Strony

16 lutego 2016

ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 2 – NA CO ZWRACAĆ UWAGĘ?



Bez względu na to, czy postanowiliście szukać mieszkania samodzielnie, czy też za pośrednictwem agencji nieruchomości, pamiętajcie, że nie wszystko złoto, co się świeci, a kota w worku lepiej nie kupować. Krótko mówiąc, zanim zdecydujecie się na złożenie oferty kupna, bardzo dokładnie sprawdźcie, czy wybrane przez Was lokum nie kryje przykrych niespodzianek – nie wierzcie ślepo w zapewnienia właściciela czy agenta, że wszystko jest w porządku i nic, tylko wyskakiwać z kasy i kupować. Zakup mieszkania to nie kupno nowych dżinsów za kilkadziesiąt euro, które po roku wyrzucicie, więc włączcie tryb podejrzliwy i skontrolujcie mieszkanie pod każdym względem. Dziś postaram się Wam podpowiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę, by zminimalizować ryzyko zakupienia nieruchomości, która zamiast przynieść Wam radość i satysfakcję, stanie się Waszym problemem.

Okolica i tym podobne

Niby banalna sprawa, a jednak urzeczeni znalezionym mieszkaniem często zapominamy, że fajny lokal to nie wszystko. I nie chodzi mi tu o dzielnicę, sklepy, szkoły czy przestępczość (zakładam, że tym zainteresowaliście się zanim wybraliście okolicę, w której chcielibyście zamieszkać), a o kwestie dużo poważniejsze. Dla przykładu, warto rozejrzeć się i sprawdzić, czy w pobliżu nie ma jakichś zakładów przemysłowych, które mogą zanieczyszczać pobliskie ujęcia wody lub wydzielać nieprzyjemne zapachy, z którymi ciężko będzie żyć. Nie po to przecież wydajecie ciężko zarobione pieniądze, by nie móc otworzyć okien we własnym domu lub pić wody z kranu. Dodatkowo możecie mieć później trudności ze sprzedażą mieszkania, jeśli poniesie się wieść o tego typu problemach.

Generalnie zasada jest taka, że jeżeli cena jest podejrzanie niska, warto zastanowić się, dlaczego właściciel nie żąda więcej, zwłaszcza gdy inne nieruchomości w tej samej okolicy kosztują sporo więcej. Oczywiście możliwe, że sprzedający chce jak najszybciej pozbyć się mieszkania, które np. odziedziczył po babci i które stanowi dla niego jedynie problem (chociażby ze względu na wysokie podatki), ale wcale nie jest powiedziane, że co drugi dzień nie latają nad nim samoloty wojskowe, że gmina nie przewidziała wywłaszczenia całej ulicy albo że nawiedzają je duchy. ;)

Hipoteka

To chyba pierwsza myśl, jaka przychodzi do głowy osobie przymierzającej się do złożenia oferty kupna: czy czasem mieszkanie nie jest obciążone hipoteką? Tak naprawdę w tym przypadku możecie być w miarę spokojni, gdyż wybrany przez Was notariusz powinien sprawdzić ten fakt przez spisaniem aktu, więc ewentualna hipoteka wyjdzie w praniu. Na wszelki wypadek przypomnijcie mu o tym, gdyż nie ma on obowiązku przeprowadzenia kontroli z własnej inicjatywy i wystarczy mu oświadczenie sprzedającego. Problemu nie ma w przypadku, gdy staracie się o kredyt na zakup nieruchomości, gdyż bank na pewno sprawdzi ewentualne obciążenia – w końcu leży to w jego interesie.

Kto jest właścicielem?

Właściciel mieszkania musi oczywiście posiadać akt własności – może to być np. akt zakupu lub oświadczenie spadkowe, z którego wynika, że odziedziczył on mieszkanie po babci. Dodatkowo radzę poprosić notariusza, znajomego prawnika lub geodetę (tzw. geometra, profesja niezwykle we Włoszech popularna) o sprawdzenie w katastrze, czy rzeczywiście sprzedający figuruje jako właściciel nieruchomości i czy przypadkiem nie należy ona również do innych osób, które muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Akt własności może być podrobiony albo po prostu stary, a w międzyczasie właściciele mogli się zmienić, co sprzedający może próbować zataić.

Wspólnota mieszkaniowa

Ta kwestia dotyczy tylko tych z Was, którzy zainteresowani są kupnem mieszkania w „bloku”, gdzie istnieje tzw. condominio, czyli coś w rodzaju wspólnoty mieszkaniowej. Najważniejsze to uzyskanie od zarządcy (amministratore di condominio) zaświadczenia, że właściciel nie ma długów wobec wspólnoty – nie musicie kontaktować się osobiście z zarządcą, to sprzedający ma obowiązek dostarczyć Wam tego typu zaświadczenie, bez którego żaden poważny notariusz nie pozwoli na spisanie aktu. Dodatkowo radzę poprosić o kopię regulaminu wspólnoty, tak z ciekawości – dobrze jest wiedzieć zawczasu, czy nie zawiera on jakichś zakazów, które mogą Wam skomplikować życie.

Samowolka budowlana i zgodność z katastrem

Jeśli myślicie, że to sporadyczne przypadki, grubo się mylicie – Włochy to raj dla osób lubiących samowolkę. Wyburzanie ścian, zabudowywanie balkonów, kreatywna realizacja dobudówek i tym podobne działania przeprowadzane bez informowania o nich urzędu gminy to tutaj codzienność. Notariusz wprawdzie powinien sprawdzić, czy wszystko jest w porządku, ale to tylko teoria, gdyż zazwyczaj ogranicza się on do zapisania oświadczenia sprzedającego, że w mieszkaniu nie ma żadnych nieprawidłowości. Dlatego też bardzo Was proszę, zlećcie geodecie lub architektowi dokładne sprawdzenie, czy rozkład mieszkania widniejący w katastrze odpowiada stanowi faktycznemu. Ja wiem, że to kosztuje, ale przecież macie zamiar wydać kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy euro, więc warto chyba zainwestować te parę groszy, by mieć potem święty spokój? Jeśli tego nie zrobicie i okaże się, że np. w katastrze Wasz salon jest tak naprawdę podzielony na kuchnię i pokój, to koszty późniejszej korekty będziecie musieli ponieść Wy (bez tego trudno będzie Wam sprzedać nieruchomość), a są one dużo wyższe niż honorarium geodety zatrudnionego do sprawdzenia mieszkania przez zakupem.

Tak więc, reasumując: geodeta bądź architekt sprawdza stan faktyczny mieszkania, porównuje go z katastrem i w razie nieprawidłowości właściciel musi dokonać korekty na swój koszt przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Zgodność z projektem zdeponowanym w urzędzie gminy

To taka rada ekstra, prawie żaden notariusz tego nie wymaga, ale wierzcie mi, możecie w ten sposób uniknąć masy problemów. Piszę o tym, gdyż sama niestety przez tego typu problemy przeszłam w związku z mieszkaniem odziedziczonym po teściu i kosztowało nas to kilkanaście tysięcy euro, więc wolę Was na to uczulić.

Gdy rozpoczyna się budowa, firma budowlana składa w urzędzie gminy projekt budynku oraz poszczególnych mieszkań, po czym gmina wydaje pozwolenie na budowę. Jeśli w trakcie budowy do projektu zostaną naniesione zmiany, np. zajdzie konieczność wybicia dodatkowego okna lub zwiększenia powierzchni mieszkania, konieczne jest przedstawienie zmienionego projektu (tzw. variante), by urząd mógł je zatwierdzić (bądź nie).

Problem pojawia się wówczas, gdy firma budowlana nie zgłosi zmiany lub urząd zgubi zmieniony projekt – wtedy w momencie sprzedaży mieszkania może to wyjść na jaw i ktoś musi to skorygować. A sami przyznacie, że lepiej dla Was, gdyby zrobił to właściciel, biorąc pod uwagę, że taka legalizacja samowoli budowlanej (DIA in sanatoria) kosztuje kupę kasy. KUPĘ.

Pewnie, możecie stwierdzić, że mieszkanie czy dom tak bardzo Wam się podoba, że chrzanić nieprawidłowości – jeśli właściciel odmówi pokrycia ich korekty, podpiszecie umowę, przyjmując do wiadomości, że sytuacja jest taka, a nie inna. Ważne, żebyście to zrobili świadomie, mając na uwadze, że w przyszłości może to Was sporo kosztować, jeśli będziecie chcieli sprzedać nieruchomość i będą z tym problemy.

Remont – ewentualne ograniczenia

Jeżeli macie zamiar przeprowadzić w kupowanym domu remont, dowiedzcie się zawczasu, czy budynek nie podlega ograniczeniom krajobrazowym i środowiskowym dotyczącym jego zewnętrznych części. W przypadku tego typu prac remontowych trzeba ubiegać się o specjalne pozwolenia, a na decyzję o ich wydaniu (lub nie) czeka się zazwyczaj minimum trzy miesiące. Oznacza to, że od momentu zakupu będziecie musieli płacić podatki i uiszczać wszelkie opłaty, a nie będziecie jeszcze mogli nawet rozpocząć remontu, nie mówiąc już o zamieszkaniu w domu. Radzę więc zebrać przed podjęciem decyzji o zakupie informacje na temat ograniczeń obowiązujących na terenie danej gminy, najlepiej za pośrednictwem geodety lub architekta - dla nich to chleb powszedni i zwykle lokalne przepisy mają oni w małym palcu).

Dam Wam przykład praktyczny: Kaziu marzy o domku nad jeziorem i o tarasie, na którym będzie mógł popijać kawkę i podziwiać promienie zachodzącego słońca odbijające się w lustrze wody. Znalazł idealny dom, zakochał się na zabój, musi go mieć. Wprawdzie domek nie ma tarasu, ale co tam, dobuduje się. Kaziu kupuje dom, znajduje ekipę remontową, zleca geodecie złożenie w urzędzie gminy wszystkich dokumentów koniecznych do rozpoczęcia prac, a tu się okazuje, że w tejże gminie zakazane jest dobudowywanie tarasów nad jeziorem. I zonk, Kaziu nie posiedzi sobie z kawką na tarasie i jego domek nad jeziorem nie jest już tym wymarzonym.



28 komentarzy:

  1. Mam duży problem,mój mąż odziedziczył dom po babci,chciałam wynająć ekipę remontowa Polska zeby było taniej wyremontować dom,lecz chyba nie bede mogła wynająć takich osob gdyż biurokracja jest ogromna,chca rozliczenia podatkowe włoskie inps inail....straszny kraj !!!!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jeśli polska ekipa, a raczej jej członkowie, mieszkają we Włoszech, to oczywiste jest, że musi to być firma tutaj zarejestrowana i opłacająca składki oraz podatki. Jeżeli natomiast ekipa jest "polska z Polski", kwestie podatkowe regulują polskie przepisy, natomiast w zakresie np. BHP czy rejestracji w tzw. cassa edile musi ona przestrzegać włoskiego prawa.

      Usuń
  2. Chcemy z mezem nabyc nieruchomosc we Wloszech na kredyt. Oczywiscie bank wyrazi zgode na ten kredyt t.jak posiadamy umowy na czas nieokreslony i spelniamy wszystkie kryteria kredytobiorcow. Po okresie 6 lat zamiezamy sprzedac ten dom, bo maz idzie na emerture i chcemy wrocic do kraju.Jak wyglada prawo Wloskie przy sprzedazy nieruchomosci bedac w kredycie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To zależy od zapisów umowy, którą podpiszecie z bankiem.

      Usuń
  3. Ok. Ale to nie my dyktujemy kryteria tylko sa jakies normy prawne ustalone z gory. Slyszalam ze to mniej wiecej jak u nas, musi bank wyrazic zgode na sprzedaz po uplywie 5 lat i t.d. Zaden bank nie jest korzystny dla klijeta, na jakie haczyki prawne trzeba uwazac przy sprzedazy?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Włoskie przepisy już dawno zniosły ograniczenia związane z wcześniejszą spłatą kredytu mieszkaniowego (bo o to tutaj chodzi), jeżeli więc umowa kredytu zawiera klauzulę nie dopuszczającą możliwości wcześniejszej spłaty przed upływem np. 18 miesięcy lub przewidującą opłatę prowizyjną, jeśli spłacicie kredyt przed terminem, to jest to jedynie kryterium narzucone przez bank. W tej sytuacji możecie taką umowę zaakceptować albo poszukać innego banku.

      Po sprzedaży mieszkania i spłaceniu kredytu zaciągniętego w banku pozostaje Wam zadbanie o wykreślenie hipoteki zabezpieczającej spłacony kredyt.

      Usuń
  4. Witam
    Jestem w trakcie zakupu mieszkania,świetny artykuł i bardzo pomocny.Osobiście korzystam z pomocny brokera(nie powiązanego z agencją immobiliare)bo po rozmowach różnych bankach nikt nie był w stanie zaproponować mi kredytu 100% Max 90% a on tak.Za wszystko chce 3%+iva a koszty kredytu to €2500+ubezpieczenie nieruchomości przy sumie 100.000€.Mysle że ta kwota jest do zaakceptowania?

    Pozdrawiam Marcin

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kwestie finansowe to indywidualna sprawa, przeczytaj jednak BARDZO uważnie umowę kredytu, bo to tam mogą kryć się haczyki.

      Usuń
    2. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
  5. Dziendobry czy zakup na kredyt mieszkannia zmienia isee rodzinne i jak duzo

    OdpowiedzUsuń
  6. Dziendobry czy zakup na kredyt mieszkannia zmienia isee rodzinne i jak duzo

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Do ISEE liczy sie wartosc mieszkania po odjeciu kredytu, ktory pozostal jeszcze do splacenia.

      Usuń
  7. Witam. Chcę kupić mieszkanie w domu wielorodzinnym. Lokal znajduje się na parterze i jest opisany jako "ripostiglio", jest w stanie surowym wewnątrz ( brak instalacji, ścianek działowych itp.) Czy przekształcenie go w lokal mieszkalny jest możliwe i jak długo zajmie i jak kosztowna byłaby ta procedura. Pozdrawiam Edyta.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Procedura zmiany przeznaczenia lokalu oraz jej koszty zależą od gminy, w której znajduje się nieruchomość, na Twoim miejscu wybrałabym się wiec do gminnego biura technicznego (Ufficio Tecnico). Będziesz musiała zatrudnić tez fachowca (architekta, inżyniera lub geodetę), który przeprowadzi cala sprawę, a jego honorarium nie sposób oszacować, trzeba poprosić o kosztorys.

      Usuń
  8. Witam, chcę kupić mieszkanie w Lido Adriano i przeznaczyć pod wakacyjny wynajem. Nie mieszkam we Włoszech a w Niemczech i chcę jakoś inwestować. Szukam osoby ze znajomością j.włoskiego która pomoże. Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jeśli masz pytania dotyczące tego typu działalności, chętnie na nie odpowiem, jeżeli natomiast szukasz kogoś, kto zajmie się np. szukaniem nieruchomości czy innymi sprawami związanymi z najmem, to niestety nie mogę pomóc.

      Usuń
  9. Jestem zainteresowany kupnem mieszkania w miejscowosci Como, kilkaset metrow od jeziora. Jak wyglada kwestia prawna wynajmu takiego mieszkania na AirBnB? Czy w przypadku zakupu wiekszego mieszkania w bloku z lat 80. moglym je podzielic na mniejsze mieszkania, dobudowac lazienki etc.?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wszelkie zmiany rozkładu mieszkania oraz prace remontowe muszą zostać zgłoszone w gminnym biurze technicznym i, w zależności od przepisów lokalnych, wymagają odpowiedniego pozwolenia. Jeżeli z jednego mieszkania chcesz zrobić kilka mniejszych, samodzielnych mieszkań, kwestia się komplikuje, gdyż dotyczy ona zmian katastralnych.

      Jeśli chodzi o wynajem mieszkania do celów turystycznych, musisz zapoznać się przede wszystkim z regionalnymi przepisami regulującymi tę kwestię:

      https://www.checkincheckoutfacile.com/domande-frequenti/legge-regionale-lombarda-l-r-27-2015-avviso-informativo-della-regione-lombardia-10-febbraio-2017/

      Usuń
  10. Dziekuje za odpowiedz na poprzednie pytanie. Czy wiesz moze ktory z wloskich bankow oferuje najlepsze warunki jesli chodzi o kredyty hipoteczne dla obcokrajowcow? Czy slyszalas moze o jakiejs godnem polecenia firmie zajmujacej sie zarzadzaniem nieruchomosciami (sprzatanie po wynajmujacych na weekendy, przekazywanie kluczy etc)?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Szczerze mówiąc pierwsze słyszę, by kwestia narodowości wpływała na ofertę banku, jeśli masz zdolność kredytową i zameldowanie we Włoszech, to nie widzę problemu z udzieleniem kredytu.

      Niestety nie potrafię polecić firmy zarządzającej nieruchomościami, nigdy nie miałam z nimi do czynienia.

      Usuń
  11. Jestem rezydentem Szwajcarii i zamierzam kupic mieszkanie pod wynajem tymczasowy w Lombardii. Jakie podatki od zakupu nieruchomosci i zyskow z jej wynajmu bede musial zaplacic we Wloszech?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Musiałbyś sprawdzić ewentualne umowy dwustronne podpisane pomiędzy Włochami a Szwajcarią, których niestety nie znam.

      Usuń
  12. Czy samodzielnie można sprawdzić kto jest właścicielem danego domu? Czy istnieje we Włoszech coś takiego jak polskie księgi wieczyste, które są dostępne nieodpłatnie on line?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Na stronie internetowej urzędu skarbowego można sprawdzić, jakie nieruchomości posiada dana osoba, jeśli znasz jej codice fiscale:

      https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Main/index.jsp

      Aby to zrobić, musisz być zarejestrowany w systemie FiscOnline lub posiadać narzędzie SPID (http://deeoswajawlochy.blogspot.com/2020/09/spid-klucz-dostepu-do-usug.html).

      Jeżeli natomiast chcesz dowiedzieć się, kto jest właścicielem nieruchomości, możesz to zrobić jedynie w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate), składając odpowiedni wniosek i uiszczając niewielką opłatę skarbową.

      Usuń
  13. Świetny artykuł!
    Mam pytanie na temat sprawdzenia przed zakupem w Włoszech.
    1. Czy istnieją firmy które mogą wykonać kompleksowe sprawdzenie domu z wyceną? (Nie tylko zgodność z planem ale też stan techniczny)
    2. Jak sprawdzić czy dom nie stoi na terenach zalewowych? (Lombardia)
    3. Gdzie szukać rzetelnego Geodety?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. 1. Osobiście nie znam tego typu firm, gdyż nie miałam potrzeby korzystać z ich usług, musiałbyś więc poszukać.
      2. Możesz spróbować skontaktować się z urzędem ARPA (Agenzia regionale per la protezione dell’Ambiente) regionu Lombardia i zapytać o możliwość uzyskania informacji na ten temat.
      3. Podobnie jak innych zawodowców - najlepiej z polecenia osób, które korzystały już z jego usług i mogą potwierdzić jego rzetelność. ;)

      Usuń
  14. Przypadki zwolnienia z certyfikatu to właśnie te wymienione przez Ciebie, więc jest dość oczywiste, że nie mogą one dotyczyć raczej nieruchomości, o których piszesz. Nie sądzę, by biura nieruchomości chciały w ten sposób oszukać potencjalnych kupujących, tym bardziej, że jeżeli mieszkanie musi mieć certyfikat, to w przypadku jego braku żaden notariusz nie podpisze aktu kupna i agencja nic na tym nie zarobi (a zarobek to główny cel każdego biura nieruchomości ;)). Bardziej skłaniam się ku podejrzeniu, że właściciele wystawionych na sprzedaż mieszkań nie posiadają aktualnego certyfikatu, którego wystawienie musi być zlecone zawodowcowi za odpowiednią opłatą, a na stronie internetowej nie ma możliwości wyboru innej opcji niż "esente", stąd ta informacja. To oczywiście tylko moje przypuszczenia, ale wiem, że wiele osób wyrabia certyfikat dopiero po znalezieniu potencjalnego kupca, gdyż nie chce wydawać wcześniej pieniędzy.

    OdpowiedzUsuń

Komentarze są moderowane, więc na ich publikację trzeba trochę poczekać. Komentarze niekulturalne lub niezgodne z netykietą nie będą publikowane, proszę Was też o pozostawianie komentarzy odnoszących się do tematu artykułu. Tylko w ten sposób jestem w stanie zapewnić przejrzystość bloga! Dziękuję za komentarze i za współpracę. :)