieszkania.



ROZWIĄZANIE UMOWY PRZED CZASEM


Jako lokatorzy możecie rozwiązać umowę najmu w każdej chwili, informując o tym właściciela z odpowiednim wyprzedzeniem (zapisanym w umowie) za pomocą listu poleconego. Właściciel natomiast może to zrobić jedynie w przypadku określonych sytuacji, które są regulowane odpowiednimi przepisami – napiszę o tym szerzej w artykułach na temat poszczególnych umów najmu. Osoba rozwiązująca umowę przed czasem zobowiązana jest zapłacić w urzędzie skarbowym opłatę w wysokości 67 euro.




UWAGA! Część kosztów związanych w wynajmowaniem mieszkania można odliczyć od podatku w momencie składania zeznania podatkowego!



28 komentarzy:

  1. Witam, serdecznie i od razu gratuluje za utworzenie bardzo pomocnego bloga, moje pytanie jest laczone i dotyczy sprawy mieszkania i zarazem prawa jazdy. Otoz sprawa wyglada tak, moja mama pracuje jako badante od kilkunastu lat we Wloszech, mieszka i jest zameldowana u swojeo pracodawcy, ja chcialbym od wrzesnia zaczac studiowac we wloszech, jej pracodawca a zarazem wlasciciel mieszkania gdzie ona mieszka zgodzil sie na moj przyjazd tam i zamieszkanie ale bez zameldowania czyli na czarno, czy w takim razie mam mozliwosci podjecia jakiegos zatrudnienia skoro mieszkam na czarno? Druga rzecz to taka ze po kilku miesiacach zamieszkania z nimi i tak bedziemy chcieli wynajac na mnie mieszkanie czy jak dostane sie na studia egzamin wstepny jest we wrzesniu jesli mama wynajmie mi apartameent to dostaje zameldowanie w tym apartamencie i czy ta umowa ma byc na mnie czy na nia zeby zalegalizowac ten pobyt ? dodam ze mieszkanie chcielibysmy wynajac przed dostaniem sie na uczelnie ( czerwiec przyszly rok) czy jest mozliwosc wtedy podpisania tej calej umowy przejsciowej nie bedac jeszcze studentem? Dodam ze jesli nie dostane sie ( wykluczam ten scenariusz) i tak zamierzam pozostac we wloszech wiec jaka umowa w takim razie jest najlepsza i jak na to zapatruja sie wynajmodawcy i przepisy. Drugie pytanie to takie ze Mama chce zakupic na siebie samochod i tamze go zarejestrowac, ma tylko polskie prawo jazdy, ale z samochodu bede korzystal ja formalnie bedac zameldowanym w polsce gdyz moj pobyt bedzie w mieszkaniu jej zamieszkania na czarno a dopiero przy moim meldunku zloze wniosek o wymiane prawa jazdy na ichniejsze, wiec jak mnie zatrzyma policja do kontroli mam mowic ze mama jest wlascicielem samochodu a ja jestem tylko na wakacjach?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dużo tych pytań.:) No to jedziemy:

      1. To nie jest tak, że brak zameldowania oznacza, że będziesz przebywał we Włoszech na czarno – po prostu nie dopełnisz formalności administracyjnych obowiązujących Cię przy pobycie przekraczającym 3 miesiące. Konsekwencje tego są w zasadzie żadne, bo wydalić Cię z Włoch za to nie można, więc nawet gdyby ktoś to skontrolował (a szczerze mówiąc, jeszcze nie słyszałam o tego typu kontroli), to najwyżej „zachęci” Cię do zameldowania, a jeśli nie spełniasz warunków ustawy nr 30/2007, do opuszczenia Włoch. I tyle.

      2. Do podjęcia pracy we Włoszech nie jest potrzebne zameldowanie – jest odwrotnie: do zameldowania konieczny jest dochód, np. z pracy. A przez pierwsze trzy miesiące pobytu możesz przebywać i pracować we Włoszech bez żadnych formalności - musisz jedynie posiadać ważny dokument tożsamości oraz codice fiscale. Jeśli więc otrzymasz propozycję zatrudnienia, możesz podać potencjalnemu pracodawcy adres stałego zameldowania (residenza) w Polsce oraz adres zamieszkania (domicilio) we Włoszech.

      3. Gdy będziesz szukać mieszkania, przed podpisaniem umowy powiedz jasno właścicielowi, że musisz się w nim zameldować, w ten sposób unikniecie nieporozumień. Nie ma znaczenia, na kogo jest umowa, choć osobiście radziłabym, byście podpisali ją na Ciebie, jako na osobę rzeczywiście zajmującą lokal. Pamiętaj, że urząd meldunkowy nie ma prawa żądać od Ciebie umowy najmu, choć wiele urzędów takie bezprawne żądania ma.

      4. Możesz oczywiście podpisać umowę „nie dla studentów” przed rozpoczęciem nauki (http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/06/wynajem-mieszkania-umowa-przejsciowa.html), a później podpisać umowę „studencką” (http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/06/wynajem-mieszkania-umowa-przejsciowa_20.html), ale pamiętaj, że ten rodzaj umowy nie pozwala Ci się zameldować w mieszkaniu, więc w Twojej sytuacji radziłabym jednak podpisanie umowy 3+2 (http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/06/wynajem-mieszkania-umowa-32-contratto.html) lub 4+4 (http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/06/wynajem-mieszkania-umowa-44.html). Nie wszyscy właściciele chcą takie umowy podpisywać, ale nie zniechęcaj się.

      5. Jeśli mama kupi sobie samochód, to Ty nie masz z nim nic wspólnego. Twoje prawo jazdy też nie.:) Możesz spokojnie używać jej samochodu, a wymiana prawa jazdy jest obowiązkowa tylko w przypadku, gdy Twoje polskie prawko jest bezterminowe i minęły dwa lata od zameldowania we Włoszech.

      Usuń
  2. Wspaniale i konkretne objasnienie wszystkich dreczacych mnie watpliwosci, z calym szacunkiem za szybkosc i precyzje dziekuje i pozdrawiam.

    Grazie mille!!

    OdpowiedzUsuń
  3. Bardzo pomocna jest ta strona....ja też dziękuję.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bardzo się cieszę, że udaje mi się Wam choć trochę pomóc. :)

      Usuń
  4. witam Cie Deelaylach,nie moge wyslac maila do Ciebie-nie przyjmuje mi adresu-zapytam tutaj wiec -chodzi o dane osobowe we wloszech,pobniewaz mam sprawe rozwodowa z polakiem w polsce -a ja mieszkam we wloszech i wszelkie umowy mam z zawarte z wlochami,sad w polsce nakazal mi przeslac te umowy z pelnymi adresami obywateli wloskich-kontrakt najmu,pracy itd,po czym moj byly bedzie mial do nich wglad czego wolalabym uniknac..czy moge sie powolac na jakis punkt ustawy,ktore te dane bedzie chronil? dziekuje za pomoc

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Niestety nie mam wystarczającej wiedzy na ten temat, ale możesz spróbować powołać się na ustawę nr 196/2003 o ochronie danych osobowych - najlepiej poproś adwokata o opinię, gdyż nie jestem pewna, czy nakaz sądu pod nią podlega.

      PS. Adres na blogu podany jest w formie "przeciwspamowej" - wystarczy zastąpić (at) małpą (@).:)

      Usuń
    2. wielkie dzieki za pomocna dlon,adokat w polsce mowi,ze tak mosi byc ,bo sprawa jest jawna mialam nadzieje ze we wloszech wyglada nieco inaczej.. :(
      magda

      Usuń
  5. O raju, fajnie, że się tu znalazłam, dziękuję za ten blog! W Anglii wynajmowanie mieszkania wydaje się dużo łatwiejsze, a czeka mnie Erasmus na Sardynii i to będzie skok na głęboką wodę... Dzięki!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W Anglii prawdopodobnie większość spraw jest łatwiej załatwić, więc radzę uzbroić się w kły i pazury. ;) A w razie potrzeby pisz, służę pomocą. :) Powodzenia!

      Usuń
  6. Super wpis, bardzo przydatny, dzięki.

    OdpowiedzUsuń
  7. dobry wieczor, ja mam pytanie z troche innej beczki

    OdpowiedzUsuń
  8. Witam, jestem właścicielem mieszkania we Włoszech, akt notarialny sporządzony bez rezydencji. Mieszkanie wynajmuję turystycznie poprzez strony internetowe. Mieszkam, pracuję, mam zameldowanie w Polsce. Pytanie jest proste w którym kraju do urzędu skarbowego mam zgłosić to że zaczęłam wynajmować mieszkanie i gdzie mam płacić podatki ? do skarbówki w Polce czy we Włoszech ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgodnie z art. 6 unowy o unikaniu podwójnego opodatkowania podpisanej przez Polskę i Włochy, dochód z najmu mieszkania znajdującego się we Włoszech może być opodatkowany właśnie tam.

      Usuń
    2. Dziękuję za odpowiedź, jednakże nie do końca mnie satysfakcjonuje. Może czy musi być taki wynajem opodatkowany we Włoszech ? tą kwestię cały czas mam nierozstrzygniętą. Łatwiej by mi było się rozliczać w Polsce gdyż to jest mój kraj zamieszkania i w nim się rozliczam ze wszystkich podatków, jednakże ze względu na położenie nieruchomości nie wiem do końca czy to właśnie we Włoszech nie musiałabym odprowadzać podatków. Prosiłabym o konkretną odpowiedź. Bardzo dziękuję za zainteresowanie się tematem.

      Usuń
    3. Przykro mi, ale nie potrafię udzielić Ci odpowiedzi, jakiej oczekujesz, gdyż umowa zawiera sformułowanie "może", a to oznacza, ze Włochy maja prawo opodatkować dochód z najmu. Po konkretniejsze informacje radze zwrócić się do księgowego we Włoszech.

      Usuń
    4. Dziękuję za odpowiedź. Po wielu rozmowach, analizach i interpretacjach z wieloma urzędnikami, wiem już że podatek od wynajmu płaci się w kraju w którym nieruchomość jest położona, czyli w moim przypadku we Włoszech. Jestem teraz na etapie szukania księgowego który by mi to rozliczał na miejscu.

      Usuń
  9. Marzę o podróży po Włoszech, jest to dla mnie niesamowity kraj, natomiast jeśli znajdę to "idealne" miejsce doskonały dla mnie region, to czy jako Polka mogę kupić tam mieszkanie? czy procedury są takie same jak w Polsce?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Twoja narodowość nie ma znaczenia, a jeśli chodzi o procedurę zakupu, to opisałam wszystko dokładnie na blogu - wpisując w wyszukiwarkę "zakup mieszkania", znajdziesz kilka artykułów na ten temat.

      Usuń
  10. Witam, ostatnio do znajomego słyszałem żebym zwrócił uwagę czy czasem we Włoszech nie jest podobnie jak w Hiszpanii przy wynajmowaniu mieszkania, że tam nawet wymianę żarówki trzeba uzgadniać z włascicielem. Oczywiście przesadzam, ale chodzi mi o zasadę (że każda zmiana w mieszkaniu musi być uzgadniania - np. wiercenie dziur w ścianach). Czy to prawda?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Generalnie zasada jest taka, że masz zostawić mieszkanie w takim stanie, w jakim je zastałeś. Jeżeli więc zachce Ci się pomalować sufit w salonie na czarno, przed wyprowadzką będziesz musiał go odmalować. Czasem właściciel wpisuje do umowy klauzulę, że ewentualne zmiany (również ulepszenia) muszą być z nim wcześniej uzgodnione i ma do tego prawo, ale zazwyczaj nie dotyczy to dziur w ścianach. ;)

      Usuń
  11. witam.co moze sie stac gdyz weszlam do pustego mieszkania case popolari ,gdyz pracuje na przeciwko a spie u kolezanki

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bezprawne zajecie mieszkania jest przestepstwem i zgodnie z wloskim kodeksem karnym mozesz zostac ukarana kara grzywny, a nawet wiezienia.

      Usuń
  12. Witam serdecznie i prosze o porade:mam obywatelstwo wloskie,ponad 18 lat pracy(nadal pracuje w klnice prywatnej)teraz zmarl moj ojciec i zdrowie mojej mamy zmusza mnie do powrotu do Polski.W Polsce mam okolo 16 lat pracy i mam emeryture zawieszona(pracuje we Wloszech).Rozmawialam telefonicznie po polsku z INPS i pani powiedziala mi ,zenie ma zadnego laczenia lat,najlepiej wziac formularz U1 i to wszystko.CAF powiedzial ,ze nic nie wie o polaczeniach unijnych.Prosz mi doradzic ,jak sie do tego zabrac...dziekuje i czekamz niecierpliwoscia.Jeszcze pytanie o prace uciazliwa (pielegniarka w pelnym wymiarze godzin ,oczywiscie takze dyzury nocne --do emerytury wczesniejszej .do tej pory nie ma jeszcze przepisu?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Na temat sumowania polskich i włoskich okresów składkowych pisałam tutaj:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2014/04/emerytura-sumowanie-okresow.html?m=1

      Na razie nie ma jeszcze porozumienia w kwestii pełnej listy zawodów uciążliwych i związanych z nimi przywilejów emerytalnych.

      Usuń
  13. Witam! Czy każda umowę można rozwiązać i kończy się to opłacenieniem wyżej wspomnianych 67 euro?
    Przebywam w Bolonii i przy każdej rozmowie z właścicielami informują o tym iż należy zapłacić przykładowo 3 depozyty, i jeżeli bym chciała zerwać umowę 6-miesięczna przed czasem to niestety wszystko przepada , depozyty nie sa zwracane. Czy tak to wygląda w rzeczywistości?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Depozyt musi zostać zwrócony, służy on do pokrycia ewentualnych szkód:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/06/depozyt-za-wynajem-mieszkania-caparra.html?m=1

      Jeśli w umowie 6-miesięcznej będzie zapisane, że musisz dotrzymać np. 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia, oczywiście musisz tego okresu dotrzymać, nie możesz opuścić mieszkania z dnia na dzień, gdyż będziesz wtedy winna właścicielowi równowartość dwóch miesięcy czynszu.

      Usuń

Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą nie będą publikowane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...