ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 1 – JAK SZUKAĆ?

O ile właścicielom nieruchomości znajdujących się we Włoszech kompletnie nie opłaca się teraz ich sprzedawać, o tyle kupujący zacierają ręce, i słusznie. Ceny mieszkań spadły w ciągu ostatnich lat na łeb, na szyję, a do tego oprocentowanie kredytów jest naprawdę niskie, więc nic tylko kupować. Tylko od czego zacząć? Zanim zaczniecie się krzywić, że po co ten artykuł i że każdy wie, jak szukać mieszkania, to poczekajcie – przechodziłam przez to całkiem niedawno, mieszkanie kupiliśmy z mężem niecałe dwa tygodnie temu i wierzcie mi, że to wcale nie jest takie proste. Pewnie, przeglądanie ogłoszeń samo w sobie jest łatwe, ale może mimo wszystko komuś parę rad się przyda. :)

Gdzie znaleźć ogłoszenia?

Oczywiście największym źródłem informacji jest internet – pewnie, możecie wertować lokalne gazety, szukać ogłoszeń wieszanych na przystankach czy na bramach lub przeglądać „książeczki” podrzucane na wycieraczkę przez agencje nieruchomości, ale nie oszukujmy, tylko w internecie znajdziecie największą ilość ogłoszeń i najpełniejszą ofertę. Co bardzo ważne, większość ofert zamieszczanych w sieci zawiera również zdjęcia, a to bardzo ułatwia pierwszą selekcję i chroni przez niepotrzebną stratą czasu.

Od razu uprzedzam, że jakieś 80% ogłoszeń jest publikowanych przez agencje nieruchomości, jeżeli więc zależy Wam na kupnie mieszkania bez korzystania z pomocy pośredników, szukajcie ofert z adnotacją NO AGENZIE, NO AG. lub PRIVATO lub korzystajcie z filtrów na portalach.

No właśnie, jakie są najpopularniejsze włoskie strony z ogłoszeniami dotyczącymi nieruchomości? Jest ich mnóstwo, wystarczy, że wpiszecie w Google np. „vendita appartamenti Milano” i wyskoczy Wam tyle stron, że dostaniecie oczopląsu. Zamiast wymieniać Wam wszystkie portale, jakie przychodzą mi do głowy, powiem Wam, z jakiego serwisu korzystałam osobiście – immobiliare.it. Macie tu do wyboru dwa sposoby wyszukiwania: poprzez kliknięcie na region i wpisanie miasta lub zaznaczając na mapie interesujący Was obszar. Ta druga opcja jest bardzo wygodna w przypadku większych miast, gdy chcecie wyodrębnić określoną dzielnicę – ponieważ nam zależało na pozostaniu w okolicy, w której mieszkamy niemal od dziesięciu lat i którą świetnie znamy, obrysowywaliśmy sobie ulice i w ten sposób nie traciliśmy czasu na czytanie ogłoszeń dotyczących miejsc, w których nie chcieliśmy szukać. Oczywiście istnieje możliwość skorzystania z licznych filtrów, zaznaczając m. in. powierzchnię mieszkania, maksymalną cenę, ilość pokoi czy balkonów.

Jak wspomniałam, większość ogłoszeń publikowanych jest przez agencje nieruchomości, których we Włoszech nie brakuje. Najważniejsze z nich to Toscano, Tecnocasa, Tecnorete, Gabetti, Frimm czy Professione Casa, istnieją też dziesiątki innych biur nieruchomości, do których możecie się zwrócić.

Zakup przez agencję czy od osoby prywatnej?

Obie opcje mają swoje plusy i minusy, więc nie ma jednej słusznej odpowiedzi dla wszystkich. Wszystko zależy od Waszego budżetu, ilości wolnego czasu, samodzielności i... szczęścia. ;) Postaram się Wam opisać oba warianty, z nadzieją, że uda mi się Wam pomóc w wyborze.

OPCJA 1 – ZAKUP PRZEZ AGENCJĘ NIERUCHOMOŚCI

PLUSY	MINUSY
Agencje nieruchomości posiadają bardzo szeroką ofertę, gdyż sprzedający często nie mają czasu, ochoty ani kompetencji, by samodzielnie zająć się sprzedażą.	Agent to handlowiec. Wbijcie sobie do głowy, że nie jest to Wasz przyjaciel, choć może takiego udawać – jego celem jest jak najszybsze sprzedanie nieruchomości, więc nie broni on ani Waszych interesów, ani interesów właściciela. On po prostu chce zarobić i chce to zrobić SZYBKO.
Agencja zajmuje się wszystkimi kwestiami urzędowymi, nie musicie się więc niczym martwić. Przynajmniej teoretycznie – warto zawsze wszystko sprawdzić trzy razy, agencja jest tylko pośrednikiem!	Patrz wyżej – ponieważ agentowi spieszno jest do sfinalizowania transakcji, często zdarza się, że wywiera na kupujących ogromną presję, stając się czasem wręcz agresywny. Wierzcie mi, miałam z takim do czynienia i to był po prostu koszmar. Aż dziw, że nie wybiłam mu wszystkich zębów, choć korciło mnie niebywale.
	Pośrednictwo agencji kosztuje i to niemało – prowizja rzadko schodzi poniżej 3% wartości mieszkania, a w ekstremalnych przypadkach może dochodzić nawet do 5%. Oczywiście do tej kwoty musicie doliczyć podatek VAT, choć nie zdziwcie się, jeżeli agent zaproponuje Wam opcję „Black&White” – część na fakturze z VAT-em, część na czarno. :-P

OPCJA 2 – ZAKUP OD OSOBY PRYWATNEJ

PLUSY	MINUSY
Zero prowizji, a więc zostaje Wam w kieszeni ładne kilka tysięcy euro, które możecie zainwestować w mieszkanie.	Jeżeli zupełnie nie znacie się na procedurach, dokumentach i innych kwestiach związanych z zakupem nieruchomości, ryzykujecie, że coś Wam umknie. A wtedy może być nieciekawie.
Osobisty kontakt ze sprzedającym, bez konieczności użerania się z pazernym agentem.	Jeśli właściciel też nie ma odpowiedniej wiedzy lub nie należy do osób przesadnie uczciwych, pewne rzeczy mogą nie ujrzeć światła dziennego i może być jeszcze bardziej nieciekawie.

Kilka rad prosto z serca, zrodzonych z mojego niedawnego doświadczenia:

• Po pierwsze, nie spieszcie się. Nieważne, że agent Was ponagla i twierdzi, że już jutro tego mieszkania może nie być, bo mnóstwo osób je ogląda. Ba, wykazuje zainteresowanie. Najczęściej to blef, mający na celu zmusić Was do podjęcia szybkiej decyzji, a pośpiech nie jest dobrym doradcą. Pomijając już fakt, że możecie przepłacić (agent będzie twierdził, że właściciel niżej nie zejdzie, ale niekoniecznie powinniście mu wierzyć – pamiętajcie, że wysokość jego prowizji zależy od ceny końcowej), może się okazać, że z nieruchomością jest coś nie tak, a Wy nie zdążyliście tego sprawdzić. Musicie być pewni w 100%, że nie kupujecie kota w worku.

• Po drugie, nie wierzcie agentowi, który twierdzi, że zrezygnował z pobierania prowizji od sprzedającego. Już wyjaśniam, o co mi chodzi – niestety taka menda nam się przytrafiła, na szczęście (nasze) kilka lat temu agencja z tej samej grupy oszukała w ten sposób mojego przyjaciela, więc zostaliśmy w porę ostrzeżeni. Otóż po naszej kolejnej odmowie podniesienia oferowanej ceny agent zaczął jęczeć, że właściciel w końcu się zgodził, ale pod warunkiem, że agent zrezygnuje z prowizji. I teraz on, agent, biedny taki jest, bo dla nas musiał zrezygnować z dziesięciu tysięcy euro – dlatego też rzeczą dobrą i słuszną byłoby, gdybyśmy my z wdzięczności za załatwienie zgody sprzedającego na tak niską cenę zapłacili mu te pieniądze. Bo on przez nas, zamiast zarobić dwadzieścia tysięcy, zarobi tylko dziesięć, choć oczywiście robi to z radością w sercu, bo najważniejsze jest szczęście klienta, czyli nasze. Wiecie, dlaczego się nie zgodziliśmy? Gdyż to wszystko nieprawda. W rzeczywistości wygląda to tak, że agent twierdzi, że sprzedający nie zapłaci mu ani grosza, w nadziei, że kupujący da mu kwotę dwa razy wyższą (za siebie i za sprzedającego), a potem... jak gdyby nigdy nic pobiera prowizję od sprzedającego, który o całej tej historii nie miał bladego pojęcia. I zamiast 20 tysięcy, chowa do kieszeni 30 tysięcy euro. Menda.

• Po trzecie, nie dajcie się namówić na skorzystanie z usług brokera współpracującego z agencją. Zwracam się tu do osób nie mających wystarczających srodków, by kupić mieszkanie za gotówkę i potrzebujących kredytu – choćbyście mieli nie wiem jakie trudności z jego otrzymaniem, nie ulegajcie namowom agenta i nie podpisujcie umowy z ich brokerem, a więc osobą oferującą pożyczki na zakup mieszkania (servizi di finanziamento). Oprocentowanie tych pożyczek jest koszmarnie wysokie, a dodatkowo nierzadko trzeba uiszczać rozmaite opłaty, które idą w tysiące euro. W ekstremalnych przypadkach agencja może próbować zmusić Was do podpisania umowy o pożyczkę, twierdząc, że jeśli tego nie zrobicie, będzie to oznaczało, że rezygnujecie z zakupu mieszkania z własnej woli, a nie dlatego, że żaden bank nie chce udzielić Wam kredytu – przecież my chcemy dać Wam pieniądze, proszę bardzo, mamy świadków!

JAK PORADZIĆ SOBIE Z 730 PRECOMPILATO?

Wzięłam się w końcu za tegoroczne zeznanie podatkowe, a że miałam możliwość skorzystać w tzw. 730 precompilato, w końcu mogłam wysłać je samodzielnie, bez tracenia czasu na łażenie po CAF-ach. Tak jak podejrzewałam, wypełnienie zeznania zajęło mi dosłownie kilkanaście minut, a najbardziej czasochłonną czynnością było podliczenie kwot widniejących na paragonach z apteki i innych takich.;) Z czystym sumieniem mogę więc powiedzieć, że nie rozumiem fali krytyki, która zalała włoski internet i utwierdziłam się w przekonaniu, że rodzi się ona z lęku Włochów przed odpowiedzialnością oraz ze złości związków zawodowych, które tracą część swojego „terytorium” i nie potrafią się z tym pogodzić.

No nic, przejdźmy do zeznania. Specjalnie dla Was, moi drodzy, zapisałam krok po kroku poszczególne czynności, byście mogli zobaczyć na własne oczy, że nie taki diabeł straszny, zwłaszcza, jeśli Wasza sytuacja jest tak prosta, jak moja. Siłą rzeczy nie mogę pokazać Wam tym razem na przykładowym Kaziu, jak wypełnić zeznanie nieco bardziej skomplikowane (z rodziną na utrzymaniu, nieruchomościami, wydatkami na nie wiadomo co), gdyż mam do dyspozycji tylko i wyłącznie moją deklarację – musicie się nią zadowolić.;)

No to jedziemy. Moja sytuacja w 2014 roku przedstawiała się następująco:

zatrudniona byłam przez cały rok na czas nieokreślony u jednego pracodawcy – mam więc tylko jeden CUD mój dochód wraz z wpłaconymi zaliczkami, otrzymanym bonusem IRPEF itp. został już wpisany do zeznania przez urząd skarbowy, więc wystarczyło jedynie sprawdzić, czy wszystko się zgadza mam męża, który dzięki Bogu pracuje i nie muszę go utrzymywać ;) wynajmowałam mieszkanie na podstawie umowy 3+2, na której widnieje tylko moje nazwisko wydałam 500 euro na pokrycie kosztów opieki zdrowotnej (lekarstwa, wizyty u lekarza, badania itp.) – to kwota fikcyjna, zmieniłam ją przy pomocy edytora graficznego ;)

1. Wchodzimy na stronę urzędu skarbowego:

https://730precompilato.agenziaentrate.gov.it/730Web/login.html

2. Wpisujemy nasz codice fiscale oraz hasło dostępu do portalu FiscOnline (możecie też wypełnić zeznanie na stronie INPS, jednak ja wybrałam opcję FiscOnline), a następnie klikamy na ACCEDI.

3. Otworzy się strona powitalna, na której znajdziecie między innymi informację, kiedy zostało utworzone Wasze zeznanie – moje zostało wstępnie wypełnione przez urząd 13.03.2015 r.

Macie teraz do wyboru trzy opcje:

• możecie obejrzeć sobie Wasze zeznanie i sprawdzić wpisane przez urząd dane (visualizza il 730 precompilato)
• możecie nanieść w nim zmiany (modifica il 730)
• lub zaakceptować go takim, jakim jest, jeśli nie macie nic więcej do powiedzenia (accetta il 730 precompilato) 

Ponieważ w moim zeznaniu brakowało danych dotyczących poniesionych wydatków, wybrałam drugą opcję.

4. Urząd pozwala nam teraz zdecydować, czy chcemy dokonać edycji jedynie części dotyczącej wydatków (modifica solo oneri e spese), czy też musimy trochę bardziej się wysilić i pozmieniać też inne dane, związane np. z dochodami z samozatrudnienia czy dochodem uzyskanym z zakupionych nieruchomości. Jak wspomniałam, moja sytuacja nie należy do skomplikowanych, więc ochoczo kliknęłam na MODIFICA QUADRO E.

Możecie też przywrócić zeznanie do stanu, w jakim znajdowało się przez wprowadzeniem przez Was zmian – wystarczy kliknąć na RIPRISTINA 730 PRECOMPILATO.

5. Otwiera się okno, w którym wymienione są ulgi, z których najczęściej korzystają obywatele (Inserimento delle spese più frequenti):

6. Wśród tych wydatków interesowały mnie jedynie wydatki na służbę zdrowia, więc wpisałam moje fikcyjne 500 euro w odpowiednie pole – wpisujemy pełną, łączną kwotę wszystkich poniesionych wydatków i nie odejmujemy 129,11 euro, które pokrywa podatnik z własnej kieszeni, gdyż o to zadba później program. W odróżnieniu od zeznania wypełnianego za pomocą programu TaxOnline, nie trzeba rozróżniać poszczególnych wydatków (lekarstwa, wizyty specjalistyczne, zakup okularów czy soczewek kontaktowych), co zdecydowanie ułatwia życie.

A oto pozostałe wydatki, jakie możecie wpisać w tym oknie (przypominam o artykule o ulgach podatkowych przysługujących w 2015 roku):

• składki na ubezpieczenie społeczne
• polisy na życie i wypadkowe
• odsetki pasywne z kredytów na zakup nieruchomości będącej Waszym głównym miejscem zamieszkania
• wydatki na naukę
• składki wpłacone przez pracodawcę na rzecz opiekunek i pomocy domowych
• dodatkowe składki ubezpieczeniowe
• wydatki na weterynarza
• koszty pogrzebu
• wydatki na zajęcia sportowo-rekreacyjne dzieci w wieku 5-18 lat

Klikamy na RICALCOLA IL 730, co pozwoli nam zobaczyć naszą sytuację po naniesieniu powyższych zmian:

7. Jeśli „droga na skróty” nie do końca Was zadowoliła i chcecie odliczyć sobie od podatku inne wydatki, wystarczy teraz kliknąć na Inserimento di tutte le spese del Quadro E:

8. Zobaczycie teraz pola zawierające wszystkie możliwe ulgi podatkowe przysługujące w odniesieniu do 2014 roku. Moje wydatki na służbę zdrowia zostały już wcześniej przeze mnie wpisane, widnieją więc w odpowiednim polu:

9. Szukamy teraz interesujących nas ulg (jest ich mnóstwo, pozwolicie więc, że nie będę ich opisywać) – ja miałam jeszcze do odliczenia koszty wynajmu mieszkania:

Wystarczy wpisać rodzaj podpisanej umowy, ilość dni jej obowiązywania w 2014 roku oraz część ulgi Wam przysługującą (w moim przypadku jest to 100%, jeśli natomiast umowa podpisana została np. przez dwoje małżonków, musicie wpisać 50%) – nie musicie podawać wysokości czynszu, nie ma ona żadnego znaczenia.

10. Po ponownym przeliczeniu wprowadzonych danych program poda Wam wysokość przysługującego Wam zwrotu lub ewentualnie Waszego długu wobec fiskusa:

Klikamy na SUCCESSIVO i przechodzimy dalej.

11. Urząd pokazuje Wam teraz Wasze dane osobowe (imię, nazwisko i codice fiscale) oraz daje Wam możliwość edycji miejsca zameldowania, jeśli zachodzi taka konieczność.

Jeżeli jesteście szczęśliwymi posiadaczami męża lub żony, musicie wpisać też ich codice fiscale, nawet jeśli nie pozostają oni na Waszym utrzymaniu (przez pomyłkę skasowałam codice fiscale mojego męża, ale zapewniam Was, że go wpisałam):

12. Zostaje Wam pokazany wynik przeprowadzonych obliczeń oraz dane pracodawcy, za pośrednictwem którego otrzymacie zwrot podatku lub który odciągnie z Waszej pensji Wasz dług wobec fiskusa:

Klikamy na SUCCESSIVO.

13. W następnym etapie możecie wybrać, komu podarować część Waszego podatku (5 x 1000, 8 x 1000 i 2 x 1000):

Klikamy na SUCCESSIVO.

14. Na tym zakończyło się wypełnianie mojego 730 – urząd pokazuje mi raz jeszcze wysokość należnego zwrotu i umożliwia obejrzenie zeznania przez jego wysłaniem (Visualizza 730 – PDF). Mogę je również zapisać na dysku oraz wydrukować, jeśli mam takie życzenie.

Jeżeli jesteście w 100% pewni, że nigdzie nie popełniliście błędu, że Wasze zeznanie jest dokładnie wypełnione i że nie zapomnieliście o żadnej uldze, możecie trzęsącymi się z emocji rękoma wysłać je fiskusowi.:) Wystarczy zaznaczyć kwadracik zapewniający urząd, że zgadzacie się na przetwarzanie Waszych danych osobowych oraz wpisać kod PIN, który otrzymaliście w momencie rejestracji na portalu FiscOnline, a następnie odważnie kliknąć na INVIA.

I poszło! :)

15. Otrzymacie potwierdzenie wysłania zeznania wraz z przypisanym jej numerem:

16. Klikając w lewym menu na RICEVUTE, możecie sprawdzić status i inne informacje dotyczące wysłanej przez Was deklaracji podatkowej:

17. Macie też możliwość ponownego jej obejrzenia – wystarczy kliknąć na DICHIARAZIONE INVIATA i otworzyć zapisany plik:

18. Na koniec wspomnę jeszcze, że jeśli chcecie ułatwić fiskusowi kontakt z Wami, możecie podać mu Wasz numer telefonu, numer komórki, adres mailowy oraz numer konta bankowego, w razie gdyby chciał Wam podarować trochę grosza.;) Klikamy na CONTATTI E IBAN i wypełniamy odpowiednie pola: