ZAKUP MIESZKANIA WE WŁOSZECH CZ. 2 – NA CO ZWRACAĆ UWAGĘ?

Bez względu na to, czy postanowiliście szukać mieszkania samodzielnie, czy też za pośrednictwem agencji nieruchomości, pamiętajcie, że nie wszystko złoto, co się świeci, a kota w worku lepiej nie kupować. Krótko mówiąc, zanim zdecydujecie się na złożenie oferty kupna, bardzo dokładnie sprawdźcie, czy wybrane przez Was lokum nie kryje przykrych niespodzianek – nie wierzcie ślepo w zapewnienia właściciela czy agenta, że wszystko jest w porządku i nic, tylko wyskakiwać z kasy i kupować. Zakup mieszkania to nie kupno nowych dżinsów za kilkadziesiąt euro, które po roku wyrzucicie, więc włączcie tryb podejrzliwy i skontrolujcie mieszkanie pod każdym względem. Dziś postaram się Wam podpowiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę, by zminimalizować ryzyko zakupienia nieruchomości, która zamiast przynieść Wam radość i satysfakcję, stanie się Waszym problemem.

Okolica i tym podobne

Niby banalna sprawa, a jednak urzeczeni znalezionym mieszkaniem często zapominamy, że fajny lokal to nie wszystko. I nie chodzi mi tu o dzielnicę, sklepy, szkoły czy przestępczość (zakładam, że tym zainteresowaliście się zanim wybraliście okolicę, w której chcielibyście zamieszkać), a o kwestie dużo poważniejsze. Dla przykładu, warto rozejrzeć się i sprawdzić, czy w pobliżu nie ma jakichś zakładów przemysłowych, które mogą zanieczyszczać pobliskie ujęcia wody lub wydzielać nieprzyjemne zapachy, z którymi ciężko będzie żyć. Nie po to przecież wydajecie ciężko zarobione pieniądze, by nie móc otworzyć okien we własnym domu lub pić wody z kranu. Dodatkowo możecie mieć później trudności ze sprzedażą mieszkania, jeśli poniesie się wieść o tego typu problemach.

Generalnie zasada jest taka, że jeżeli cena jest podejrzanie niska, warto zastanowić się, dlaczego właściciel nie żąda więcej, zwłaszcza gdy inne nieruchomości w tej samej okolicy kosztują sporo więcej. Oczywiście możliwe, że sprzedający chce jak najszybciej pozbyć się mieszkania, które np. odziedziczył po babci i które stanowi dla niego jedynie problem (chociażby ze względu na wysokie podatki), ale wcale nie jest powiedziane, że co drugi dzień nie latają nad nim samoloty wojskowe, że gmina nie przewidziała wywłaszczenia całej ulicy albo że nawiedzają je duchy. ;)

Hipoteka

To chyba pierwsza myśl, jaka przychodzi do głowy osobie przymierzającej się do złożenia oferty kupna: czy czasem mieszkanie nie jest obciążone hipoteką? Tak naprawdę w tym przypadku możecie być w miarę spokojni, gdyż wybrany przez Was notariusz powinien sprawdzić ten fakt przez spisaniem aktu, więc ewentualna hipoteka wyjdzie w praniu. Na wszelki wypadek przypomnijcie mu o tym, gdyż nie ma on obowiązku przeprowadzenia kontroli z własnej inicjatywy i wystarczy mu oświadczenie sprzedającego. Problemu nie ma w przypadku, gdy staracie się o kredyt na zakup nieruchomości, gdyż bank na pewno sprawdzi ewentualne obciążenia – w końcu leży to w jego interesie.

Kto jest właścicielem?

Właściciel mieszkania musi oczywiście posiadać akt własności – może to być np. akt zakupu lub oświadczenie spadkowe, z którego wynika, że odziedziczył on mieszkanie po babci. Dodatkowo radzę poprosić notariusza, znajomego prawnika lub geodetę (tzw. geometra, profesja niezwykle we Włoszech popularna) o sprawdzenie w katastrze, czy rzeczywiście sprzedający figuruje jako właściciel nieruchomości i czy przypadkiem nie należy ona również do innych osób, które muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Akt własności może być podrobiony albo po prostu stary, a w międzyczasie właściciele mogli się zmienić, co sprzedający może próbować zataić.

Wspólnota mieszkaniowa

Ta kwestia dotyczy tylko tych z Was, którzy zainteresowani są kupnem mieszkania w „bloku”, gdzie istnieje tzw. condominio, czyli coś w rodzaju wspólnoty mieszkaniowej. Najważniejsze to uzyskanie od zarządcy (amministratore di condominio) zaświadczenia, że właściciel nie ma długów wobec wspólnoty – nie musicie kontaktować się osobiście z zarządcą, to sprzedający ma obowiązek dostarczyć Wam tego typu zaświadczenie, bez którego żaden poważny notariusz nie pozwoli na spisanie aktu. Dodatkowo radzę poprosić o kopię regulaminu wspólnoty, tak z ciekawości – dobrze jest wiedzieć zawczasu, czy nie zawiera on jakichś zakazów, które mogą Wam skomplikować życie.

Samowolka budowlana i zgodność z katastrem

Jeśli myślicie, że to sporadyczne przypadki, grubo się mylicie – Włochy to raj dla osób lubiących samowolkę. Wyburzanie ścian, zabudowywanie balkonów, kreatywna realizacja dobudówek i tym podobne działania przeprowadzane bez informowania o nich urzędu gminy to tutaj codzienność. Notariusz wprawdzie powinien sprawdzić, czy wszystko jest w porządku, ale to tylko teoria, gdyż zazwyczaj ogranicza się on do zapisania oświadczenia sprzedającego, że w mieszkaniu nie ma żadnych nieprawidłowości. Dlatego też bardzo Was proszę, zlećcie geodecie lub architektowi dokładne sprawdzenie, czy rozkład mieszkania widniejący w katastrze odpowiada stanowi faktycznemu. Ja wiem, że to kosztuje, ale przecież macie zamiar wydać kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy euro, więc warto chyba zainwestować te parę groszy, by mieć potem święty spokój? Jeśli tego nie zrobicie i okaże się, że np. w katastrze Wasz salon jest tak naprawdę podzielony na kuchnię i pokój, to koszty późniejszej korekty będziecie musieli ponieść Wy (bez tego trudno będzie Wam sprzedać nieruchomość), a są one dużo wyższe niż honorarium geodety zatrudnionego do sprawdzenia mieszkania przez zakupem.

Tak więc, reasumując: geodeta bądź architekt sprawdza stan faktyczny mieszkania, porównuje go z katastrem i w razie nieprawidłowości właściciel musi dokonać korekty na swój koszt przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Zgodność z projektem zdeponowanym w urzędzie gminy

To taka rada ekstra, prawie żaden notariusz tego nie wymaga, ale wierzcie mi, możecie w ten sposób uniknąć masy problemów. Piszę o tym, gdyż sama niestety przez tego typu problemy przeszłam w związku z mieszkaniem odziedziczonym po teściu i kosztowało nas to kilkanaście tysięcy euro, więc wolę Was na to uczulić.

Gdy rozpoczyna się budowa, firma budowlana składa w urzędzie gminy projekt budynku oraz poszczególnych mieszkań, po czym gmina wydaje pozwolenie na budowę. Jeśli w trakcie budowy do projektu zostaną naniesione zmiany, np. zajdzie konieczność wybicia dodatkowego okna lub zwiększenia powierzchni mieszkania, konieczne jest przedstawienie zmienionego projektu (tzw. variante), by urząd mógł je zatwierdzić (bądź nie).

Problem pojawia się wówczas, gdy firma budowlana nie zgłosi zmiany lub urząd zgubi zmieniony projekt – wtedy w momencie sprzedaży mieszkania może to wyjść na jaw i ktoś musi to skorygować. A sami przyznacie, że lepiej dla Was, gdyby zrobił to właściciel, biorąc pod uwagę, że taka legalizacja samowoli budowlanej (DIA in sanatoria) kosztuje kupę kasy. KUPĘ.

Pewnie, możecie stwierdzić, że mieszkanie czy dom tak bardzo Wam się podoba, że chrzanić nieprawidłowości – jeśli właściciel odmówi pokrycia ich korekty, podpiszecie umowę, przyjmując do wiadomości, że sytuacja jest taka, a nie inna. Ważne, żebyście to zrobili świadomie, mając na uwadze, że w przyszłości może to Was sporo kosztować, jeśli będziecie chcieli sprzedać nieruchomość i będą z tym problemy.

Remont – ewentualne ograniczenia

Jeżeli macie zamiar przeprowadzić w kupowanym domu remont, dowiedzcie się zawczasu, czy budynek nie podlega ograniczeniom krajobrazowym i środowiskowym dotyczącym jego zewnętrznych części. W przypadku tego typu prac remontowych trzeba ubiegać się o specjalne pozwolenia, a na decyzję o ich wydaniu (lub nie) czeka się zazwyczaj minimum trzy miesiące. Oznacza to, że od momentu zakupu będziecie musieli płacić podatki i uiszczać wszelkie opłaty, a nie będziecie jeszcze mogli nawet rozpocząć remontu, nie mówiąc już o zamieszkaniu w domu. Radzę więc zebrać przed podjęciem decyzji o zakupie informacje na temat ograniczeń obowiązujących na terenie danej gminy, najlepiej za pośrednictwem geodety lub architekta - dla nich to chleb powszedni i zwykle lokalne przepisy mają oni w małym palcu).

Dam Wam przykład praktyczny: Kaziu marzy o domku nad jeziorem i o tarasie, na którym będzie mógł popijać kawkę i podziwiać promienie zachodzącego słońca odbijające się w lustrze wody. Znalazł idealny dom, zakochał się na zabój, musi go mieć. Wprawdzie domek nie ma tarasu, ale co tam, dobuduje się. Kaziu kupuje dom, znajduje ekipę remontową, zleca geodecie złożenie w urzędzie gminy wszystkich dokumentów koniecznych do rozpoczęcia prac, a tu się okazuje, że w tejże gminie zakazane jest dobudowywanie tarasów nad jeziorem. I zonk, Kaziu nie posiedzi sobie z kawką na tarasie i jego domek nad jeziorem nie jest już tym wymarzonym.