ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 1 – JAK SZUKAĆ?

O ile właścicielom nieruchomości znajdujących się we Włoszech kompletnie nie opłaca się teraz ich sprzedawać, o tyle kupujący zacierają ręce, i słusznie. Ceny mieszkań spadły w ciągu ostatnich lat na łeb, na szyję, a do tego oprocentowanie kredytów jest naprawdę niskie, więc nic tylko kupować. Tylko od czego zacząć? Zanim zaczniecie się krzywić, że po co ten artykuł i że każdy wie, jak szukać mieszkania, to poczekajcie – przechodziłam przez to całkiem niedawno, mieszkanie kupiliśmy z mężem niecałe dwa tygodnie temu i wierzcie mi, że to wcale nie jest takie proste. Pewnie, przeglądanie ogłoszeń samo w sobie jest łatwe, ale może mimo wszystko komuś parę rad się przyda. :)

Gdzie znaleźć ogłoszenia?

Oczywiście największym źródłem informacji jest internet – pewnie, możecie wertować lokalne gazety, szukać ogłoszeń wieszanych na przystankach czy na bramach lub przeglądać „książeczki” podrzucane na wycieraczkę przez agencje nieruchomości, ale nie oszukujmy, tylko w internecie znajdziecie największą ilość ogłoszeń i najpełniejszą ofertę. Co bardzo ważne, większość ofert zamieszczanych w sieci zawiera również zdjęcia, a to bardzo ułatwia pierwszą selekcję i chroni przez niepotrzebną stratą czasu.

Od razu uprzedzam, że jakieś 80% ogłoszeń jest publikowanych przez agencje nieruchomości, jeżeli więc zależy Wam na kupnie mieszkania bez korzystania z pomocy pośredników, szukajcie ofert z adnotacją NO AGENZIE, NO AG. lub PRIVATO lub korzystajcie z filtrów na portalach.

No właśnie, jakie są najpopularniejsze włoskie strony z ogłoszeniami dotyczącymi nieruchomości? Jest ich mnóstwo, wystarczy, że wpiszecie w Google np. „vendita appartamenti Milano” i wyskoczy Wam tyle stron, że dostaniecie oczopląsu. Zamiast wymieniać Wam wszystkie portale, jakie przychodzą mi do głowy, powiem Wam, z jakiego serwisu korzystałam osobiście – immobiliare.it. Macie tu do wyboru dwa sposoby wyszukiwania: poprzez kliknięcie na region i wpisanie miasta lub zaznaczając na mapie interesujący Was obszar. Ta druga opcja jest bardzo wygodna w przypadku większych miast, gdy chcecie wyodrębnić określoną dzielnicę – ponieważ nam zależało na pozostaniu w okolicy, w której mieszkamy niemal od dziesięciu lat i którą świetnie znamy, obrysowywaliśmy sobie ulice i w ten sposób nie traciliśmy czasu na czytanie ogłoszeń dotyczących miejsc, w których nie chcieliśmy szukać. Oczywiście istnieje możliwość skorzystania z licznych filtrów, zaznaczając m. in. powierzchnię mieszkania, maksymalną cenę, ilość pokoi czy balkonów.

Jak wspomniałam, większość ogłoszeń publikowanych jest przez agencje nieruchomości, których we Włoszech nie brakuje. Najważniejsze z nich to Toscano, Tecnocasa, Tecnorete, Gabetti, Frimm czy Professione Casa, istnieją też dziesiątki innych biur nieruchomości, do których możecie się zwrócić.

Zakup przez agencję czy od osoby prywatnej?

Obie opcje mają swoje plusy i minusy, więc nie ma jednej słusznej odpowiedzi dla wszystkich. Wszystko zależy od Waszego budżetu, ilości wolnego czasu, samodzielności i... szczęścia. ;) Postaram się Wam opisać oba warianty, z nadzieją, że uda mi się Wam pomóc w wyborze.

OPCJA 1 – ZAKUP PRZEZ AGENCJĘ NIERUCHOMOŚCI

PLUSY	MINUSY
Agencje nieruchomości posiadają bardzo szeroką ofertę, gdyż sprzedający często nie mają czasu, ochoty ani kompetencji, by samodzielnie zająć się sprzedażą.	Agent to handlowiec. Wbijcie sobie do głowy, że nie jest to Wasz przyjaciel, choć może takiego udawać – jego celem jest jak najszybsze sprzedanie nieruchomości, więc nie broni on ani Waszych interesów, ani interesów właściciela. On po prostu chce zarobić i chce to zrobić SZYBKO.
Agencja zajmuje się wszystkimi kwestiami urzędowymi, nie musicie się więc niczym martwić. Przynajmniej teoretycznie – warto zawsze wszystko sprawdzić trzy razy, agencja jest tylko pośrednikiem!	Patrz wyżej – ponieważ agentowi spieszno jest do sfinalizowania transakcji, często zdarza się, że wywiera na kupujących ogromną presję, stając się czasem wręcz agresywny. Wierzcie mi, miałam z takim do czynienia i to był po prostu koszmar. Aż dziw, że nie wybiłam mu wszystkich zębów, choć korciło mnie niebywale.
	Pośrednictwo agencji kosztuje i to niemało – prowizja rzadko schodzi poniżej 3% wartości mieszkania, a w ekstremalnych przypadkach może dochodzić nawet do 5%. Oczywiście do tej kwoty musicie doliczyć podatek VAT, choć nie zdziwcie się, jeżeli agent zaproponuje Wam opcję „Black&White” – część na fakturze z VAT-em, część na czarno. :-P

OPCJA 2 – ZAKUP OD OSOBY PRYWATNEJ

PLUSY	MINUSY
Zero prowizji, a więc zostaje Wam w kieszeni ładne kilka tysięcy euro, które możecie zainwestować w mieszkanie.	Jeżeli zupełnie nie znacie się na procedurach, dokumentach i innych kwestiach związanych z zakupem nieruchomości, ryzykujecie, że coś Wam umknie. A wtedy może być nieciekawie.
Osobisty kontakt ze sprzedającym, bez konieczności użerania się z pazernym agentem.	Jeśli właściciel też nie ma odpowiedniej wiedzy lub nie należy do osób przesadnie uczciwych, pewne rzeczy mogą nie ujrzeć światła dziennego i może być jeszcze bardziej nieciekawie.

Kilka rad prosto z serca, zrodzonych z mojego niedawnego doświadczenia:

• Po pierwsze, nie spieszcie się. Nieważne, że agent Was ponagla i twierdzi, że już jutro tego mieszkania może nie być, bo mnóstwo osób je ogląda. Ba, wykazuje zainteresowanie. Najczęściej to blef, mający na celu zmusić Was do podjęcia szybkiej decyzji, a pośpiech nie jest dobrym doradcą. Pomijając już fakt, że możecie przepłacić (agent będzie twierdził, że właściciel niżej nie zejdzie, ale niekoniecznie powinniście mu wierzyć – pamiętajcie, że wysokość jego prowizji zależy od ceny końcowej), może się okazać, że z nieruchomością jest coś nie tak, a Wy nie zdążyliście tego sprawdzić. Musicie być pewni w 100%, że nie kupujecie kota w worku.

• Po drugie, nie wierzcie agentowi, który twierdzi, że zrezygnował z pobierania prowizji od sprzedającego. Już wyjaśniam, o co mi chodzi – niestety taka menda nam się przytrafiła, na szczęście (nasze) kilka lat temu agencja z tej samej grupy oszukała w ten sposób mojego przyjaciela, więc zostaliśmy w porę ostrzeżeni. Otóż po naszej kolejnej odmowie podniesienia oferowanej ceny agent zaczął jęczeć, że właściciel w końcu się zgodził, ale pod warunkiem, że agent zrezygnuje z prowizji. I teraz on, agent, biedny taki jest, bo dla nas musiał zrezygnować z dziesięciu tysięcy euro – dlatego też rzeczą dobrą i słuszną byłoby, gdybyśmy my z wdzięczności za załatwienie zgody sprzedającego na tak niską cenę zapłacili mu te pieniądze. Bo on przez nas, zamiast zarobić dwadzieścia tysięcy, zarobi tylko dziesięć, choć oczywiście robi to z radością w sercu, bo najważniejsze jest szczęście klienta, czyli nasze. Wiecie, dlaczego się nie zgodziliśmy? Gdyż to wszystko nieprawda. W rzeczywistości wygląda to tak, że agent twierdzi, że sprzedający nie zapłaci mu ani grosza, w nadziei, że kupujący da mu kwotę dwa razy wyższą (za siebie i za sprzedającego), a potem... jak gdyby nigdy nic pobiera prowizję od sprzedającego, który o całej tej historii nie miał bladego pojęcia. I zamiast 20 tysięcy, chowa do kieszeni 30 tysięcy euro. Menda.

• Po trzecie, nie dajcie się namówić na skorzystanie z usług brokera współpracującego z agencją. Zwracam się tu do osób nie mających wystarczających srodków, by kupić mieszkanie za gotówkę i potrzebujących kredytu – choćbyście mieli nie wiem jakie trudności z jego otrzymaniem, nie ulegajcie namowom agenta i nie podpisujcie umowy z ich brokerem, a więc osobą oferującą pożyczki na zakup mieszkania (servizi di finanziamento). Oprocentowanie tych pożyczek jest koszmarnie wysokie, a dodatkowo nierzadko trzeba uiszczać rozmaite opłaty, które idą w tysiące euro. W ekstremalnych przypadkach agencja może próbować zmusić Was do podpisania umowy o pożyczkę, twierdząc, że jeśli tego nie zrobicie, będzie to oznaczało, że rezygnujecie z zakupu mieszkania z własnej woli, a nie dlatego, że żaden bank nie chce udzielić Wam kredytu – przecież my chcemy dać Wam pieniądze, proszę bardzo, mamy świadków!