14 czerwca 2013

WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA 4+4



Ostatnia aktualizacja: 18.03.2015 r.

Ten rodzaj umowy z jednej strony pozwala na dowolne ustalenie należności za wynajem mieszkania, z drugiej jednak właściciel zobowiązuje się wynająć Wam mieszkanie na 8 lat. Dokładnie tak – umowa wprawdzie podpisywana jest na 4 lata plus dodatkowe cztery, jednak to nie jest tak, że właściciel po czterech latach może rozwiązać umowę „tak, o”, co wyjaśnię Wam w dalszej części artykułu.

WYSOKOŚĆ CZYNSZU

Jak już wspomniałam, w przypadku umowy 4+4 nie istnieją ograniczenia co do wysokości czynszu, więc leży to całkowicie w kwestii właściciela i potencjalnego lokatora. Musicie wiedzieć, że po ustaleniu stawki i podpisaniu umowy, właściciel nie może podwyższyć Wam czynszu przez całe osiem lat trwania umowy. Tak więc wszelkie próby wmówienia Wam np., że po czterech latach może to zrobić są pozbawione podstaw, bez względu na to, czy właściciel zażąda wyższego czynszu w rozmowie z Wami czy też wysyłając Wam list polecony. Ustalony czynsz obowiązuje przez osiem lat, kropka.

Jedyną możliwością uzyskania większego czynszu przewidzianą przez włoskie przepisy jest tzw. podwyżka ISTAT (aumento/adeguamento ISTAT) – jest to coś w rodzaju odgórnej regulacji obowiązujących we Włoszech stawek dokonywanej przez włoski urząd statystyczny, ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica), na podstawie zaobserwowanych kosztów utrzymania. Podwyżka ta musi być wpisana do umowy najmu – właściciel musi określić, czy żąda podwyżki w wysokości 75% czy 100% współczynnika ISTAT (tak naprawdę możliwe jest też przekroczenie 100%, więc w momencie podpisywania umowy zwróćcie szczególną uwagę na zapis dotyczący podwyżki ISTAT) i kiedy ma być ona stosowana (co miesiąc, co rok itp.).

Możecie obliczyć podwyżkę, jakiej możecie się spodziewać, np. na tej stronie, podając wysokość czynszu (miesięczną lub roczną, w zależności od częstotliwości podwyższania), okres odniesienia (np. maj 2013, jeśli podpisaliście umowę w maju 2012 r. i podwyżka stosowana jest corocznie) oraz wysokość podwyżki w procentach (zgodnie z umową).

UWAGA! Bardzo ważny szczegół: jeśli w umowie napisane jest, że podwyżka ISTAT jest automatyczna (aumento automatico), musicie zapłacić też ewentualne zaległości (arretrati), jeśli zapomnieliście o dostosowaniu czynszu zgodnie z aktualnym współczynnikiem ISTAT (ulegają one przedawnieniu po 5 latach). Jeśli natomiast podwyżka ma zastosowanie na żądanie właściciela (aumento a richiesta), czynsz zostaje podwyższony jedynie wtedy, gdy właściciel się o to upomni (zazwyczaj wysyła list polecony) – jeśli tego nie zrobi, płacicie „normalny” czynsz i nie musicie płacić zaległości (podwyżka obowiązuje jedynie od momentu żądania).

REJESTRACJA UMOWY

We Włoszech umowa najmu musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate), w przeciwnym wypadku jest nieważna. Tak więc nie wystarczy, że podpiszecie umowę – domagajcie się od właściciela zarejestrowanej kopii umowy, ze znaczkami skarbowymi i numerem przypisanym przez urząd, lub ewentualnie sprawdźcie w urzędzie, czy umowa została zarejestrowana. Możecie też umówić się z właścicielem, że to Wy dokonacie rejestracji – należy to zrobić w ciągu 30 dni od podpisania umowy, uiszczając opłatę w wysokości 2% rocznego czynszu (opłata ta dzielona jest po połowie między właściciela a lokatora) i nie może być niższa niż 67 euro. Procedurę rejestracji opisałam w artykule o kosztach związanych z wynajmem mieszkania, który znajdziecie tutaj.

Opłata za rejestrację – a w zasadzie za jej odnowę – musi być uiszczana co roku, w ciągu 20 dni od momentu upłynięcia każdego roku najmu. Warto wiedzieć, że choć płacicie tylko połowę opłaty, to w razie jej nie zapłacenia zarówno Wy, jak i właściciel odpowiadacie za całą opłatę, nie za 50%.

WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

LOKATOR

Lokator może rozwiązać umowę w każdej chwili – jeszcze tego by brakowało, by ktoś Was zmuszał do pozostania w mieszkaniu wbrew Waszej woli (choć powinniście wskazać poważny powód wcześniejszego jej rozwiązania – zależy to jednak od Waszych stosunków z właścicielem). Musicie jedynie dotrzymać okresu wypowiedzenia zawartego w umowie (zazwyczaj wynosi on 6 miesięcy) i wysłać właścicielowi odpowiednio wcześnie list polecony za potwierdzeniem odbioru (raccomandata A/R), w którym informujecie go o rozwiązaniu umowy przed jej wygaśnięciem. Jeśli nie możecie czekać pół roku, spróbujcie dogadać się z właścicielem i uzyskać od niego pisemną zgodę na wcześniejsze opuszczenie mieszkania – w przeciwnym wypadku właściciel ma prawo żądać od Was zapłaty czynszu za całe sześć miesięcy, bez względu na to, kiedy opuścicie lokal.

WŁAŚCICIEL

Właściciel może dokonać wcześniejszego rozwiązania umowy tylko i wyłącznie po upływie pierwszych czterech lat, wysyłając list polecony lokatorowi z 6-miesięcznym wyprzedzeniem, i jedynie w ściśle określonych przepisami sytuacjach:
  • gdy w danym mieszkaniu ma zamiar zamieszkać lub otworzyć działalność gospodarczą właściciel, jego małżonek, dzieci, rodzice lub krewni do drugiego stopnia
  • lokator może wynająć na terenie tej samej gminy podobne mieszkanie
  • lokator w rzeczywistości nie zajmuje w sposób ciągły lokalu i nie jest to w żaden sposób usprawiedliwione
  • mieszkanie znajduje się w poważnie uszkodzonym budynku, który musi być całkowicie wyremontowany


Za wcześniejsze rozwiązanie umowy należy uiścić opłatę w wysokości 67 euro – koszty te ponosi osoba, która rozwiązuje umowę. Do zapłaty używa się nowego formularza F24 Elide (wprowadzonego w 2015 r.), wpisując kod 1503 (risoluzione contratto) – należy to zrobić w ciągu 30 dni od momentu rozwiązania umowy (a więc nie od momentu wysłania listu), a następnie w ciągu 20 dni od zapłaty dostarczyć dowód wpłaty do urzędu skarbowego, w którym umowa została zarejestrowana.


15 komentarzy:

  1. Witam serdecznie, chcialam zapytac, co dzieje sie w przypadku, gdy w wynajmowanym mieszaniu zameldowani sa rodzice wraz z maloletnimi dziecmi a wlasciciel mieszkania chce rozwiazac z nimi umowe o wynajem, niezaleznie od dlugosci jej trwania i od powodu. Z moich wiadomosci wynika, ze w zadnym wypadku nie ma mozliwosci rozwiazania umowy i pozbycia sie tym samym lokatorow ze wzgledu na maloletnie dzieci. Czy ma Pani jakies informacje na ten temat?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie ma znaczenia, kto jest zameldowany w mieszkaniu - właściciel nie może rozwiązać umowy przed jej wygaśnięciem. Może to zrobić dopiero po upływie pierwszych 4 lat (w przypadku umowy 4+4) i jedynie wówczas, gdy zachodzi jedna z podanych przeze mnie w artykule sytuacji.

      Usuń
    2. Dziekuje bardzo za informacje. Pozdrawiam serdecznie :)

      Usuń
  2. Witam chciałam się dowiedzieć czy w przypadku wynajęcia mieszkania na umowe 4+4 po czterech latach musze podpisywać na nowo jakieś dokumenty i uiszczać nowe opłaty czy umowa automatycznie przechodzi na kolejne cztery lata .Okres 4 lat upłynął mi 3 miesiące nic nie podpisywałam wypowiedzenie w umowie mam 3 miesięczne i wpłacona kaucje 900euro chciała bym zrezygnować teraz z mieszkania lecz nie wiem jakie opłaty bede musiała ponieść

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Po czterech latach umowa odnawia się automatycznie, nie trzeba niczego podpisywać, a opłaty są takie same, jak zawsze (np. roczna rejestracja umowy, jeśli właściciel nie wybrał reżimu podatkowego zwanego cedolare secca). Tak więc wystarczy, że dasz trzymiesięczne wypowiedzenia, zgodnie z umową, wnosząc opłatę w wysokości 67 euro za wcześniejsze jej rozwiązanie.

      Usuń
  3. Witam serdecznie mam umowę na wynajem mieszkania 4+4 podpisaną 1stycznia 2006 a więc moim zdaniem wygasła 1 stycznia 2014,cały czas mieszkam i płacę affitto.Co mam teraz zrobić muszę zrobić nowy kontrakt.Dziękuje z góry za pomoc.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jeśli ani Ty, ani właściciel mieszkania nie poinformowaliście drugiej strony o zamiarze zakończenia wynajmu lub chęci podpisania nowej umowy na nowych warunkach (za pomocą listu poleconego 6 miesięcy przed datą wygaśnięcia umowy), umowa najmu zostaje automatycznie przedłużona na kolejne 4 lata (+4), na tych samych warunkach.

      Usuń
  4. Witam. Wynajmuje mieszkanie pewnej parze. Umowa 4+4 z cedolare secca. Umowa od czerwca tego roku. Wczoraj zostalam poinformowana ze maja zamiar wyprowadzic sie do konca tego rku. Stwierdzili ze skoro zaplacili kaucje za dwa miesiace to ja wynajmu juz nie zobacze. Niedostalam wypowiedzenia. W umowie jest okreslone 6 miesiecy i ma to byc wyslane listem poloconym. Chce wyekzekfowac 6 miesiecy czynszu. Jakim przepisem sie podeprzec, chodzi mi o konkretny art.
    Dziekuje

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Podstawą jest tutaj podpisana przez Was umowa, nie przepisy ogólne, w każdym razie o sześciomiesięcznym okresie wypowiedzenia stanowi również art. 4 ustawy nr 392/78. Jeżeli w umowie jest napisane, że lokator musi zachować 6-miesięczny okres wypowiedzenia i wysłać pismo sześć miesięcy przed opuszczeniem mieszkania, to jeśli tego nie zrobi, masz prawo żądać równowartości sześciomiesięcznego wynajmu. Na Twoim miejscu wysłałabym lokatorom pismo, oczywiście listem poleconym zwrotnym, w którym zostają oni poinformowani, że jeżeli opuszczą mieszkanie bez zachowania okresu wypowiedzenia, masz zamiar domagać się od nich zapłaty sześciomiesięcznego czynszu, nawet jeśli oddadzą Ci klucze. To tak na wszelki wypadek, bo nawet jeśli tego nie zrobisz, masz prawo do otrzymania należnej kwoty (patrz też wyrok sądu kasacyjnego nr 25136 z dnia 27/11/2006 r.).

      Tak na marginesie, jeśli opuszczą oni mieszkanie, powiedzmy, 31 grudnia, a Ty 1 marca znajdziesz nowego lokatora, to poprzedni lokatorzy będą Ci winni czynsz nie do czerwca, a jedynie do momentu ponownego wynajęcia mieszkania, a więc za okres styczeń-luty.

      Na temat depozytu i jego funkcji pisałam tutaj:

      http://deeoswajawlochy.blogspot.it/2013/06/depozyt-za-wynajem-mieszkania-caparra.html

      Usuń
    2. dziekuje bardzo za odpowiedz. Jeszcze jedno. w przypadku gdy zaplaca te szesc miesiecy, umowa ma zostac otwarta do czerwcA? Czy moge ja zamknac w grudniu?

      Usuń
    3. Zapłata należności za nie dochowanie okresu wypowiedzenia zamyka umowę, gdyż w ten sposób lokatorzy naprawią szkodę.

      Usuń
  5. hej Dee, chcialabym wydrukowac umowe 4+4 z internetu i wypelnic z wlascicielem mieszkania, czy znasz jakis link dobry by umowa byla zawarta w 4 stronach?pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Stron internetowych publikujących przykładowe umowy jest mnóstwo, wystarczy wpisać w Google "contratto 4+4 fac simile". To, czy taka umowa zmieści się na czterech stronach zależy od tego, jak bardzo jest ona szczegółowa - osobiście wolę wpisać do umowy więcej detali, by uniknąć nieporozumień, więc radzę zwrócić uwagę nie tylko na długość tekstu, ale przede wszystkim na zawarte w nim zapisy.

      Usuń
  6. hej Dee mam pytanie dostalam umowe najmu musze ja zarejstrowac , minol termin 30 dni, data umowy to 2 pazdziernika, czy to prawda ze nadal moge ja zarejstrowac? opłacając jakas drobna kwote kary?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak najbardziej możesz, a wręcz musisz zarejestrować umowę - w przypadku opóźnienia do 90 dni grzywna wynosi 12% należnej kwoty, a od 91. dnia do roku opóźnienia wynosi ona 15% (po upłynięciu roku - 120%).

      Usuń

Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą nie będą publikowane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...