WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA PRZEJŚCIOWA (CONTRATTO TRANSITORIO)

Ostatnia aktualizacja: 18.03.2015 r.

Może się zdarzyć, że właściciel mieszkania lub potencjalny lokator potrzebuje lokum jedynie na kilka miesięcy, więc podpisywanie umowy 4+4 lub 3+2 jest nie ma większego sensu. W tego typu przypadkach możliwe jest podpisanie tzw. przejściowej umowy najmu (contratto transitorio), którą podpisuje się na co najmniej miesiąc i maksymalnie na 18 miesięcy.

KIEDY MOŻNA PODPISAĆ UMOWĘ PRZEJŚCIOWĄ?

Podpisanie umowy przejściowej musi być umotywowane tak zwanymi potrzebami przejściowymi właściciela lub lokatora. Przyczyny te muszą być zapisane w umowie najmu, a w przypadku, gdy to lokator chce wynająć mieszkanie na okres przejściowy, musi on załączyć do umowy odpowiednią dokumentację, która potrzeby te potwierdzi (udokumentowanie przyczyn ze strony właściciela jest często niemożliwe). Jeśli potrzeby przejściowe nie zostaną wskazane w umowie, mamy do czynienia z umową 4+4, co oczywiście musi zostać zatwierdzone przez urząd skarbowy lub sędziego.

Jeśli chodzi o właściciela, może on zaproponować tego typu umowę w następujących przypadkach:

• ma zamiar wkrótce sprzedać mieszkanie
• on sam lub jego najbliżsi krewni mają zamiar w nim zamieszkać lub otworzyć w nim działalność gospodarczą
• ma zamiar je wkrótce wyremontować

Lokator natomiast może podać np. następujące przyczyny:

• podpisał umowę o pracę na czas określony w miejscu innym niż stałe miejsce zamieszkania
• został czasowo przeniesiony do innej siedziby firmy, w której pracuje
• musi zająć się krewnymi wymagającymi opieki i z tego powodu musi na jakiś czas przeprowadzić się do danej miejscowości
• przejściowo musi zamieszkać w danej miejscowości z przyczyn zdrowotnych (np. musi poddać się leczeniu w miejscowym szpitalu)
• ma zamiar kupić wkrótce mieszkanie
• kupił już mieszkanie, lecz nie jest ono jeszcze gotowe do zamieszkania (np. konieczny jest remont)

Uwaga na fałszywe oświadczenia właściciela dotyczące potrzeb przejściowych – jeśli podpiszecie umowę przejściową ze względu na potrzeby właściciela, a po jej wygaśnięciu właściciel nie dopełni założeń umowy (np. zadeklarował, że po 6 miesiącach ma zamiar zamieszkać w wynajmowanym Wam mieszkaniu, lecz tego nie zrobi i wynajmie mieszkanie innej osobie), możecie zażądać odszkodowania w wysokości do 36 miesięcy czynszu (oczywiście nie jest powiedziane, że właściciel zgodzi się na Wasze żądania, więc prawdopodobnie będziecie potrzebować adwokata).

REJESTRACJA UMOWY

Po podpisaniu umowy należy zarejestrować ją w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate), gdyż brak rejestracji oznacza, że umowa ta jest nieważna. Koszty rejestracji (oraz ewentualnej corocznej odnowy) to 2% rocznego czynszu i dzielone są one po połowie pomiędzy właściciela a lokatora. Procedurę rejestracji opisałam tutaj.

WYSOKOŚĆ CZYNSZU

Podobnie jak w przypadku umowy 3+2, wysokość czynszu regulowana jest odgórnie (tzw. canone concordato), na podstawie lokalnych umów pomiędzy władzami a stowarzyszeniami branżowymi (tzw. accordi territoriali). Podpisanie umowy na podstawie czynszu regulowanego możliwe jest jedynie w niektórych miastach:

• w miastach o dużej gęstości zaludnienia (Rzym, Mediolan, Wenecja, Genua, Bolonia, Florencja, Neapol, Turyn, Bari, Palermo i Catania) oraz w przylegających do nich gminach
• w stolicach prowincji

Jeśli umowa lokalna przewiduje taką możliwość, wysokość czynszu może być wyższa o 20% od maksymalnego ustalonego czynszu.

W pozostałych miejscowościach, gdzie brak umowy lokalnej, wysokość czynszu ustalana jest w sposób dowolny przez właściciela i lokatora.

Ewentualna podwyżka czynszu możliwa jest jedynie na podstawie tzw. współczynnika ISTAT, o czym pisałam szerzej tutaj.

PRZEDŁUŻENIE UMOWY NAJMU

Ze względu na swój przejściowy charakter, tego typu umowa nie może być przedłużona automatycznie, tzn. po upłynięciu maksymalnie 18 miesięcy uznaje się ją za zamkniętą i lokator musi opuścić mieszkanie. Oczywiście jeśli umowa została podpisana np. na 8 miesięcy i w międzyczasie okazało się, że potrzeby przejściowe nadal istnieją, można umowę przedłużyć, jednak łączny czas jej trwania nie może przekroczyć ustawowych 18 miesięcy. Właściciel musi pamiętać o wysłaniu potwierdzenia potrzeb przejściowych listem poleconym – jeśli zapomni on o ich potwierdzeniu przed wygaśnięciem umowy, umowa zostaje przekształcona w umowę 4+4.

WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

Właściciel nie ma możliwości rozwiązania umowy przez upływem ważności, natomiast lokator może to zrobić, dotrzymując okresu wypowiedzenia zapisanego w umowie. Musicie wysłać właścicielowi odpowiednio wcześnie list polecony za potwierdzeniem odbioru (raccomandata A/R), w którym informujecie go o rozwiązaniu umowy przed jej wygaśnięciem. Powinniście wskazać poważny powód (grave motivo) wcześniejszego jej rozwiązania, zależy to jednak od Waszych stosunków z właścicielem – nie zaszkodzi jednak wpisać w liście do właściciela, że taki powód zaistniał, bez konieczności wyjaśniania, jaki dokładnie jest to powód.

Pamiętajcie, że za wcześniejsze rozwiązanie umowy musicie uiścić opłatę w wysokości 67 euro. Do zapłaty używa się nowego formularza F24 Elide (wprowadzonego obowiązkowo w 2015 r.), wpisując kod 1503 (risoluzione contratto), a formularz ten należy następnie zanieść do urzędu Agenzia delle Entrate, w którym umowa została zarejestrowana.

UWAGA! Wielu właścicieli wpisuje do umowy przejściowej klauzulę zabraniającą lokatorowi zameldowania w wynajmowanym mieszkaniu. Niestety z braku przepisów regulujących tę kwestię, istnieją różne interpretacje, które wzajemnie się wykluczają. Jedna z nich głosi, iż przejściowość umowy z góry wyklucza możliwość zameldowania się lokatora (który wynajmuje mieszkanie jedynie „na chwilę”), druga natomiast, że klauzula zakazująca zameldowania jest nieważna, gdyż osoba mieszkająca w danym miejscu ma prawo się w nim zameldować. Biorąc pod uwagę fakt, iż obywatele UE przebywający we Włoszech przez ponad 3 miesiące mają obowiązek się zameldować, radzę Wam wyjaśnić tę kwestię z właścicielem przed podpisaniem umowy.