WYNAJEM NA CZARNO - WŁOSKI TRYBUNAŁ KONSTYTUCYJNY PRZECIWKO USTAWIE POZWALAJĄCEJ NA REJESTRACJĘ UMOWY PRZEZ LOKATORA

AKTUALIZACJA Z DNIA 21.05.2014 R.: włoski senat ostatecznie przyjął ustawę nr 47 z marca br., zwaną Decreto Casa, na mocy której osoby, które uzyskały "zniżkę" na wynajem po złożeniu zawiadomienia w urzędzie skarbowym utrzymują ją do końca 2015 roku.

W artykule o wynajmowaniu mieszkania na czarno opisałam Wam procedurę, wprowadzoną przez art. 3 p. 8 i 9 ustawy nr 23 z dnia 14.03.2011 r., za pomocą której możecie złożyć odpowiednie zawiadomienie w urzędzie skarbowym i uzyskać umowę 4+4, płacąc bardzo niski czynsz. Niestety włoski Trybunał Konstytucyjny (Corte Costituzionale) niedawno stwierdził, że przepisy te są niezgodne z konstytucją i nie mogą mieć zastosowania.

Co mówi wyrok Trybunału Konstytucyjnego?

Trybunał Konstytucyjny wypowiedział się w tej kwestii 10 marca 2014 r. (wyrokiem nr 50/2014) i orzekł, że przepis nakazujący obniżenie wysokości najmu oraz automatyczne podpisanie umowy 4+4 za niezgodne z włoską konstytucją. Dlaczego? Otóż, moi drodzy, wcale nie dlatego, że konstytucja zabrania tego rodzaju praktyk – po prostu, w dużym uproszczeniu, procedura ustawodawcza została przeprowadzona w sposób naruszający art. 76 konstytucji, przez co zapis odnoszący się do wynajmu „na czarno” jest nieważny.

Ponadto Trybunał stwierdził, iż zapis ten, znacznie obniżając wysokość najmu, negatywnie wpływa na wpływy z podatku dochodowego (właściciel mniej na wynajmie zarabia, a więc płaci niższe podatki), jest niesprawiedliwy, gdyż uderza jedynie we właściciela mieszkania (a obowiązek rejestracji umowy leży również po stronie lokatora) i dotyczy jedynie lokali mieszkalnych (a nie handlowych) i generalnie zbytnio narusza prawa właścicieli nieruchomości.

Co to oznacza w praktyce?

W momencie uznania jakiegoś przepisu za niezgodny z konstytucją przepis ten zostaje anulowany – tak, jakby nigdy nie wszedł w życie. Po pierwsze, nie możecie już z niego skorzystać, a po drugie, wyrok działa również wstecz. Oznacza to, że osoby, które zdążyły w międzyczasie uzyskać niższy czynsz i podpisać umowę 4+4, powrócą do sytuacji sprzed czerwca 2011 r., gdyż podpisane przez nie umowy najmu nie mają żadnej wartości. Dlatego też wysokość opłaty za wynajem zostaje przywrócona do poprzedniej kwoty, zgodnie z sytuacją na rynku mieszkań, a w określonych przypadkach właściciel będzie mógł rozpocząć procedurę eksmisyjną (sfratto). 

Jest też bardzo prawdopodobne, że właściciele, które w ostatnim czasie otrzymywali od lokatorów bardzo niski czynsz, zwrócą się do sądu o przyznanie czegoś w rodzaju odszkodowania za straty materialne.

Trochę inaczej wygląda kwestia umów, które zostały podpisane, ale właściciel lub lokator zarejestrował je z opóźnieniem – ich ważność nie podlega dyskusji, jednak również w tym przypadku nie może mieć zastosowania narzucony przez ustawę nr 23/2011 niższy czynsz, więc właściciel ma prawo zażądać zapłaty zaległych opłat za wynajem, zgodnie z podpisaną pierwotnie umową.

Oczywiście nic nie zmieniło się w kwestii kar za wynajem na czarno – właściciel musi zapłacić zaległe podatki wraz z odsetkami i karą grzywny.