WYNAJEM MIESZKANIA – EKSMISJA (SFRATTO)

Osoby wynajmujące mieszkanie żyją sobie spokojnie, dopóki nie pojawią się problemy mogące skończyć się dla nich nakazem eksmisji (intimazione allo sfratto). Jest to najczęściej sytuacja wyjątkowo trudna, gdyż zazwyczaj eksmisja dotyczy osób, które nie są w stanie płacić za wynajem lub nie mają możliwości znalezienia innego mieszkania. W dzisiejszym artykule postaram się pokazać Wam, w jaki sposób regulowana jest kwestia eksmisji we Włoszech, życząc Wam oczywiście, byście nigdy jej nie doświadczyli na własnej skórze.

Włoski Kodeks Cywilny zajmuje się eksmisją w artykułach nr 657 oraz 669. Bardzo istotny jest fakt, iż opisaną przeze mnie procedurę eksmisji z wynajmowanego mieszkania można wszcząć jedynie w przypadku, gdy między właścicielem mieszkania a lokatorem została podpisana i zarejestrowana umowa najmu. Tak więc osoby wynajmujące swoje mieszkanie „na czarno” podejmują spore ryzyko, gdyż pozbycie się niechcianego lokatora jest zdecydowanie utrudnione, choć oczywiście nie niemożliwe.

Z jakiego powodu właściciel mieszkania może wystąpić z żądaniem eksmisji?

Najczęstsze sytuacje prowadzące do żądania eksmisji to:

• zakończenie umowy najmu (w przypadku, gdy lokator nie chce opuścić mieszkania)
• zaległości w płaceniu czynszu (sfratto per morosità)
• zaległości w regulowaniu opłat związanych z wynajmem mieszkania (np. opłat wspólnotowych, tzw. spese condominiali)
• zmiana charakteru lokalu (cambio di destinazione d’uso), np. w umowie jest zapisane, że lokator może używać mieszkania jedynie jako lokalu mieszkalnego, a w jednym z pokoi urządził salon masażu
• niezgodny z umową podnajem mieszkania lub jego części (subaffitto)

Procedura eksmisji z mieszkania

Zanim właściciel straci cierpliwość i zdecyduje się wystąpienie o nakaz eksmisji, zazwyczaj próbuje on skłonić lokatora do opuszczenia mieszkania po dobroci, wysyłając mu listem poleconym wezwanie do uregulowania zaległości, upomnienie wzywające do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem lub do opuszczenia go po wygaśnięciu umowy najmu. Jeśli jednak lokator nic sobie z wezwań nie robi (co niekoniecznie musi oznaczać, że robi to w złej woli – często po prostu nie ma dokąd pójść lub nie stać go na zapłatę zaległego i bieżącego czynszu), to jedynym sposobem na odzyskanie mieszkania jest doprowadzenie do eksmisji.

Aby wystąpić o nakaz eksmisji, właściciel mieszkania musi zwrócić się do adwokata, gdyż jest to procedura sądowa. Adwokat występuje w jego imieniu do sądu – kompetencja zależy od miejsca, w którym znajduje się lokal – i wnosi o wydanie nakazu eksmisji. Sąd analizuje złożony wniosek i jeżeli uzna, że podane powody są istotne, decyduje o terminie rozprawy sądowej (udienza), na którą ma stawić się lokator. Adwokat właściciela wysyła lokatorowi powiadomienie o dacie rozprawy, podczas której lokator może przedstawić dowody na to, że motywacja przedstawiona przez właściciela jest niezgodna z prawdą, uregulować od razu zaległe opłaty lub wystąpić o czasowe „ułaskawienie” – jest to tzw. stato di grazia i polega na tym, że sąd daje lokatorowi określony okres czasu (zazwyczaj 2-3 miesiące) na uregulowanie sytuacji, która doprowadziła do złożenia wniosku o jego eksmisję. W niektórych przypadkach można przedłużyć ten okres – dotyczy to osób, które ukończyły 65 lat, bezrobotnych lub niepełnosprawnych.

Zostaje ustalona data kolejnej rozprawy, podczas której sąd sprawdza, czy lokator dotrzymał warunków umowy (zapłacił zaległy czynsz, wyrzucił sublokatora, zamknął salon masażu itd.)

Jeśli natomiast lokator nie wystąpił o stato di grazia lub nie zostało mu ono przyznane, sąd przystępuje bezpośrednio do wydania nakazu eksmisji oraz ustalenia terminu, w którym musi on opuścić mieszkanie.

Jeśli lokator nie stawi się na rozprawę w sądzie, sąd wydaje od razu nakaz eksmisji i ustala termin opuszczenia mieszkania.

Nakaz eksmisji zostaje przekazany kancelarii sądowej, a lokator otrzymuje pisemny nakaz opuszczenia mieszkania (atto di precetto). Jeśli nie wyprowadzi się w ciągu 10 dni i pozostanie w mieszkaniu, zostaje przeprowadzona eksmisja przymusowa (sfratto forzato), wykonywana przez organ sądowy w osobie tzw. ufficiale giudiziario wspomaganego często przez służby porządkowe.

Lokator zostaje uprzedzony pisemnie o dacie, w której będzie przeprowadzona eksmisja za pomocą tzw. monitoria di sgombero, a po jej zakończeniu urzędnik sporządza odpowiedni protokół, zawierający listę wszystkich przedmiotów należących do (byłego już) lokatora znalezionych w mieszkaniu i powierza je właścicielowi lokalu (od którego oczywiście lokator może je później odebrać).

Od momentu złożenia sprawy w sądzie do przeprowadzenia eksmisji często mija ponad rok, a w ekstremalnych przypadkach nawet kilka lat!

Wstrzymanie egzekucji nakazów eksmisji

Od czasu do czasu zostaje wydana decyzja o blokadzie eksmisji w niektórych gminach i w niektórych sytuacjach. Obecnie obowiązuje blokada zarządzona na mocy ustawy z 2012 roku (tzw. decreto Milleproroghe), przedłużona do końca 2013 roku, która obejmuje osoby spełniające następujące warunki:

• nakaz eksmisji został wydany z powodu wygaśnięcia umowy najmu (blokada nie dotyczy eksmisji z powodu zaległości w opłatach)
• zajmowane mieszkanie znajduje się w gminie będącej stolicą prowincji lub graniczącej ze stolicą prowincji, jeśli gęstość zaludnienia przekracza 10000 mieszkańców
• całkowity roczny dochód brutto rodziny nie przekracza 27000 euro, a w jej skład wchodzą terminalnie chore, niepełnosprawne (o orzeczonej niepełnosprawności przekraczającej 66%) lub starsze (w wieku ponad 65 lat), pod warunkiem, że nie dysponują innym mieszkaniem na terenie tego samego regionu, odpowiednim dla całej rodziny
• całkowity roczny dochód brutto rodziny nie przekracza 27000 euro, a w jej skład wchodzą dzieci będące na utrzymaniu rodziców