WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA 4+4

Ostatnia aktualizacja: 18.03.2015 r.

Ten rodzaj umowy z jednej strony pozwala na dowolne ustalenie należności za wynajem mieszkania, z drugiej jednak właściciel zobowiązuje się wynająć Wam mieszkanie na 8 lat. Dokładnie tak – umowa wprawdzie podpisywana jest na 4 lata plus dodatkowe cztery, jednak to nie jest tak, że właściciel po czterech latach może rozwiązać umowę „tak, o”, co wyjaśnię Wam w dalszej części artykułu.

WYSOKOŚĆ CZYNSZU

Jak już wspomniałam, w przypadku umowy 4+4 nie istnieją ograniczenia co do wysokości czynszu, więc leży to całkowicie w kwestii właściciela i potencjalnego lokatora. Musicie wiedzieć, że po ustaleniu stawki i podpisaniu umowy, właściciel nie może podwyższyć Wam czynszu przez całe osiem lat trwania umowy. Tak więc wszelkie próby wmówienia Wam np., że po czterech latach może to zrobić są pozbawione podstaw, bez względu na to, czy właściciel zażąda wyższego czynszu w rozmowie z Wami czy też wysyłając Wam list polecony. Ustalony czynsz obowiązuje przez osiem lat, kropka.

Jedyną możliwością uzyskania większego czynszu przewidzianą przez włoskie przepisy jest tzw. podwyżka ISTAT (aumento/adeguamento ISTAT) – jest to coś w rodzaju odgórnej regulacji obowiązujących we Włoszech stawek dokonywanej przez włoski urząd statystyczny, ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica), na podstawie zaobserwowanych kosztów utrzymania. Podwyżka ta musi być wpisana do umowy najmu – właściciel musi określić, czy żąda podwyżki w wysokości 75% czy 100% współczynnika ISTAT (tak naprawdę możliwe jest też przekroczenie 100%, więc w momencie podpisywania umowy zwróćcie szczególną uwagę na zapis dotyczący podwyżki ISTAT) i kiedy ma być ona stosowana (co miesiąc, co rok itp.).

Możecie obliczyć podwyżkę, jakiej możecie się spodziewać, np. na tej stronie, podając wysokość czynszu (miesięczną lub roczną, w zależności od częstotliwości podwyższania), okres odniesienia (np. maj 2013, jeśli podpisaliście umowę w maju 2012 r. i podwyżka stosowana jest corocznie) oraz wysokość podwyżki w procentach (zgodnie z umową).

UWAGA! Bardzo ważny szczegół: jeśli w umowie napisane jest, że podwyżka ISTAT jest automatyczna (aumento automatico), musicie zapłacić też ewentualne zaległości (arretrati), jeśli zapomnieliście o dostosowaniu czynszu zgodnie z aktualnym współczynnikiem ISTAT (ulegają one przedawnieniu po 5 latach). Jeśli natomiast podwyżka ma zastosowanie na żądanie właściciela (aumento a richiesta), czynsz zostaje podwyższony jedynie wtedy, gdy właściciel się o to upomni (zazwyczaj wysyła list polecony) – jeśli tego nie zrobi, płacicie „normalny” czynsz i nie musicie płacić zaległości (podwyżka obowiązuje jedynie od momentu żądania).

REJESTRACJA UMOWY

We Włoszech umowa najmu musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate), w przeciwnym wypadku jest nieważna. Tak więc nie wystarczy, że podpiszecie umowę – domagajcie się od właściciela zarejestrowanej kopii umowy, ze znaczkami skarbowymi i numerem przypisanym przez urząd, lub ewentualnie sprawdźcie w urzędzie, czy umowa została zarejestrowana. Możecie też umówić się z właścicielem, że to Wy dokonacie rejestracji – należy to zrobić w ciągu 30 dni od podpisania umowy, uiszczając opłatę w wysokości 2% rocznego czynszu (opłata ta dzielona jest po połowie między właściciela a lokatora) i nie może być niższa niż 67 euro. Procedurę rejestracji opisałam w artykule o kosztach związanych z wynajmem mieszkania, który znajdziecie tutaj.

Opłata za rejestrację – a w zasadzie za jej odnowę – musi być uiszczana co roku, w ciągu 20 dni od momentu upłynięcia każdego roku najmu. Warto wiedzieć, że choć płacicie tylko połowę opłaty, to w razie jej nie zapłacenia zarówno Wy, jak i właściciel odpowiadacie za całą opłatę, nie za 50%.

WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

LOKATOR

Lokator może rozwiązać umowę w każdej chwili – jeszcze tego by brakowało, by ktoś Was zmuszał do pozostania w mieszkaniu wbrew Waszej woli (choć powinniście wskazać poważny powód wcześniejszego jej rozwiązania – zależy to jednak od Waszych stosunków z właścicielem). Musicie jedynie dotrzymać okresu wypowiedzenia zawartego w umowie (zazwyczaj wynosi on 6 miesięcy) i wysłać właścicielowi odpowiednio wcześnie list polecony za potwierdzeniem odbioru (raccomandata A/R), w którym informujecie go o rozwiązaniu umowy przed jej wygaśnięciem. Jeśli nie możecie czekać pół roku, spróbujcie dogadać się z właścicielem i uzyskać od niego pisemną zgodę na wcześniejsze opuszczenie mieszkania – w przeciwnym wypadku właściciel ma prawo żądać od Was zapłaty czynszu za całe sześć miesięcy, bez względu na to, kiedy opuścicie lokal.

WŁAŚCICIEL

Właściciel może dokonać wcześniejszego rozwiązania umowy tylko i wyłącznie po upływie pierwszych czterech lat, wysyłając list polecony lokatorowi z 6-miesięcznym wyprzedzeniem, i jedynie w ściśle określonych przepisami sytuacjach:

• gdy w danym mieszkaniu ma zamiar zamieszkać lub otworzyć działalność gospodarczą właściciel, jego małżonek, dzieci, rodzice lub krewni do drugiego stopnia
• lokator może wynająć na terenie tej samej gminy podobne mieszkanie
• lokator w rzeczywistości nie zajmuje w sposób ciągły lokalu i nie jest to w żaden sposób usprawiedliwione
• mieszkanie znajduje się w poważnie uszkodzonym budynku, który musi być całkowicie wyremontowany

Za wcześniejsze rozwiązanie umowy należy uiścić opłatę w wysokości 67 euro – koszty te ponosi osoba, która rozwiązuje umowę. Do zapłaty używa się nowego formularza F24 Elide (wprowadzonego w 2015 r.), wpisując kod 1503 (risoluzione contratto) – należy to zrobić w ciągu 30 dni od momentu rozwiązania umowy (a więc nie od momentu wysłania listu), a następnie w ciągu 20 dni od zapłaty dostarczyć dowód wpłaty do urzędu skarbowego, w którym umowa została zarejestrowana.