WYNAJEM MIESZKANIA – UMOWA 3+2 (CONTRATTO A CANONE CONCORDATO)

Podpisując z lokatorem umowę 3+2, właściciel mieszkania wynajmuje mu je na 5 lat – podobnie jak w przypadku umowy 4+4, nie jest prawdą, że po upłynięciu pierwszych trzech lat od jej podpisania, właściciel może bez powodu rozwiązać z Wami umowę i odzyskać mieszkanie. Oprócz tego, że okres wynajmu jest krótszy, właścicielowi przysługują też ulgi podatkowe, choć od 2013 roku zostały one znacznie zmniejszone. Jednak jest haczyk, a jakże - tkwi w wysokości czynszu.

WYSOKOŚĆ CZYNSZU

W przeciwieństwie do umowy 4+4, gdzie właściciel i lokator mają pełną swobodę w ustalaniu opłat za wynajem lokalu, w przypadku umowy 3+2 czynsz regulowany jest odgórnie. Jego wysokość jest zazwyczaj nieco niższa od średniej czynszu pobieranego w przypadku umów 4+4 i zależy ona od wielu parametrów, takich jak powierzchnia mieszkania, piętro, obecność windy, dzielnica itp. Parametry te ustalane są na szczeblu lokalnym, więc w zależności od tego, gdzie znajduje się mieszkanie, zmienia się wysokość czynszu.

Obliczenie wysokości czynszu nie jest wcale takie proste, o czym przekonałam się na własnej skórze, dlatego warto rozważyć możliwość zwrócenia się do stowarzyszenia właścicieli nieruchomości (np. UPPI, ASPPI) lub lokatorów (np. SUNIA, SICET) o pomoc w sporządzeniu umowy. Zazwyczaj konieczne jest zapisanie się do stowarzyszenia i zapłacenia składki, jednak będziecie mieli wówczas pewność, że czynsz został poprawnie obliczony.

PODWYŻKA CZYNSZU

Podobnie jak w przypadku umowy 4+4, przez całe 5 lat trwania umowy właściciel nie może podwyższyć Wam czynszu – może jedynie skorzystać z możliwości zastosowania tzw. podwyżki ISTAT, o której pisałam w poprzednim artykule. Różnica polega na tym, że w przypadku umowy 3+2 podwyżka nie może przekroczyć 75% współczynnika ISTAT i nie jest ona automatyczna, więc właściciel musi pamiętać o tym, by jej od Was zażądać. Nie musicie też płacić zaległej podwyżki – oznacza to, że jeśli właściciel przypomniał sobie o podwyżce ISTAT po dwóch latach od momentu podpisania umowy, płacicie jedynie od następnego miesiąca, choć ma prawo zażądać podwyżki na podstawie zmian współczynnika z ostatnich dwóch lat.

REJESTRACJA UMOWY

Obowiązek rejestracji umowy najmu w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate) istnieje również w przypadku umowy 3+2, więc jeśli to nie Wy dokonujecie rejestracji (procedurę tę opisałam w artykule o ogólnych sprawach związanych z wynajmem mieszkania, który znajdziecie tutaj), domagajcie się od właściciela kopii zarejestrowanej umowy – tylko wówczas będziecie mieć pewność, że wszystko jest w porządku. Rejestracji należy dokonać w ciągu 30 dni od podpisania umowy, a opłata rejestracyjna jest niższa niż w przypadku umowy 4+4: wynosi ona 2% od 70% rocznego czynszu (opłata ta dzielona jest po połowie między właściciela a lokatora) i nie może być niższa niż 67 euro.

Opłata za odnowę rejestracji musi być uiszczana co roku, w ciągu 20 dni od momentu upłynięcia każdego roku najmu.

WCZEŚNIEJSZE ROZWIĄZANIE UMOWY

Procedury dotyczące wcześniejszego rozwiązania umowy przez lokatora lub właściciela są identyczne jak w przypadku umowy 4+4, więc szczegóły znajdziecie tutaj.

UWAGA! Jeśli podpiszecie umowę 3+2, przysługuje Wam większe odliczenie od podatku niż w przypadku umowy 4+4!