DEPOZYT ZA WYNAJEM MIESZKANIA (CAPARRA)

W 99% przypadków osoba wynajmująca swoje mieszkanie wymaga, by przyszły lokator wpłacił kaucję zwaną caparra. Wiele osób myli kaucję z zaliczką i w ten sposób ją tłumaczy, jednak są to dwie zupełnie różne sprawy i depozyt nie ma z zaliczką nic wspólnego.

Depozyt płaci się zazwyczaj w momencie podpisania umowy, wraz z opłatą za pierwszy miesiąc najmu. Właściciel może zażądać od Was równowartości od 1 do maksymalnie 3 miesięcy wynajmu mieszkania – jeśli żąda większej sumy pieniędzy, robi to wbrew przepisom.

Kaucja służy zabezpieczeniu właściciela przed ewentualnymi szkodami wyrządzonymi w mieszkaniu przez lokatora – jeśli w momencie opuszczenia przez Was lokalu tego typu szkody zostaną wykryte, koszt ich naprawy zostanie pobrany właśnie z depozytu. Pozostałą kwotę właściciel ma obowiązek Wam zwrócić – podkreślam to, gdyż wielu właścicieli zwleka ze zwrotem kaucji, a czasem wręcz odmawia jej zwrotu. Jest to niezgodne z przepisami, gdyż – jak wspomniałam wyżej – caparra nie jest zaliczką, a kaucją zwrotną i jako taka musi zostać zwrócona lokatorowi po zakończeniu najmu mieszkania.

Zdarza się, że właściciel zatrzymuje depozyt w przypadku, gdy lokator nie zapłacił mu należnego czynszu – z jednej strony nie powinien on służyć za zabezpieczenie przez Waszą niewypłacalnością (właściciel powinien Wam ją zwrócić, a ewentualne żądania finansowe powinien zgłosić osobno), z drugiej strony zwrot kaucji następuje w momencie, gdy ustalono, iż lokator wywiązał się z wszelkich zobowiązań zapisanych w umowie. A że jednym z tych zobowiązań jest regulowanie opłat za wynajem...

JAKIE SZKODY NIE MOGĄ STANOWIĆ PODSTAWY DO ZATRZYMANIA PRZEZ WŁAŚCICIELA DEPOZYTU?

Przede wszystkim, zgodnie z art. 1590 Kodeksu Cywilnego, nie może on wymagać od Was pokrycia kosztów „szkód” spowodowanych normalnym zużyciem mieszkania – ma ono zostać zwrócone właścicielowi w takim stanie, w jakim zostało oddane do użytku lokatorowi, przy czym zwykłe jego zużycie (np. wyblakłe dywany, dziury po zawieszonych obrazach czy rysy na ścianach) nie oznacza, że zdemolowaliście lokal i musicie pokryć koszty przywrócenia go do poprzedniego stanu. Wielu właścicieli wpisuje do umowy najmu klauzulę zobowiązującą lokatora do pomalowania mieszkania przed jego opuszczeniem, lecz zapis ten jest nieważny, co potwierdził w 2002 r. Sąd Kasacyjny wyrokiem nr 11703/2002. Oczywiście liczy się tutaj zdrowy rozsądek – jeśli wynajmowaliście dane mieszkanie przez 30 lat, to od czasu do czasu ściany wymagają pomalowania, więc jeśli tego nigdy nie zrobiliście, to wypadałoby je pomalować przed opuszczeniem mieszkania.

Nie pokrywacie też kosztów napraw związanych z sytuacjami, w wyniku których powstały szkody nie związane w żaden sposób z użytkowaniem przez Was mieszkania. Do takich sytuacji należy np. pęknięcie rury w ścianie i jej zalanie czy też dziura w dachu – wszelkie koszty związane z naprawą tego typu szkód ponosi właściciel mieszkania, gdyż są to tzw. naprawy nadzwyczajne (manutenzione straordinaria).

 

Zazwyczaj w momencie przekazywania kluczy do mieszkania nowemu lokatorowi sporządza się coś w rodzaju protokołu zdawczego (verbale di consegna), w którym opisuje się stan lokalu oraz wymienia wszystkie elementy umeblowania oraz urządzenia, które się w nim znajdują. Służy to właśnie temu, by w momencie wyprowadzki lokatora można było obiektywnie ocenić stan mieszkania w odniesieniu do stanu, w jakim został on mu powierzony.

ODSETKI

Musicie też wiedzieć, że od depozytu przysługują Wam odsetki, tzw. interessi legali, ustalane co roku przez włoskie Ministerstwo Skarbu Państwa. Teoretycznie powinny one być Wam wypłacane na koniec każdego roku, jednak najczęściej lokatorzy umawiają się z właścicielami, że zostaną one wypłacone w momencie zwrotu kaucji, czyli po zakończeniu wynajmu.

Ponieważ wysokość odsetek jest zmienna, aby obliczyć wysokość należnych Wam odsetek, musicie sprawdzić, ile wynosiły one na każdy poszczególny rok wynajmu. Bardzo pomocne są w tym programy, które znajdziecie w internecie (np. tutaj) – wystarczy wpisać wysokość wpłaconej kaucji oraz datę początkową i końcową umowy najmu, a program sam obliczy końcową kwotę, jaką musi zwrócić Wam właściciel.

UWAGA! Jeśli podpisana przez Was umowa zawiera zapis, że od wpłaconego depozytu nie przysługują odsetki, musicie wiedzieć, że klauzula ta jest niezgodna z przepisami, a więc nieważna – potwierdza to wyrok Sądu Kasacyjnego nr 12117 z dnia 19.8.2003 r.

CO  ZROBIĆ, GDY WŁAŚCICIEL ODMAWIA ZWROTU DEPOZYTU?

Najlepiej umówić się z właścicielem, że caparra zostanie Wam zwrócona w momencie oddania przez Was kluczy do mieszkania (najlepiej zapisać to w umowie najmu) – spiszecie wówczas protokół zdawczy (verbale di riconsegna), gdzie wymienione zostaną ewentualne szkody, za które musicie zapłacić wraz z szacowanymi kosztami. Jeśli właściciel nie będzie chciał dotrzymać ustalonych warunków, usprawiedliwiając to np. oczekiwaniem na przyjście rachunków za ostatnie miesiące (które musicie zapłacić, więc planuje pokryć je z kaucji), a później będzie bezpodstawnie zwlekał z oddaniem Wam depozytu, macie pełne prawo domagać się zwrotu na drodze sądowej (tzw. decreto ingiuntivo). Zanim jednak do tego dojdzie, radziłabym wysłać właścicielowi (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) wezwanie do zapłaty, w którym zaznaczycie, ze jeśli w ciągu określonego okresu nie otrzymacie zwrotu kaucji, zwrócicie się do adwokata i spotkacie się w sądzie.

Prawo do otrzymania zwrotu depozytu przedawnia się po 10 latach od momentu rozwiązania umowy najmu, natomiast prawo do otrzymania należnych odsetek od depozytu po 5 latach – tyle macie czasu na wytoczenie ewentualnej sprawy właścicielowi mieszkania.